房市“退烧” 信贷风险引人关注

  房地产市场的“高烧”正在悄然消退,银行业已经投放的房地产贷款面临诸多我确定性风险,应采取切实有效的措施,未雨绸缪,严加防范。

  我国房地产市场曾创造了多年的经济“神话”——土地供应者、开发商、建筑商、销售商、材料供应商、投机商、银行业,乃至住房消费者,只要是房地产市场投资的参与者,都能分得一杯羹。房地产市场成为经济发展的重要支柱行业,演绎了一道道别样的风景。然而,这种逆经济规律的现象不是招来无形之手的惩罚(去泡沫化),就是招来“有形之手”的调控。为了解房地产市场的变化及其影响,笔者最近对所在三线城市——湖北省咸宁市辖内部分房地产企业和中国工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行和信用社等6家当地金融机构进行了走访调查。结果显示,房地产市场的“高烧”正在悄然消退,银行业潜在信贷风险值得关注。

  市场“高烧”渐退

  房地产投资额仍在增长,商品房开发和建设速度放缓。2011年三季度,咸宁市完成房地产开发投资额同比增长25.2%,增速比上年同期减少17.8%。商品房施工面积同比增长22.3%,与上年同期相比,增幅回落22%。其中:住宅面积同比增长17.6%,增幅回落61.7%;商品房竣工面积同比减少13.1%,而上年同期增幅为32.2%,其中:住宅竣工面积同比减少6.5%,上年同期增幅为20.7%,增幅由正转负,回落27.2%。

  商品房可售面积增加,但销售增速放缓。2011年前三季度,咸宁市商品房销售面积同比增长6.3%,增幅回落88%;商品房销售额同比增长31.8%,增幅回落107.02%。销售面积和销售额增速明显减缓,导致房地产企业存货持续增加。据统计,咸宁市可售面积半年时间就增加了54.7%。到9月末,全市商品房销售率仅为50.95%。

  商品房成交量稳中有升,房价依然坚挺。2011年前三季度,咸宁城区商品房成交均价3003元/,比2010年同期增加452元/,增幅17.72%;总成交6559套,比2010年同期增加239套,增幅3.78%。

  房地产企业资金趋紧,中小房企资产负债率大幅提高。从3家调查的企业来看,均认为当前“资金紧张,但能满足正常经营”。其中有一家小型房企已经因资金紧张推迟了开发的计划。3家企业中有两家中小房企资产负债率大幅提高。一家资产负债率从2010年底的33%提高到2011年9月末的57%,上升24个百分点;另一家从2010年底的68%提高到2011年9月末的80%,上升12个百分点。

  开发成本大幅上涨,房企利润空间收窄。房企开发成本中的土地成本、管理费用、资金成本和税费等都大幅提高。调查中企业反映,以前楼面价几百元就可拿地,现在已涨到1000多元。2011年以来,银行信贷额度紧张后,不仅利率及其上浮幅度提高,而且对个人按揭贷款要向房企收取1%~2%的额度占用费、风险费、顾问费、中间流量费等费用。房企每售出一套房要缴纳2000~4000元的额外费用。开发成本的大幅上涨摊薄了利润。

  信贷政策淡出

  从调查的情况来看,6家金融机构均对房地产信贷政策进行了调整,而且是不同程度地退出房地产市场,仅保留少数优质客户,没有一家机构有新进入该市场的意愿。当地中国工商银行表示,2011年年初房地产行业就被列入审慎进入行业,同时列入潜在风险行业,加强贷后管理,并提高房企信贷准入条件:不仅要看项目情况,还要求开发商必须达到三级资质,信贷资金才能跟进,受此影响,目前仅有房企客户两家,其他均已退出;当地中国银行表示房地产、水泥等重点风险行业的信贷资金配置要到总行去匹配规模,再由省分行按照价高者得的方式来进行资金配置。到2011年9月末,该银行全市仅保持与3家房企的合作;农村信用社表示,省联社已经下文要求各农信社高度关注房地产贷款风险,严格控制贷款集中度,确保房地产贷款和按揭贷款余额在各项贷款余额中的占比逐步下降20%。

  消费意愿下降

  国家出台了一系列相关政策调控房地产市场,尽管开发商貌似坚挺,但是,强烈的政策信号,引导居民购房消费更趋理智,房产销售遭遇寒流。据2011年三季度对某县级市400户城镇储户的问卷调查,“无购房计划”的居民占比大幅提升到73.25%,较上季度上升31%,“无影响,按原计划购房”的居民占比较上季度下降8%,“购房时会考虑,但不改变购房计划”的居民占比较上季度下降9.75%。居民购房观望心态加重使得房企销售难度骤然加大,特别是2011年10月以后,部分企业销售量大幅萎缩。有企业反映,9月后销售比2010年同期下降了20%到40%。调查中某房企反映,2011年8月以后,房屋销售急剧下滑。8月住宅销售25套,9月销售13套,不足2010年同期的一半,10月仅售出3套,“金九银十”不再,房产销售遭遇寒流。

  信贷风险加剧

  房地产市场种种利空迹象的叠加,令笔者担心的不仅仅是房产企业面临的市场风险,更多关注的是银行业难以独善其身。银行业已经投放的房地产贷款面临诸多不确定性风险,最为重要的是银行信贷中,绝大部分都是抵押贷款,而抵押物绝对比重都是房地产。如果房地产价格一旦持续下行,势必形成抵押物价值缩水。当抵押物价值下降,低于账面信贷债务价值时,贷款企业可能会选择放弃抵押物、拖欠银行贷款不还。现实经济生活中,偿贷能力的变化绝对会影响一个人的偿贷意愿。不可忽视的还有失信行为一旦蔓延,“劣信驱逐诚信”现象在所难免。种种不确定性行为的出现更是加大了银行信贷管理的难度,加剧了银行信贷风险,值得相关管理部门和银行业高度关注,并采取切实有效的措施,未雨绸缪,严加防范。

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