主持人：说完新房，再说说二手房，天津新房的成交持续低迷，二手房保持着量跌价坚的态势，天津二手房价格上是否能打破僵局有所松动？

　　王瑾：大家看一组数据，从1-8月份截止到现在二手房成交量33000，比去年同期相比下降了30%左右，国家政策开始包括4月份津十条，新的国五条，包括限购、限贷的金融的政策，使二手房市场出现了很大的影响，包括刚刚结束的8月份整体成交量是在4094套，可能也是现阶段政策的持续性，有些是该释放和该购买的也要出手了，政策的这样的状态下不会有其他的变化。

　　交易整体的价格，通过数据分析，从1月份到现在整体的交易价格在7700元，上下浮动不会超过5%左右，每个月的差异个别地区的价格依然坚挺，会集中在市内的重点区域，比如高端的成熟的社区，比如拆迁量相对比较集中的，他们的刚性需求来得比较大的区域，他们的价格应该是目前没有上下浮动，二手房天津市整体的交易分为中低端和高端之说，从整体成交量说高端的300-200万的是别墅，这种房子能力较强，容易选择新的商品房，在100万以下或左右的房子价格没有太大的变化，依然坚挺。因为首先有自己区域的特性，地铁沿线等等，现在的刚性活动很大，几期活动下来很多的家庭来参加系统，和平相对比河西高，和平房子相对在100-200万，河西相对来说一个学片的独单也在60_70万多左右，偏单也在90万左右，是以刚需为主导，结合这样的特点，天津市全年应该维持在1万套左右，每个月都在4千套左右的情况。包括刚才提到的金九银十，还有即将召开的房交会，目前不会有太大的变化，价格方面提到各个片区的坚挺，其他的走势应该是维持在7700单价的情况。我们分析原因，主要是限购、限贷的政策执行，大家可以看到，不像去年陆续放量，是基本上停滞了，今年从1月份开始到7月份没有停止过，可以看到国家的力度和决心，国家不是打压，是为了让房价平稳的态势，不会造成整体的大起大落的状态，而且房价应该是民生问题，保证社会的稳定性。限购、限贷的政策包括六次提准，去年一年是六次，今年已经提了六次，包括加息，也会造成投资的需求，部分改善型住房已经有考虑或暂时不考虑，现在的状态，下半年的限购没有出台，一直在国家强烈要求城市也在出台自己的措施，造成了一部分人的心理预期，会想应该还会下降还在等，这也是成为了成交量持稳的依据。

　　后半年四五个月的时间，二手房来说不是很乐观，整个的交易量我们数据统计2010年7万多套，2009年10万多套，2011年是5万多套，包括量和价格都会受到影响。虽然成交在下降，但是成交价格应该是稳固比较平稳，没有太大的大起大落，是稳中有升，提到的部分刚性需求，区域的坚挺会带下去，和商品房不太一样，首先有自己的房质地理位置整体配套的完善，有自己的地理优势，目前的交易情况相对稳固。不会大起大落。

　　主持人：价格也很稳。您说说新房二手房倒挂的现象会不会愈演愈烈？

　　王瑾：这个现象从环城四区向中心区域在蔓延，有单价的倒挂和总量的倒挂不太一样，比较关注的区域是红桥拆迁的区域，它的新盘的开发二手房差10-15%，因为新盘首先推盘的过程会有子身的特点，房型的特点单价低但面积但，新的商品房不像老的那么成熟，老的商品房是比较成熟的。这样会出现倒挂的情况，在这样的情况下，二手房是一个资源，刚才也提到了配置比较成熟，几大片区包括体北片区，河东的万新村，南开的鞍山道区域，会有自身的区域优势，交通便利，以及生活配套齐全，虽然叫倒挂但价值高、总价值高，一般的老房过多一些，十年左右的房子也和商品房有一些抗衡和优势，这样的情况下，目前来说，是处于一个良性的均衡的状态，随着交易对于开发商来说压力，刚才也提到了，整体的商品房从中的运作倒挂的区域很大，目前的感觉从6月份、7月份环城四区包括现在的西站区域已经显现出来了，我觉得这种清横是相对的，不会愈演愈烈，只是集中在平衡的状态。

　　主持人：倒挂现象是由区域性决定的。关于倒挂现象问问任总，您怎么看待这个问题？

　　任君：刚才王总解释了，几个地方集中在几个集中的点，在目前是比较凸显的，因为首先阶段改造后，新房一个是量少，还有建设的周期，在很多年后。二手房有一个成熟的配套，因为天津人对居住地，原来住在这个地方，拆迁之后还要买这个地方，对居住地是根深蒂固的，不愿意到别的地方去买，所以这会拉动了二手房的价格。现在在买二手房的时候，购房者有一个问题，税费我身边很多的人想买二手房，但因为税比较高，要额外负担很多的东西，会面临很多的压力，导致的有部分想买二手房的人转向买新房了，这也是二手房的一个问题，成交量减少的问题，这也是国家政策调控的闸门关上的人。