住房公共部位破碎，大家如何出钱维修？昨日，市法制办公示《青岛市房屋专项维修资金管理办法(征求意见稿)》，向社会公开征求意见。办法(征求意见稿)详细明确了房屋专项维修资金

　　如何交存、如何使用、如何管理。为市民住房公共部位维修确定了有法可依且实际操作性强的法律文本。

　　根据办法(征求意见稿)，业主应当按照所拥有房屋的建筑面积交存房屋专项维修资金。首期房屋专项维修资金的交存标准：配备电梯的房屋按照建筑安装工程每平方米造价的8%交存；未配备电梯的房屋按照建筑安装工程每平方米造价的5%交存。而如果业主拒绝交存专项资金，业主委员会或者相关业主可以依法对其提起诉讼。

　　解读

　　据了解，我市在2002年3月1日颁布了《青岛市城市房屋共用部位和共用设施维修管理暂行办法》，但由于办法只是就责任分摊做出了划分，并没有就提前设立专项维修资金进行立法指导和制约，所以使得在具体解决维修问题时，往往因为资金筹集不到位而无法开展维修工程。这次我市出台房屋专项维修资金管理办法，将从源头上解决房屋公共部位维修的资金来源难题。

　　资金用于房屋维修

　　根据办法(征求意见稿)，房屋专项维修资金是指专项用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。办法所称房屋共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢房屋内业主或者结构相连的不同楼幢业主共有的部位，主要包括：房屋的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

　　本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由房屋业主共有的附属设施设备，主要包括：电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

　　房屋专项维修资金的管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。

　　不交钱办不下房产证

　　根据办法(征求意见稿)，房屋专项维修资金的交存主体是为“住宅和非住宅房屋的业主”，即谁买的房子谁交钱。对于属于公房出售的，售房单位和购房人共同交存专项维修资金。

　　专项资金交存标准为，业主应当按照所拥有房屋的建筑面积交存房屋专项维修资金。首期房屋专项维修资金的交存标准：配备电梯的房屋按照建筑安装工程每平方米造价的8%交存；未配备电梯的房屋按照建筑安装工程每平方米造价的5%交存。

　　市房屋行政主管部门应当根据市建设行政主管部门公布的建安造价确定、公布首期房屋专项维修资金的具体交存标准，并适时调整。售公有住房中，购房人按照售房款的2%交存，售房单位按照多层房屋售房款的20%、高层房屋售房款的30%，从售房款中一次性提取。

　　住房维修专项资金，在购房人购买房子的时候就必须交存。根据办法(征求意见稿)规定，商品房屋的购房人应当在与建设单位签订商品房屋预售合同时，同时将首期房屋专项维修资金存入房屋专项维修资金专户。建设单位在办理房屋初始登记前，应当将未出售房屋的首期房屋专项维修资金存入房屋专项维修资金专户。

　　交存专项维修资金带有强制性。办法(征求意见稿)规定，建设单位应当在办理房屋初始登记时提交首期房屋专项维修资金的交存证明。未续交、补建交存房屋专项维修资金的，房屋行政管理部门不予受理产权登记申请。即如果购房人没交存房屋专项维修资金，或者购房人交存但开发商没有将资金存入专项账户，都将无法办理房产证。

　　资金或自管或者代管

　　根据办法(征求意见稿)，房屋专项维修资金属于业主所有。房屋所有权转让时，即发生房屋买卖交易时，业主应当向受让人说明房屋专项维修资金交存和结余情况，该房屋分户账中结余的房屋专项维修资金随房屋所有权同时转让。

　　房屋专项维修资金实行业主自主管理或者房屋专项维修资金管理机构代为管理的方式。

　　当需要动用专项资金对房屋公共部位或公用设施进行

　　维修时，办法(征求意见稿)根据应当遵循谁受益谁负担的原则对责任分摊进行了明确：属全体业主共有的共用部位、共用设施设备，由全体业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担；属单幢房屋内业主共有的共用部位、共用设施设备，由该幢房屋的全体业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担；属一个单元内业主共有的共用部位、共用设施设备，由单元内的业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担；属单元内一侧房屋业主共有的共用部位、共用设施设备，由该侧房屋的业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担；相邻业主共有部位的维修，由相邻业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担。

　　修房方案要公示7天

　　当具体实施房屋维修工程时，办法(征求意见稿)规定，由业主委员会管理，业主委员会制定使用方案，但使用方案应当在小区明显位置公示不少于7日，并经有利害关系的、所占面积及户数比例达到三分之二以上的业主同意；业主委员会将使用方案报房屋专项维修资金管理机构(审核)备案后，由业主委员会持备案证明到专户管理银行办理房屋专项维修资金划转手续。

　　物业公司代管的，由服务的物业企业制定使用方案，但同样也要公示7日，并经三分之二以上的业主同意。房屋专项维修资金实行代为管理且未实施物业管理的，由相关业主、业主委员会、所在地街道办事处或者社区居民委员会按照本办法规定程序办理使用手续。 新闻调查 维修金缺口或达32个亿 青岛市区电梯换一遍需5.4亿元

