国务院总理温家宝日前主持召开国务院常务会议，会议明确了5项基本政策措施(即“国五条”)来稳定市场预期，促进房地产市场健康发展，确保今年房价基本稳定。虽然相关的政策细则暂未出台，但“国五条”已基本给今年中央房地产调控政策的走向定调。在政策保持持续性、稳定性的基础上，今年房地产调控政策力度将适度从紧。

　　很明显，中央对于今年楼市调控的主基调依旧为从严的态度。但是从另一方面看，本次出台的"新国五条"并没有提出"实质性"的内容。此外，从"新国五条"出台的时机看，随着全国两会的临近，楼市调控处在一个非常敏感的时期，如果一旦房价再次飙升，那么新的楼市调控政策也将呼之欲出。

　　解读一：政策出台契合市场走势

　　可以说，“国五条”的出台与当前的房地产市场走势十分契合。

　　2012年房地产市场已整体回暖，而在蛇年春节前后，主要大中城市楼市仍然表现为持续升温，成交量较同期水平维持高位，房价呈现上涨迹象。根据中房指数数据显示，1月份全国前十大房企实现销售额734亿元，环比增长12%，同比增幅高达185%。

　　2月份以来，二手房市场成交量虽然受春节假期影响显著回落，但是价格上涨势头并未减弱。根据汉宇地产市场研究部40个重点板块监测数据显示，2月份，上海二手房挂牌价格环比上涨5%。其中，中低端二手房市场价格平均涨幅达7%。

　　房价上涨预期，促使以首次置业、置换型为主力的购房人群加速入市。虽然也有部分购房者和房东2、3月份会维持观望等，待今年调控政策明朗化，但是多数购房者认为，政策即便有所收紧，对于房价上涨的影响也有限，所以二手房东跳价、涨价、惜售的意识仍然强烈。

　　解读二：楼市交易节奏可能放缓

　　关于接下来的实施细则，购房者普遍最关心的还是二套房贷问题，尤其是对于广大希望改善居住条件的本地购房者来说，他们购入的大多已属于二套房了。

　　“目前低价位的刚需楼盘购房者中约三成为二套房购买者，而中高端楼盘二套房买家的比例要更高些，几乎超过一半。”宝华集团副总裁杨健认为，如果二套房贷政策有变化，比如首付提升、利率上涨，那么将增加购房者的成本，再加上部分客户重新回到观望状态，那么新政势必将“拦截”一批改善型客户。对于这些迫切需要换房的中低端改善型客户来说，市场传言二套房贷“首付七成、利率1.3倍”几乎等于停贷。

　　不过，对于高端改善型买家，二套房贷方面可能的变化似乎不会有太大影响。合景地产营销策划总监杨子江表示，对于这些有实力的购房者，要么选择一次性付款，要么增加资金筹措方式，实在不行可能还会采取“短期分期付款”的方式来应对，因此二套房贷相关政策的变化对他们影响不会很大。

　　上海中原研究咨询部总监宋会雍认为，“国五条”透露出几个新信息：重提房价控制目标，体现出现在房价走势正突破预期。以房价控制为出发点，倒逼各级地方政府拿出调控举措。

　　他表示：“总体来说，这些政策措施并没有突破原有调控框架，更多是起到调控预警的效果，会给市场带来猜测空间，交投情绪也会趋于纠结踟蹰，交易和房价的运行节奏可能放慢。”

　　解读三：中央维持房价稳定决心坚决

　　和2010年的“国11条”、“国十条”，2011年的“国八条”相比，此次的“国五条”主要还是对房地产调控政策的重申。楼市调控的核心手段仍然是“限购”和“差别化信贷政策”。扩大房产税试点范围则是积极推进房地产市场长效调控机制的建设。不过上述政策的落实力度今年都将会有所增强，特别是房产税，扩容的城市可能受到较大的影响。除此之外，“国五条”再度重申了要健全地方政府对于房地产调控的考核问责和市场监管，这表明中央维持房价稳定运行的决心十分坚决。

