规模总量全球第一 广州地下商业大跃进

提要:近日,一份最新的统计数据在广州房地产圈引起轩然大波。统计数据显示,广州已建成的地下商业接近110万平方米,加上已规划的项目,总量超过170万平方米,就规模总量而言,堪称全球第一。

  ■本报记者 曾冬梅 广州报道  

  近日,一份最新的统计数据在广州房地产圈引起轩然大波。统计数据显示,广州已建成的地下商业接近110万平方米,加上已规划项目,总量超过170万平方米,就规模总量而言,堪称全球第一。  

  “如果再加上白云新城、广州南站等重点发展区在规划中的地下商业,这个数字将是相当惊人的。”一位业内人士透露。  

  对此,楚睿商业有限公司董事长黄文杰表示,如果参照其他同等规模城市,广州地下商业的供应规模已是过大,按目前体量,要完全消化还需要5~8年的时间。  

  “地下商业只是地上商业的一种补充产品,不能做太多文章。但现在人为的过度扩张已经违反了商业发展的规律,势必影响行业的健康发展。”广东商学院流通经济研究所所长王先庆认为,政府部门应该加紧出台地下商业的有关规划,引导地下商业有序发展。  

  人防工程改商谋利  

  8月1日,广州新城市中轴线北段重要景观节点控制性规划开始公示。其中,广州塔景点用地将增加地下商业功能,宏城广场兼容高档商业功能的同时,地下总建筑面积可扩大至11万平方米以内。有消息显示,东方宝泰与中信广场之间正规划打造一个总面积16万平方米的地下商场。  

  由此,广州塔、花城汇、宏城广场、又一城、时尚天河商业广场以及东方宝泰等地下商业贯通,规模接近90万平方米,被誉为“全球第一大地下商业群”。  

  第一商业网在近期也对广州的地下商业进行了调查统计,包括流行前线、地王广场、康王商业城、动漫星城、东方宝泰等十几个项目,估算出目前广州已落成和开业的地下商业面积接近110万平方米。据了解,目前广州在规划建设和即将开业的新增地下商业面积还有58万平方米,加起来总量近170万平方米。  

  一位业内人士告诉本报记者,这个只是比较粗略的统计,如果再加上白云新城、广州南站等重点发展区域在规划中的地下商业,数字将更为惊人。  

  “在国际大城市中还没有这么大体量的地下商业,而且他们的地下商业在比重上也只是相当次要的位置。”黄文杰说。  

  王先庆也表示,广州的地下商业开发已经过量了,违背了商圈的正常成长规律,市场很难消化,“甚至可以说,广州永远都不应该有这么大量的地下商业。”  

  按照黄文杰的说法,广州地下商业近几年的快速开发与地下轨道的发展有密切关系,但值得注意的是,目前广州的地下轨道发展还远比不上东京、巴黎等城市,而地下商业的发展规模却已远超这些城市。“从大环境来说,住宅限购后,商业地产日益红火,很多资金愿意投入这个领域,但由于土地供应量有限,地面上发展空间不足,因此只好往地下发展,这也导致了地下商业的规模大增”。  

  一位商业地产界的知情人士指出,很多地下商业的规划和建设都是政府主导的,大部分是人防工程。“由于地理位置的特殊性,广州比较容易从国家申请到人防建设费用,把人防工程利用起来改造成地下商业,可谓是低成本、高产出的生意,政府也比较有动力去推动。”实际上,广州的政府部门也曾公开强调要充分体现人防工程的“战备效益、社会效益、经济效益”,改造成地下商业,无疑是体现经济效益的最好方式。  

  冷热不均前景堪忧  

  广州某商业机构近期对广州9家地下商业项目的调研结果显示,广州的地下商业基本上是成功的少,失败的多。“成功的可谓是凤毛麟角,也只有流行前线这一个项目算是业内公认做得比较好的。”黄文杰说。记者实地走访动漫星城、江南新地、丽影商业广场、恒宝广场等地下商业项目后发现,商铺的冷热不均现象较为突出,人流较多的基本是负一层的商铺,绝大部分项目的负三层以及部分项目的负二层都可谓是门庭冷落,不少铺位都已关门歇业,贴出铺面转租的告示。  

  在黄文杰看来,地下商业的运营难度比地上商业更高,因为它“不吸引客流,只能分享地上商业带来的客流”。更重要的是,广州地上商业的供应量已略显过剩,经营状况也不乐观。  

  王先庆也认同这个观点。他表示,从广州本来的消费人流来看,天河的人流有30%左右来自珠三角,百分之十几来自于全国的游客,区域之间的流动相当少。突然出现的庞大地下商业,只能化解和分流原来部分走地上的客流,“客流相当成问题,竞争势必会很激烈。”  

  他认为,地下商业本来就不适宜做太多文章,不能“太当一回事”,只能是作为地上商业的补充,“地面上没有地了,才向地下发展,把闲置资源利用起来。”但现在主动的大规模开发等于是改变了原来的商业格局,把地下商业当做一个经济增长点,而这是不符合商业发展规律的。地下商业爆炸式的膨胀,不仅将给投资和经营方带来沉重的运营压力,还可能影响行业的健康发展,造成不必要的资源浪费。

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