CRIC快评：苏宁环球首进广州 布局全国
(评论员/孙亚东)不久前，苏宁环球公司公布消息，称将对广州白鹅潭地区28平方公里土地进行一级开发，总共动用的资金预计将超过千亿。因规模较大，且作为民企参与一级土地开发并不多见，一时间舆论集中与此。但不能否认的是，白鹅潭项目对于苏宁环球的意义重大，这意味着其开启全国布局，扩展业务范畴齐头并进。
首先，从整体来看，此次开发由苏宁环球出钱、政府出力，双方各取所需。根据此前了解到的信息，鉴于国务院推行对地方财政融资平台的清理，广州政府推动城市建设资金比较紧缺，且直接担保融资有较大压力，加之国土资源部发文要求各地国土资源部门及所属企事业单位都不得直接从事土地一级市场开发，所以吸引民企资金参与一级土地市场开发，也是目前政策所迫。而此次苏宁环球与广州政府合作的模式，便是苏宁环球提供资金，同时为土地储备项目贷款提供担保，而政府负责土地征收、拆迁、补偿等具体的土地开发工作，政府需要资金苏宁环球需要进入市场，各取所需。
其次，从企业布局角度而言，此次苏宁环球首进广州市场，意味着其开启珠三角的战略布局。此前苏宁环球的经营范围主要集中于江苏，在售项目天润城、威尼斯水城、天花绿谷庄园、馨瑰园均在南京地区。而白鹅潭地区土地开发战略合作的签约，标志着苏宁环球成功进入珠三角区域，在深化全国战略布局上又向前迈进了一大步。不仅如此，此番与广州政府合作开发一级土地市场的模式，也为苏宁环球下一步进军珠三角打下了良好基础。
再次，从企业战略发展的角度来看，苏宁环球拓展一线土地开发业务，意在为二级开发做铺垫。苏宁环球之前主营业务以商品住宅，商业酒店等二级土地开发为主，加之物业管理、建材生产等业务，此次进军一级土地市场也是其业务范围的一次突破，那么苏宁环球积极进军一级土地开发市场利润点在哪里？可以从三方面阐述。
其一、参与一级土地市场开发，二级竞地拥有信息优势。由以往的经验来看，拥有一级开发资质也意味着在拿地环节拥有更多的优势。这种优势主要体现在一级开发商对土地的管线布局和基础设施比较了解，在拿地上有信息优势。一级开发商还有可能参与招拍挂资格的制定，在拿地环节也具有更多成本优势。如近期成交的北京房山区长阳镇哑叭河02-04-11二类居住用地，此宗地的一级开放商是北京碧桂园，最终此宗地以6.09亿元被其母公司北京市天资置业有限公司底价竞得。
其二、一级土地开发政府保证基本利润。除了拿地优势外，苏宁这次开发的盈利模式也十分清晰：由苏宁出资，政府开发一级开发主要通过拆迁、土地平整等将生地变为熟地，在达到出让标准、完成土地招拍挂后，按照事先约定的比例与政府分成，而分成的比例也会按照拆迁难度和土地位置来具体约定，例如北京明确规定利润在8%左右。
其三、无人竞拍土地必能”贱价”拿地。此次广州《招商公告》明确要求，合作公司或合作方关联公司原则上应参与储备项目地块土地使用权出让的竞买，如果整理出来的地块按挂牌价无人竞价，合作公司或合作方关联公司必须以挂牌价摘牌，这是避免土地流拍的做法，保证土地出让。“无人竞价合作公司必须以挂牌价摘牌”看似是强制条款，但是鉴于第二条开发完的土地招拍挂出让之后，苏宁环球参与利润分配，所以苏宁底价拿地等于直接折扣盈利部分，某种意义上是地方政府贱卖土地给苏宁环球。
当然，单就以往开发经验来看，一级土地开发市场也有一定风险，前期投入大，开发周期长，权力审批程序繁琐，后期如土地市场流拍率高难以收回前期资金，并且在开发过程中存在着拆迁补偿成本增加、拆迁周期超出预计时间计划等不确定因素，会导致项目开发成本增加，这也是值得企业深思的地方。
