与产品对话，倾听未来地产设计力量的声音。2021年5月15日，「优设创研院年中理事闭门会议—中国房地产产品力趋势研讨会」于广西欧卡罗产业园圆满落幕。本次年中理事闭门会议上华北、华东、华南、华中四大院理事成员围绕《跨界共融-打造符合新生代客群喜好并有盈利能力的酒店》、《长租公寓改造分享》、《公寓产品力的破局思考》、《定制精装住宅产品》以及《文旅与住宅的融合》5个主题为2021年优设创研院年中研究方向开题，同时以此为基础进行探讨以及话题拓展。
2021年是“十四五规划”开局之年，所有的地产企业都面临一个难题：如何合理的降本增效，既要高质量，又要警惕踩红线，政策导向对设计提出了更高标准的要求。如何跨域融合探索出一种解决行业痛点的新模式，优设创研院与行业翘楚合力不断的在深挖主流地产创新与研发，关注地产、 设计、供应链等背后的逻辑，进一步打造由地产管理者、设计机构参与者、服务链和供应链三方共同协作的闭环模式，一起引领行业进步发展。
此次年中理事闭门会议，聚集了房企高管、专家以及国际顶尖酒店品牌管理者、人居生活方式研究者、服务链齐聚一堂，华北、华东、华南、华中四大区理事成员以《跨界共融-打造符合新生代客群喜好并有盈利能力的酒店》、《长租公寓改造分享》、《公寓产品力的破局思考》、《定制精装住宅产品》以及《文旅与住宅的融合》5大主题为方向共同研讨未来房企发展趋势。
本次会议也得到了行业内外的大力支持，出席本次活动的嘉宾们有：
优设创研院执行秘书长/新浪地产设计全国主编 罗大全
世茂喜达酒店集团技术服务副总裁 郝玉鸿
珠江投资集团市场及标准研发中心联席总经理 韩东航
洲际酒店集团大中华区酒店开业事业部设计与工程首席总监 胡彬
首创置业总部副总经理/总建筑师 邱高
首创置业北京区域公司 精装专业线负责人 曹宇芳
中国建筑研究会文化产业秘书长／山隐设计集团创始人 郭明
5385生活時空研究所合伙人 胥能
亚太远卓（北京）项目管理咨询有限公司 合伙人/执行总经理 俞廷
5385生活時空研究所联合创始人 刘毅
优采华东区域总监 钟建平
欧卡罗 集团总经理 朱晨曦
欧卡罗 市场总监 秦妍
（以上排名不分先后）
罗大全
优设创研院执行秘书长、新浪地产设计全国主编
新浪地产设计全国主编、优设创研院执行秘书长罗大全表示，优设创研院从创立至今，已经启动华南、华北、华中、华东四大院，囊括酒店、精装住宅、商业办公、公寓等等地产板块。通过一场场的论坛、理事闭门会，集结地产行业“最强大脑”，交流最新的思考内容，共同探讨行业痛点的解决方法，最后落地成为可执行的合作模式。
#中国房地产行业需要一个能让品牌成功“出圈”的平台#
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郝玉鸿
优设创研院酒店创想实验室第一届理事长
世茂喜达酒店集团技术服务副总裁
优设创研院自成立以来，专家顾问团成员致力于推动行业发展，为地产行业搭建上下游沟通桥梁。不仅为行业未来提供专业的智力与资源支持，还对年度优秀企业、品牌、项目、人物等进行专业技术与策划指导，如今已形成一股行业中不可忽视的专业力量。
优设创研院四大院的策划与设计服务,从概念设计到产品实现的整个企业战略与产品开发提供全方位顾问支持。可满足自有品牌商和品牌所有者的个性化需求，协助品牌对各种方案进行有效评估，从而加快与简化整个品牌战略进程，提升品牌价值以及建立市场热点。
品牌借助一个热门话题实现知名度和口碑的更上层楼，在行业里已经不算是新鲜事了。话题营销不仅能够在短时间内让一个品牌“火出圈”，同时也能收获更多粉丝和流量，扩大客户群体，并对客户的消费行为产生积极的影响。所以，品牌想要在大众当中迅速建立品牌认知度，找到话题性确实是一个好方式。作为这种方式中最为重要的“话题”是非常有讲究的。
所以优设创研院希望在打通上下游关系，制造创意性、话题性、实验性的事件中做好咨询与服务工作，建立品牌与用户、企业之间的关键联系，并让用户真正对话题感兴趣并且参与进来。在解读房地产在新时代走向的同时，深度解析房地产与资本市场的关系，用一场思想的碰撞引领企业准确把握时局，亦为行业人提供客观参考。