　　由于需求升温的趋势短期内不会改变，今年的楼市供需关系整体较为紧张。“国五条”此次对于普通商品住宅土地的供给作出了非常具体的要求。虽然完善住房供应体系是治本之策，但是，加大土地供应的力度，保证土地实际供应量和供应结构的优化，对于面临土地供应缺口的一、二线城市来说，仍有较大的执行难度。所以，要实现楼市供需关系平衡运行，短期内仍将主要依赖于房地产调控政策，特别是限购令和差别化房贷政策的落实，长期来看要通过保障房对于过剩自住需求进行有效疏导。先治标，后治本，才能既保障合理的住房需求，又保持房价的平稳运行。

　　观点

　　房价反弹势头短期内得到遏制

　　汉宇地产董事总经理 施宏轈

　　“国五条”出台将对于稳定楼市预期将起到积极作用，政策收紧的预期将会使房价反弹势头短期内得到遏制。

　　不过，要实现全年房价的平稳运行，还有赖于调控细则出台，特别是地方政府如何根据中央要求和市场情况出台细则。从经济平稳运行的需求出发，地方政策仍会以维稳为主，来稳定房价，收紧的力度不会太强。

　　应制定“差别化”信贷和限购政策

　　同策咨询研究中心总监 张宏伟

　　调控政策走向定向宽松鼓励自住需求、刚需市场，还有改善型需求是趋势。

　　今年“自住 改善”两股市场力量将助推整个市场基本面好转。房产税扩围，限购不一定取消，房产税代替“限购令”是解决土地财政问题的长期趋势，但短期内房产税代替“限购令”，推行房产税试点难以解决房产投资投机现象，因此，限购令有可能会因为房产税试点而 “微调”，但不一定会因为房产税试点而取消；其次，在限购、限贷尚未明显松动的市场背景下，在当前更为务实的做法是，商品住宅市场应该制定“差别化”信贷政策和限购政策，促成中小户型、中低价位的普通商品房这一类项目的成交。

　　表1：2013年2月20日国务院会议确定五项措施

　　政策措施 具体内容

　　完善稳定房价工作责任制

　　各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。建立健全稳定房价工作的考核问责制度。

　　坚决抑制投机投资性购房

　　严格执行商品住房限购措施，已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。其他城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施。严格实施差别化住房信贷政策。扩大个人住房房产税改革试点范围。

　　增加普通商品住房及用地供应

　　2013年住房用地供应总量原则上不低于过去5年平均实际供应量。加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市，尽快形成有效供应。

　　加快保障性安居工程规划建设

　　全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。配套设施要与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用。完善并严格执行准入退出制度，确保公平分配。2013年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。

　　加强市场监管

　　加强商品房预售管理，严格执行商品房销售明码标价规定，强化企业信用管理，严肃查处中介机构违法违规行为。推进城镇个人住房信息系统建设，加强市场监测和信息发布管理。

　　数据来源：中国房地产动态政策设计研究组综合整理

　　表2：三地微调公积金政策内容

　　日期 城市 关键内容

　　2.18 昆山

　　自2013年2月25日起，原规定借款职工在申请之月前必须连续按期足额缴存公积金六个月以上，调整为“申请贷款前必须连续按期足额缴存12个月以上”。

　　2.8 东莞

　　住房公积金贷款额度在不超过原有最高限额的同时，必须符合下列要求：

　　(一)不高于申请人住房公积金账户余额的8倍。

　　(二)购买首套住房的，不高于房屋总价的70%。

　　(三)购买二手房的，应由申请人委托市住房公积金管理中心认可的房地产评估机构进行价值评估，取购房合同价与评估价的较低值作为计算可贷款额度的房屋总价。

　　2.1 金华

　　自2月4日起，住房公积金最高贷款限额调整为：夫妻双方均正常缴存住房公积金的为40万元，只有一方正常缴存住房公积金的为20万元，其中职工住房公积金月缴存额高于1000元(含)或缴存工资基数高于4000元(含)的，最高限额可提高10万元。