新浪乐居讯 号称“中国第一豪宅”的大一山庄，均价5万？从拍地至今8年，获得预售证31个月销售记录为零，曾被机构评为“中国第一豪宅”的广州大一山庄，今日 阳光家缘网站“悄然”显示了该项目的网签数据。乐居编辑从广州阳光家缘网站了解到，大一山庄自编S-21、S-22、S-30、S-54栋日前已经售出两 套，均价53353元/平米，销售面积为810平方米。

　　从2005年成为“地王”；2009年开商称要建每栋都不一样的豪宅；2010年被质疑捂盘；2011年发售时遇限购；这个在“中国10大超级 豪宅”中连续三年夺得“第一豪宅”称号的“大一山庄” ，销售情况让人大跌眼镜。据此前阳光家缘的信息显示，大一山庄的销售记录一直为“0”。但大一山庄的相关负责人表示，目前项目已售12幢，并且将在近期陆 续网签。

　　两年多卖出两套？

　　已售12套 近期将将陆续网签

　　根据广州阳光家缘网站显示，该盘早在2010年便有59套别墅领取预售证，直到今年的3月7日，该盘的销售记录仍然为“0”。

　　对此，大一山庄相关工作人员对解释，项目并不是没有卖出去，只是没有去做网签。“大一山庄的这些别墅基本都是两个房产证，需按两套房计算，在限购令之下买得起该盘别墅的买家都无法网签。”大一山庄有关负责人表示。

　　今年元旦，大一山庄正式对外发售20幢独栋别墅，每幢面积800至12000平方米，地面2至3层，地下1至2层，全附有泳池与过千平方米私家 庭院。20幢别墅最低吹风价5500多万元，最贵则是3.8亿元。楼盘营销总监张吉伏透露，大一山庄目前已售12幢，别墅首推之前一直在做内部认购，但因 为目前仍显限购范围内，买家基本上都是分期付款，因而无法网签，目前只能和买家签订协议。

　　大一山庄有关负责人表示，他们并未收到房管局“禁签”通知，最近项目成交的十多套别墅将陆续网签。“中区也有一些大面积的产品，最大的别墅有2000平方米的。”张吉臣透露，这栋别墅正在装修，“基本达成购买意向，买家指定要买装修后的样板房。”

　　谁买了超级豪宅？

　　设置500万存款门槛  看楼多为老板生意伙伴

　　据了解，大一山庄设置了“500万存款证明”的预约看房门槛，买大一山庄的是什么人呢？大一山庄负责人表示，设置 “500万存款证明”的预约看房门槛主要是为了更好地服务预约看房的客户，同一时段大一山庄只接待一个预约客户及其陪同人员。大一山庄相关负责人表示，楼 盘尽管没有举行盛大的开盘仪式，但实际上去年9月以来一直在销售，“我们设了售楼接待中心和样板房，只是需要预约看楼。”他披露，来看楼的很多是老板的朋 友，都很低调。

　　“大一山庄的买家都实力雄厚，或者是老板的生意伙伴或者广州的企业家，买大一山庄的都是买来自用而非投资。如2号楼盈水阁和3号楼紫蝶轩由同一客户买下，该客户是几家房地产公司的股东，在全国各地的物业多达80多套。”

　　“其实，广东不乏富人。”楼盘营销总监张吉伏介绍，“从接触的买家中，我们发现不少人曾经住过二沙岛、白云堡。二沙岛别墅因建设时间较早，面积大多300平米左右，空间有限无法满足居住需求，而私自扩建又会被严厉处罚，因而，他们一直在不断寻找适合的居住空间。”

　　“S3紫蝶轩的业主来自新塘碧桂园，从看房到认购，整个过程基本一气呵成，如此魄力完全出乎我们意料。”张吉伏说，“S8栋业主则是非常欣赏该栋建筑风 格。我们发现，买家选中大一山庄并不在于投资，更多的是作为第一住所。”

　　而此前有媒体报道，在踩盘时偶遇江西籍的年轻业主，3月初以1亿元的总价买下1060平方米的别墅“紫蝶轩”。

　　限购下如何成交？

　　隐形合同  先交两成以上房款不网签

　　事实上，在捂盘惜售多年之后，大一山庄在2011年公开发售，却面临生不逢时的尴尬局面。大一山庄的每栋单体别墅都拥有两个房产证，而广州又正在推行房产限购政策，规定每户家庭只可新购一套住宅。