#跨界共融-打造符合新生代客群喜好并有盈利能力的酒店#
胡彬
优设创研院华东院理事成员
洲际酒店集团大中华区酒店开业事业部设计与工程首席总监
未来的酒店不仅需要靠品牌来实现差异化
胡彬介绍，酒店品牌效应并不是什么新鲜事，当今的大住宿业已步入品牌并起、IP并起的阶段。近几年，在国内的各类酒店投资及特许经营展会上，我们总能看到各类酒店品牌“各显神通”的场面。
洲际酒店集团在酒店运营领域一直处于国内领先地位。旗下拥有多个中高端品牌，丰富的品牌集群、差异化的产品使得不同品牌和运营策略按需调配，从而赋予酒店更多的增量价值。而确保项目的投资回报率和加盟商的利益，是洲际酒店集团规模化“一以贯之”的前提。
他认为目前酒店行业共同的挑战来自于品牌大爆炸，竞争同质化，作为酒店行业管理者需要从三方面去统筹考虑，即：酒店投资回报 ROI、品牌标准制定不够弹性、酒店空间和设施功能的单一性等问题，所以光有品牌效应是远不够的，一定要做差异化的产品体系，然后尽可能地将存量空间价值挖掘出来。
众所周知，酒店运营要以坪效为核心，其次是公区和配套占比，像健身房、游泳池这类投入都有潜在风险，一旦因公区配套面积过大导致房间数减少，那项目整个的RevPAR和收益就会受到影响。因此，对很多中高端酒店而言，不管是硬件还是软装部分，投入都是有限的。
但这样的设计已经不能满足当下的市场环境。一方面，消费者对于中高端酒店的软服务要求越来越高，酒店需要有各式各样的公区来满足客人的不同需求。另一方面，很多经济型酒店，包括传统的中端酒店已经随着成本的提升，入住率下降，出现亏损或者说收益低的情况。因此，酒店投资人、酒店品牌同时意识到，酒店经营已不能单纯依赖售卖房间，需要扩大公区，将新的内容注入酒店，来从眼前的窘境中突围。
如何在有限的存量空间中实现更多发展？关键在于空间价值的挖掘。
胡彬表示，很多酒店都有餐厅和会议室，出于成本控制的考虑，酒店只开设早餐。并且这些区域是封闭式或半封闭式，除用餐和会议需求外基本处于闲置状态。为避免场地闲置、功能局限，其实可以将这个空间及硬件设计得更为灵活，例如可移动式桌椅、墙面插座等，为办公、会议、沙龙等活动创造了便利条件。
透过新生代客群喜好实现酒店品牌溢价
在这个以个性化消费为主的市场环境中，与消费者建立长期的情感沟通是品牌的必备技能。这就意味着品牌势必以更加开放多元的互动形式，占领年轻人的社交圈，甚至抢占他们的“心智”。一个具有投资潜能的高价值酒店品牌，必须是能够为消费者解析生活方式，引领消费者发掘体验不同生活方式的空间。
只有从视觉符号的彰显，到贴近年轻人的社会化互动手段，最后以一个落地的可被感知的弹性标准酒店。让自身品牌文化不断地向年轻市场靠近，在赢得新一代消费群体认同的同时，塑造着品牌本身的态度价值。
“商旅休闲化Bleisure” 成为现代商旅新趋势
胡彬认为未来“商旅休闲化Bleisure”，或将成为现代商旅新趋势，有些千禧一代专门腾出一段时间安排旅行计划，而另一些年轻人，则选择了利用工作出差的机会给自己见缝插针地放个假，由此诞生了一个旅游相关的新名词：Bleisure。它是“business”(商务)和“leisure”(休闲)两个名词的复合词，可以翻译为“公差私假”或“商旅休闲化”，指的是越来越多的年轻商旅人士，乐于在因公出差的日程前后，利用周末或个人休假时间叠加一段私人休闲旅游，既能劳逸结合，也可顺便节省部分出游的费用。
年轻消费者对旅游和体验酒店的方式都发生了极大变化，对商务旅行也提出了新的要求。国内的中高端酒店也在为千禧族商务旅客调整客房以及公共区域的设计。
酒店从业者需要在从业态、产品、服务三大维度进行迭代升级，可以在服务上下功夫、经典英式下午茶、大师作品级的精品书店、联合办公等，以期未来给千禧一族带来全新的“艺术商旅”生活方式。
得益于“Bleisure”这一新兴的消费潮流，未来商旅休闲化酒店的市场投资前景亦非常可观。由此可见，在面对市场新变化，品牌酒店应该有更快的市场响应速度和更为敏锐的洞察力。
#面对正在登上消费主力舞台的新生代 我们应该做好哪些准备？#
