核心

　　提示

　　“如果普通购房者还沿用两年甚至三年前的买房思维，肯定是不合时宜的。”实效机构执行董事吴昊表示，伴随宏观调控频出及市场结构调整等因素影响，当前市场形势下，购房及投资观念务必精准，“有时候，机会成本已明显贵过置业成本。”

　　事实上，在限购、限贷等宏观政策制约下，成都楼市已经进入更加考眼力、考判断的阶段。对购房者而言，能否用好为数不多的置业机会，一次性锁定优 质目标，是衡量置业行为优劣的第一标准。同时，这也是与几年前粗放、泛滥模式的最明显差别之一。由此，“单房时代”如何构建起精准、实效的投资置业观变得 愈发重要。而这，正是本报2013成都春季房地产交易会特别报道的解读重点。

　　买刚需：

　　功能至上，标配三房

　　“三年前，90平米两房是主流刚需产品。但去年开始，这种户型设计已经属于刚需市场上的残次品。”成都力道广告总经理李丹告诉成都商报记者，小户多房是刚需产品发展的最新趋势。这其中，既有首置人群对户型功能性的苛刻要求，也是开发商在日趋激烈竞争中的破局之道。

　　2012年，国嘉地产推出“57平米三房两厅”产品，光华逸家创造的“1400余套房源，8个月清盘”的热销奇迹已经成为成都刚需市场上的教 案。其后，蓝光COCO系更将“小户多房”产品推向极致，COCO金沙、COCO蜜城、COCO时代、COCO锦绣四大项目卷起的刚需置业风潮，直接夯实 了百亿蓝光根基。

　　“去年，刚需是带动市场的火车头。保利、蓝光等房企无不依赖刚需占据最大市场份额。”李丹称，今年，这一势头将得以延续。“保利今年布局成都 19个项目(主城区16个)，其中12个刚需项目，刚需产品总供应面积近200万平米，保利下重金、下重兵，目标就是打下成都刚需楼市半壁江山。”

　　体量，并不是保利屯兵刚需的最大特征。在产品户型方面，以即将亮相城南华府板块的保利·叶语为例，65平米两房、75平米三房、95平米三房的户型设计，堪称今年成都刚需市场上的又一典型教材。

　　买高端：

　　褪尽铅华，谢绝浮夸

　　洗尽铅华呈素姿，成都高端物业从蔚然成风到百般落寞，前后不过两年时间。誉峰式的标杆，依旧像神话般难以复制。这反映的，并不是一个项目的无上 荣耀，而是整个高端市场的凄苦与低迷。重新出发，是成都高端物业开发商与高端置业者达成的初步共识。历经反省与调整，观望与疑虑，2013成都高端物业正 积聚翻身之能量。而跃跃欲试的高端买家，也似乎重拾了换房的念想和信心。

　　“项目每个月走量大概在1.5亿元左右，起色明显。”绿地集团西南事业部相关营销负责人在接受成都商报记者采访时称，项目主打二环边高端住宅，以稀缺土地价值打动购房者，“单纯炫耀装修、用材等手法很难吸引买家，他们有着更深层次的精神、文化层面的需求。”

　　与绿地·锦天府一街之隔的吉宝凌云峰阁，计划于4月中旬面世，目前推出的房源均价14000元/平米左右，项目负责人说，现在已经有上百组确定的意向客户，开盘销售不成问题。而与之同板块内的仁恒滨河湾去年入市之后销售情况也非常不错。

　　从目前市场情况来看，诸多高端项目短期内的业绩相较于去年的逆转已是既成事实，不过不得不提到的一点是，很多老项目开始推出改良版产品则是这轮 新行情的催化剂。去年，城西“华润·金悦湾”就推出一批面积较小总价较低的新产品，据开发商负责人说，降低总价门槛后效果明显。

　　买商业：

　　“红海”泛舟，价值重构

　　不乐观，甚至悲观，是成都商业地产市场上空最主流的声音。2010年的辉煌历历在目，只不过，近在眼前的却是惨烈的“红海景象”。“成都商业地 产究竟有没有投资价值？”亦成为整个市场最无解的天问。当创新、差异化等良药仍难救赎市场时，价值重构显然成为众人梦寐以求的回天之术。可喜的 是，2012年，在写字楼、商铺、soho、loft等商用物业领域，我们已经看到了不少破局者，而他们，也将成为2013商业地产市场上最具范本意义的 切片。

　　近日，香港商业地产巨头———恒隆地产有限公司董事长陈启宗对内地商业地产给出积极评价，他称“商业地产未来有很大的确定性。”在他看来，未来 商业地产发展前景十分广阔。陈启宗尤其看好高端商业项目的发展，他表示，商业房地产特别是四星级、五星级的高档商业项目，不仅能够持续发展，而且市场很 大。

　　分析成都商业市场上几个呼声较高的项目，我们不难看出陈启宗的话其实有一定道理。九龙仓ifs、银泰中心、来福士广场、环球时代中心、棕榈泉国 际中心等项目整体定位均高出其他商业体不少，这种较高的定位并没有吓走投资者(租赁者)，反而获得了市场的整体拥戴。由此，部分资深业内人士甚至表示，成 都商业地产投资，已经到了“最好的，才有高回报”阶段。

　　选区域：

　　立足眼下，看穿未来

　　“区域，是购房者买房之前首要思考的问题。当时的热点区域，不一定就百分百值得购买；当时生僻的区域，也不一定就不能买入。”实效机构执行董事吴昊用光华大道的崛起与落寞警示，选区域，要综合考量，看成长性。

　　尤其在“单房时代”，购房者务必对城市四通八达的轨道交通、干道建设有重新的理解和认识。热点区域的轮转成为必然，选择正确的方位，是对“单房 时代”选择住房机会成本的最好交代。2013年，城东大面板块、城南华府板块、城西犀浦板块……谁能在新的时代呼之欲出？目前来看还是未知数。不过，我们 立足眼下，从品牌开发商聚集、主力产业支撑、政府规划定位等方面，依然能够寻找到区域崛起的充分必要证据。

　　以华府板块为例，身处城南主流方位，依托天府新城规划，迅速吸引了包括保利、中信、国嘉、九龙仓等在内的大牌开发商进驻，前景被一致看好。另 外，万科领军大面、蓝光领军犀浦，都让这两块之前相对冷门的版图迅速进入业界视线。有关他们的未来，可期可待。成都商报记者 王胜波