　　尽管如此，大一山庄的负责人表示，“目前已经成交了12套，另外还有几套已有买家交了诚意金，但由于限购的原因，一般是通过签订买卖协议(“隐形合同”)的形式成交，等到限购令解除再正式签约。

　　在豪宅市场，为了规避限购令和开发商签订“隐形合同”的成交比例相当高。据透露，目前广州楼市购买豪宅规避限购的办法主要有几种方式，都是赌限 购令会取消：签订商品房买卖合同，只是缺少政府网签备案的手续，这种方式买家必须首付五成以上，剩余房款也要在2～3年的装修期内付清；签订商品房销售预 订合同，买家支付房款两成 以上作为定金，到能够满足购房条件之后再按约定方式付清余款；签订租赁合同，约定买家先以租赁的方式取得该套房屋的使用权，等到满足购房条件后再转为买卖 合同。

　　大一山庄有关人士称，豪宅买家也不只受到限购影响，受到限贷影响也很大。顶级豪宅的买家，很多并不是像想象中那样一掷千金全额付款，只要能贷到 款他们还是愿意做按揭购房。因为限贷，这些原先是企业家等的豪宅买家，在生产等方面本身资金贷款也受到限制，现金没有原先宽裕。

　　在目前楼市环境下，买顶级豪宅先付定金再网签，定金往往也是要上千万元，买家是否会有风险？ 大一山庄有关人士对此表示，对于顶级豪宅买家来说，他们本身已经有很大的社会能量，不怕一房多卖或开发商“走佬”，因为认定开发商动手脚的话他们也能追究到责任。

　　在大一山庄待售产品当中最贵的可达3.8亿元/套，动辄上亿的超级豪宅，即使三成首付也要几千万，买家是怎样付款的呢？大一山庄相关负责人表示，采取分期付款的方式，定金为40-50%，3个月内付清，其余的可以分1年或3年分期付款，每季度付款一次。

　　事实上，超级豪宅通常都是天价，那买大一山庄是否像其他楼盘一样有折扣呢？大一山庄相关负责人表示，购买超级豪宅的基本都是为了自住，不为投 资，所以不会特别在乎价格的涨跌，通常签订买卖协议时会约好总价。越贵的东西通常能谈到的折扣就越高。如大一山庄2号楼盈水阁标价1.8亿、3号楼紫蝶轩 标价1.68亿，合计3.48亿，最终被同一客户以2亿的总价一起买下。

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　　今年获批26栋

　　资料显示，大一山庄此前曾多次修改规划，别墅栋数从80栋调整至95栋。据2012年挂出的修建性详细规划批后公示显示，大一山庄总用地面积 15136平方米，计算容积率建筑面积113569平方米，绿地率40.5%。楼盘内共有95栋别墅。

　　乐居编辑翻阅规划局关于大一山庄的规划批前公示了解到，从今年的1月份至今，大一山庄陆续获批26栋别墅，多为地上三层。据了解，大一山庄将在年底完成中南区20栋别墅的封顶，然后推出市面。

　　“龟速”开发藏厚利

　　据了解，大一山庄所在的 广州市白云区种鸡场地块系2005年6月由广东中鼎集团耗资5亿元竞得，面积15.2万平方米，合楼面地价3300元/平方米，目前地价已经涨了5倍，仅 就土地增值一项就可获得20亿元的收益。

　　此外，广州市建委关于该项目的 “建设项目编码登记表”显示，该项目的投资概算为8.6亿元。目前若以8500万元/套，共95套的体量计算，该项目的总销售收入则可达到80.75亿 元，是8.6亿元总投资的近10倍。

　　据了解，大一山庄拟建别墅95栋。即使以目前每栋最低价5500万元计算，全部售罄可卖50多亿元。来自广州市建委关于该项目的“建设项目编码 登记表”显 示，该项目的投资概算为8.6亿元。加上7年的财务成本，大一山庄的总投资额也就10多亿元。不算不知道，一算吓一跳。大一山庄龟速开发，投资回报率有多 高可想而知。