　　资金缺口亟待填补

　　今年我市“两会”期间，李其温等28名代表提出了“关于加强我市房屋专项维修管理的议案”，关石青等18位代表也提出了“关于尽快出台《青岛市商品房屋专项维修资金管理办法》的议案”，这46位代表都表达了对于我市房屋专项维修管理资金的共同关注。

　　李其温代表表示，据初步统计，我市仅市内四区需交存专项维修资金的住宅建筑面积约2139万平方米。“这2000多万平方米住宅应该有多少维修资金呢？现在北京商品住宅专项维修资金交存额是多层住宅100元/平方米，高层住宅为200元/平方米，参照这个标准，仅市内四区住宅专项维修资金归集缺口就达32.1亿元，这还不考虑高层住宅电梯等共用设施设备维修和更新费用。”

　　据了解，根据调查，截至2010年10月，市内四区已建住宅114692栋，其中平房88003栋，2-7层24113栋，8-12层1599栋，13层以上977栋，约有电梯3000部，按每部平均价格18万元计算，每更换一次，所需资金约5.4亿元。国家建筑规范规定，高层住宅的设计使用年限是70年，《青岛市电梯安全监督管理办法》规定，在一个住宅使用周期内，每部电梯要更换4次左右，全部电梯更换所需资金约21.6亿元。现在全市每年还以竣工1000-1200万平方米住宅的速度增长，且高层住宅占大多数，电梯的数量会越来越多，资金缺口会越来越大，政府的包袱会越来越重。

　　相关链接 已买的房子咋交存？

　　对于现在已经购买了的房子如何交存专项资金？办法(征求意见稿)规定，原有房屋未建立专项维修资金的，业主应当按照首期房屋专项维修资金的标准补建。具体方式由业主大会决定；未成立业主大会的，由所在地街道办事处或社区居民委员会组织物业管理区域内已入住面积且已入住户数的比例达到三分之二以上的业主决定。

　　业主不交钱怎么办？

　　如果单位

　　和个人不交存专项维修资金，将承担法律责任。办法(征求意见稿)规定，单位和个人未按照本办法规定交存或者拒绝按规定承担房屋专项维修资金的，业主委员会或者相关业主可以依法对其提起诉讼。 新闻延伸 物业—— 屋顶常漏雨三年没修好 “作为物业管理单位，我们真是让公共部位的维修费用给难住了，一栋楼协商了两三年也没修成屋顶。”市北区一物业公司负责人王主任说，物业管理工作中的麻烦事首推公共部位和共用设施的维修问题了。“小区一栋上世纪90年代的房子屋顶漏雨两三年了，一直得不到彻底解决，最大障碍就在一维修费上。”王主任告诉记者，他们所管理的居民小区大多是上世纪90年代的房子，产权多元化，有的是单位自管房，有的是个人产权，有的是部分公房，还有部分公房出售，而只有公房出售的房子才有公共部位维修基金，问题就来了。

　　王主任说，漏雨的这栋房子共有46户居民，只有16户是有公共维修基金的，要彻底维修屋顶费用较大，可是只能按照比例动用部分基金，其他维修费用需要居民们分摊，一家至少得摊800到1000元，可是非顶楼住户因为事情没危及到自家利益，就不愿意拿这笔钱，结果导致屋顶拖拖拉拉了两三年，得不到大修，只能小修小补一下。

　　居民—— 没钱装新门楼道成公厕

　　台东六路29号是一栋20多年的老楼，因为一道迟迟安装不上的防盗门让居民们烦恼了许久。居民陈先生说，他们所在楼房位于台东商业区，楼道因为没有安装防盗门，任何人都可以畅通无阻地进入，不但不利于整栋楼的安全，最让人难以忍受的是一些人喝了酒后跑到他们楼道里大小便，简直成了“公厕”，而归结起来还是因为缺少一道门。“以前楼道是有防盗门的，后来可能年久失修，大门坏了没人管，后来不知怎么直接没了影，楼道成了开放式。”陈先生说，他们多次找到居委会，希望能安装新的防盗门，可是至今也没安上，而症结在于维修基金不够用了。

　　社区居委会相关负责人对此也很为难，居民们也都找到他们反映，希望能动用公共维修基金安装防盗门，居委会根据居民意见向房管所提交了申请，可是房管所查了一下账目，发现该栋楼的公共维修基金只剩下3000元了，这栋楼原本共有5个单元门，用这笔钱来安装5道防盗门根本不够用，他们协调其余钱让居民自己平摊，可是有些人不掏钱，这防盗门就一直没有安上。

　　相关链接 意见征集截至9月1日

　　昨日公示的 《青岛市房屋专项维修资金管理办法(征求意见稿)》，市民如想提意见可以登录(http://fz.qingdao.gov.cn/n3707475/n3707916/18953562.html)查看文本。意见和建议请于9月1日前反馈。联系电子信箱：faguierchu@163.com。联系电话/传真：85911500。

　　根据办法(征求意见稿)，办法使用范围为，本市市区范围内房屋专项维修资金的交存、管理、使用和监督，适用本办法。各县级市应当自本办法实施之日起六个月内，参照本办法建立本地区房屋专项维修资金管理制度。