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俞廷
优设创研院华东院理事成员
亚太远卓（北京）项目管理咨询有限公司 合伙人/执行总经理
俞廷认为“Z世代”青年的成长过程对消费市场的影响持续加大且加重，目前“Z世代”的消费行为已经成为了社会重点研究的对象之一。除了Z世代这个代号之外，没有一个统一的标签可以定义，Z世代X面身份的背后，即是多面，也是无解。
Z世代的旅行消费观
俞廷总结了以Z世代为代表的年轻人对不同出行方式的偏好，既符合日常的消费主张，又与固有印象不同：他们普遍拥有较强的环保意识与个性化心理。
从“拥有更多” 到“拥有更好”
“颜值为王”是他们消费的普遍共性，注重格调和 创意，产品最好有文化基因。在酒店的选择上，偏向“小而美”的精品酒店或者 独具特色的高星酒店。
从“功能满足” 到“情感满足”
他们更关注生活品质、追求标新立异，产品的实用 性对他们来说已经不是衡量是否购买的主要因素了， 他们需要在感知、消费、体验产品的过程中，发现 自己内心的需求，找到自我价值的归属感。
从“物理高价” 到“心理溢价”
他们越来越关注一些藏在产品细节，或者蕴藏在品 牌背后的文化、精神、时尚元素等感知和体验，并 愿意为这样的产品或者品牌买单。他们可能会被某一酒店故事、风格影响，而前去 “朝拜”，就为满足“心理溢价”。
从设计到品牌，我们还可以有哪些新的尝试？
1.设计：颜值高、photogenic！
2.产品：新鲜、有趣、可互动
3.品牌：融合传统与现代文化、破圈层传播！
酒店要不要取悦Z世代，怎么取悦？
面对越来越成为消费主流人群的Z世代，酒店要不要取悦，怎么取悦，成为了重要的问题。
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俞廷觉得要以一种心态，而非一代人作为目标市场，用价值观来匹配用户。
现在酒店的旅客种类比以往任何时候都要多，住宿的类型和酒店提供的服务也是如此。酒店业的竞争无疑已经处在日益激烈的升级中，并要求新的战略模式的转变。
其实，目前整个酒店行业正朝着多元化和年轻化发展，但酒店无外乎两个主题：像家一样、睡个好觉。无论是对标哪一类群体，回归好的设计和居家式体验是本质，也是酒店行业竞争的主流趋势，一定要给客户感觉，我可以回来再住。
为了不落后于时代，酒店确实需要好用的APP、需要注重技术、需要用更生活化的方式，利用社交媒体的价值空间等等，但这并不是所谓的“取悦”，一切的基础都必须是符合酒店的品牌调性与战略。
如果以一种非常生硬的方式，并且用教条的、字面和宗教等方式来定位特定的一代人，注定会失败。酒店会通过迎合一代人来赶走很多人。
正如有人说，世上并没有特定的Z世代酒店，只有那些拥有这一代人思维方式和原则的酒店，因此吸引了那些有类似想法的客人，这些客人，可以是Z世代，也可能是一些思想紧跟时代的老年人。
而对于酒店来说，最重要的，还是培训员工以正确的方式热情待客，为他们造一个安全、舒适、互动、积极的茧。
最后，俞廷总结，酒店应该做生活时尚的发言人，由生活方式出发，驱动品牌进而驱动项目，让品牌成为独一无二生活方式的主人。随着顾客愈加年轻化，交通愈加便捷，时尚和奢侈品牌名下的酒店在提供传统的酒店服务之外，还需要从更多不同维度，为顾客打造更为独特的体验。
#长租公寓改造设计分享#
韩东航
优设创研院华南院第一届理事长
珠江投资集团市场及标准研发中心联席总经理
长租公寓产品特性
目前，房企有很多“存量资产”可以改造为公寓经营出租，另一方面国家提出来要加大租赁市场，于是就产生了“长租公寓”这种产品。“长租公寓”与住宅、商业、办公都有一定的关系。
长租公寓是有政策导向的。2017年7月，住建部等九部委联合发布了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，提出在人口净流入的大城市，加快发展住房租赁交易平台，增加新建租赁住房供应，并公布了广州、深圳、南京等12个首批开展住房租赁试点城市。在政策的推动下，各大房企、酒店集团、地产中介、金融机构陆续布局长租公寓市场。据不完全统计，包括万科、龙湖、保利、碧桂园等企业在内，已经有超过30家企业陆续宣布进军长租公寓。长租公寓已成为房企布局多元业务的主要领域之一。
