他山

曾任深圳房地产信息网策划总监、搜房网华南区总编辑、珠三角地产网总编辑等职。凭一篇篇掷地有声的文章行走地产江湖，从宏观到微...

　　　　看到8月26日《桂林日报》上一则新闻：《XX楼市战略……》，内容是对话某开发商常务副总，解读某楼盘热销的奥秘。支撑“热销”的基础数据是该楼盘7月份138套房源面市，一个月的时间，余货便不足10套。另一则消息，据他山了解，近期在深圳东部沿海，仍然有“日光盘”冷不丁给政策重压之下的楼市带来惊讶和惊喜。

　　如果仅从该新闻和消息源的表象来看，至少可以说明当前房地产市场销售是顺畅的，不像某些经济学家预言的那样悲观。类似于桂林这样的三线城市，有这么乐观的销售态势，似乎没有太多的受到“限购令”预期的影响(因为第二批限购令名单还没有公布，桂林也可能在未来公布的名单之列)。如果楼市果真像这几条新闻和消息描述的这样，按照市场规律正常的演绎推进，金九银十的出现应当顺理成章，也就是说，金九银十依然炫耀2011年的楼市。

　　我这样说不是有意挺市，有史为鉴。2010年4月中央出台“史上最严厉调控新政”记忆犹新。2010这一年，中央政府在强压“房价”上具体做的几件事：一是银行限贷、停贷；二是房地产信托清理整顿；三是限制住房贷款量。这是从房地产市场的源头来“管制”。强压之下，必然有妥协。无论一线、二线还是三线城市，大部分城市的楼市确实出现2~3各月时间新房成交量下滑的事实。但我们发现，成交量下降，成交价并未下降，依旧坚挺，这不是“调控”的目的。

　　我认为，2010年5月份的市场刚需是“史上最严厉调控新政”给强压下去的，这种现象表现的并不代表真实的市场现实，在分析这种现象时，我以深圳市场为例，在《深圳房价是怎样“被”下降两成的》已一针见血指，出当销售数据一旦与政绩工程挂钩，楼价涨幅与乌纱帽关联，深圳的房价“被”官方公布的统计数据“降”下来了。

　　这种“被降”现象掩盖不住的调控背后开发商应对的“策略”和市场的真实情况：一、部分开发商结果顺势捂盘，延迟工程进度和销售周期；二、市场刚需被迫延后、观望；压抑了3个月的刚需在10月份的时候有喷井的迹象。8月份深圳新房交易量回升，9月、10月继续回升。2010年9月，亚运会前夕，我随一批业内人士参观广州亚运城配套的住宅项目(记者村项目，亚运会之后还给业主)，该项目处于广州郊区，价格1.2万元/平方米，一网点1500套房源仅一上午时间就已售罄，典型的“日光盘”。

　　我认为，这是由政策导致的刚需引发喷井，亚运会项目的销售价格为，广州迎来金九银十开了一个好头。一线城市的金九银十的楼市现象很快辐射到二三线城市，才有2011年初的《感受二三线城市的战火》。2010年10月，不少一线城市楼市成交的火爆，是许多看空金九银十的“专家”始料未及的，2010年在9月、10月发生的市场现象让“史上最严厉调控新政”确实有些尴尬。我当时曾以深圳市场为样板，写过一篇《是“双限令”使深圳成交火爆？》的文章反思“限购令”对市场的影响。

　　我为什么会坚定地认为2011年的楼市会有金九银十的“收成”呢？除了我分析的上年的政策背景、市场环境可以同比参照外，还有三个重要原因：一是通胀和连续加息。在通胀和连续加息的过程中，不断涌入的热钱缓冲和消解了“史上最严厉调控新政”给楼价带来影响。光从政府层面，对内掐断开发商的输血管管道，而对外不出台相应的抑制热钱进入和控制通胀的办法，“史上最严厉调控新政”纵然让开发商望而生畏，让来百姓感到欣慰，疗效甚微是可以预见的。

　　二是银行不希望错过金九银十。金九银十不仅是房地产行业的，也是银行业的。8月8日，央行网站发布《2011年第二季度支付体系运行总体情况》报告。报告显示，截至第二季度末，全国房地产业单位银行结算账户数量共计81.65万户，环比增长4.1%，环比增幅与第一季度持平，高出单位银行结算账户总量环比增幅0.3个百分点。中部地区和西部地区房地产业单位银行结算账户数量环比增速分别为5.3%和4.3%，高于全国4.1%的总体平均水平。此外，房地产业在银行结算账户数量方面延续第一季度的增长态势，至第二季度末，该数值环比增长幅度达16.9%。这些数据最能说明跟楼市相关的成交量。“环比增长”决定了2011年“金九银十”的必然性。

　　三是地方政府也不希望错过金九银十这个黄金季节。住建部当前在忙着调研、拟定限购名单，不少地方政府提供给住建部的“数据”本来是预留了“空间”，以避免被住建部拟入限购名单。7月22日，东莞住房和城乡建设局负责人透露，东莞市目前的房价在可控范围之内，暂时不会推出楼市限购政策。8月7日，广东肇庆市住房和城乡建设局负责人透露，肇庆上半年楼价增幅合理，楼市调控效果理想，目前不会采取限购措施。东莞、肇庆属经济发达地区，“限购”对他们地方财政的杀伤是显而易见的，那么，经济不如东莞发达的其他二三线城市的政府，他们愿意错过金九银十的黄金季节吗？

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