最近关于房地产市场走向问题的争论突然热闹起来，也许希望通过呼吁来影响政府换届后的政策走向。有房地产行业大佬从市场数据说事，认为前段政府供应土地少，如果不改变这种状况，房价一定会暴涨。也有消息说一线城市近期的库存扩大，二三线城市泡沫严重，未来缺乏上涨动力。由于缺乏权威的市场数据统计与分析，仅就这些观点本身引用的数据要辨别观点对错有些难度。索性跳出来看看决定房价的几个主要因素能否支持房价上涨，也许更为有效。

    当前的房地产市场是一种被政策硬性压制住的市场，限购政策硬性屏蔽投资需求，对于房地产市场的影响至关重要，远远超过库存的些许变化。因此要讨论房地产市场的未来走向，还得从政策的走向，尤其是限购政策的走向来考虑。而政策的走向的变化，则需要看当时出台这项政策的宏观经济背景是否已经改变。就像短期洪水来袭，一些堤坝可能需要临时加高来阻挡洪水漫堤，等洪水退去，那些沙袋就可以卸掉。

    因此，国务院参事夏斌最近提出房地产调控方向绝不会变的观点，值得注意。他认为下一步还要坚决打击投机炒房，政府加快社会保障房建设的方向不会变，行政性限购措施的退出以及房地产税收和市场的长效制度推出什么时候推出，取决于投资的替代和稳增长的状况。从限购与投资的关系来讨论未来一段房地产政策的走向，大体是没错的。

    限购措施的出台，恰恰是由于当时经济刺激政策导致整个市场流动性过大，各类投资市场被汹涌的货币不断抬高。房子由于供给弹性小，供给增加的速度慢，很容易被投机资本看中。被投资不断推高的房价影响着普通民众住房需求能否满足，引起了社会较为普遍的反对。既然由投资引起，且存量的投资无法硬性让人家卖房离开，能想的办法就是让新的投资需求远离这块市场，行政性的限购政策就成为不得已的选择。所以，本质上限购政策是和投资需求紧密联系在一起的。

    限购措施现在能否放开，还是要看市场中的流动性是否减弱，投资需求已经慢慢退潮。但是现实情况并不是很乐观。到九月底我国的M2已经达到94.37万亿，比两年前限购政策出台之后的70万亿左右高出甚多。而国内由于出口受阻，实体经济滑坡，投资市场也不甚活跃，市场资金非常急切需要寻找出路。更为严峻的是美国实施了第三轮量化宽松政策，与欧洲、日本、澳大利亚等发达国家相继推出的各种货币宽松政策叠加，造成全球范围的流动性泛滥。当前热钱已经对香港股市和楼市造成激烈冲击，迫使香港金管局5天内4次出手稳定港元汇率。各界也普遍认为热钱进入香港，潜存着借此跳板通过各种方式流入中国的意图，未来一段时间中国的资金流入压力和通胀形势不容乐观。此时如果放开限购，就像洪水未退，甚至更高，卸掉沙袋，只会把堤内冲得七零八落。

    由于限购政策出台的宏观经济背景不仅没有好转，甚至有更差的迹象，限购政策短期内只能继续实行，除非高层决策者不顾可能卷土重来的房价持续高涨，以及由此带来的大宗商品价格上涨和通货膨胀恶化。以今日政治经济局势的严峻来看，只能是尽可能维持一种简单化的稳定，而不是让局面重新动荡起来难以控制。而限购一旦持续，真实需求缺乏自我激荡的作用，房价的螺旋上涨局面是不太可能出现。

    那么是否在过剩流动性之下，一切都只能被动运转，限购解除变得遥遥无期。其实也不是，解决之道就在夏斌说的投资替代上。流动性导致的投资需求旺盛，但是不代表必须要投到房地产市场，只要找到好的投资方向，这些货币能流到有较好收益的去处，则等于分出一个泄洪区，待洪水退去，限购就可以放开。中国是一个疆土广阔的大国，发展的高度不平衡，代表了资金在中西部的开发中可以大有作为；大量垄断行业也可以放开给各类资金，比如石油、电信这样的行业吸收资金的能力能以十万亿计；如果能推动农村的土地改革，赋予农民土地财产权利，农村大量的低效闲置而由于政策限定不能退出的土地也变得具有投资吸引力…这些都可以吸收流动性，但是都需要放开当前的政策限定，给予资金平等的投资机会。

    从外部形势来看，短期内房地产市场限购政策难以取消。而如果不能通过加大改革力度来引导流动性，这一项政策可能会越来越长期地实行下去。