房企也从2017年7月开始启动“长租公寓”的研究和落地，从政策、组织架构、人员配备等方面真正开始投入。房企参与“长租公寓”市场一般有两种方式，一种单独成立长租公寓品牌，即自营长租公寓品牌，如万科、龙湖、金地、招商蛇口、旭辉、远洋等；另外一种是和专业的长租公寓运营公司合作，如保利、绿城、阳光城、复星等。根据不同租客的需求，打造了各自的产品线。万科中低端产品泊寓，以及在试运行的高端产品系峯汇公寓。龙湖高端公寓：核桃，中低端公寓：松果和豆豆。旭辉开发比较系统化，具备全套长租公寓的体系。根据金领、白领和社会新人，分成三种不同的长租公寓对应三条产品线：“品质房型+多功能社交空间+管家式服务”的博乐诗服务公寓、“精致房型+多功能社交空间+社群服务”的柚米国际社区“精小房型+多功能使用区域+共享空间”的菁社青年公寓。
涉及到最关键的户型设计，基本上都是以小为主、以小取胜，形式上比较自由，会有一些复合的功能在里面。长租公寓一般以散租为主，因此在产品设计上，单个房屋大小一般在10-60平米左右，再通过LOFT设计、复合型收纳家具、厨房等空间共享来实现完整的居住功能。常规18-25平米的建筑面积，即可满足居住、独立卫浴、晾晒、收纳等多个居住需求。
除了户内部分，公共区域是“长租公寓”出租的关键点。打造公区既可提升体验感，又可以拓宽盈利渠道。公共区域的打造分成三部分，第一是前台，有接待来访、日常维护管理的功能，便于公寓管理人员带领看房，也便于入住后的水电煤缴费、退租等服务；第二是休闲功能：会客、阅读、工作等，方便租户会见客户，朋友相聚，日常学习阅读等；第三是娱乐功能，影音区、健身区、游戏机或者台球桌，便于租户在工作休闲之余放松自己，也可以在此展开社交，结交新朋友。第三部分属于锦上添花，对租金不会有太多影响，但是会产生一定的品牌价值。
韩东航通过“长租公寓”房企的参与模式以及在户型和公共区域的特点，阐述了长租公寓的设计和经营要点，同时分享了曾经策划及落地的一个实际案例。
一个改造案例分享
案例位于深圳岗厦地铁站旁，地铁1号线和10号线交汇处。位置很好，周边环境热闹，客户群体较多。因该项目无法暂时达到城市更新政策要求，遂进行改造盘活存量资产。目标是通过5年持有经营实现盈利，同时作为公司品牌形象的重要展示橱窗树立口碑、创造价值，还可以全面组建高标团队、培养相关人才。
带着这几个目标，通过初步计算，确定总体投资预算、租金收入等经济指标。考虑5年后盈利，则需实现更高租金单价，极致的高溢价产品是此项目唯一解决途径。经过对目标人群分析，项目定位为CBD精英打造的中高端、品质型、特色化、租期灵活的品牌公寓，填补市场空白点；49套小户型，主抓CBD一批年轻精英人群，打造高品质高溢价的产品。
功能划分上将一层、二层作为公共区域，8-10层作为客房，80%以上面积给到客房。建筑立面原设想打造符合年轻人特点和高精人员要求的现代风格，因改造报审难度较大未实施，最后采用修旧如新的方法做了外墙全面粉刷和更新门窗、栏杆、百叶等材料。
一楼空间包含了公寓大堂、咖啡厅、红酒窖以及机房和后勤。
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二楼空间包含会所、员工宿舍和厨房。会所有两个包间，配置茶桌、麻将桌、沙发和电视等等。整体比较简洁，客户可以预定，提供商务活动等接待空间。
停车场入口处增加logo标示，提升客户识别度。停车场周围种植绿色植物，与隔壁写字楼做隔离，地面导引重新设计喷漆，提升公共形象。
三楼有六间标准间，都带有阳台。有阳台的长租公寓租金要高，受到客户认可基本没有空置。四楼是标准层，在原有结构体系内做重新划分、调整隔墙。户内空间尽量做到复合型，加大收纳体系，以及采用小米智能家居产品提高附加值。同时，还提供了基本生活用品清单，客户可自行购买，达到真正拎包入住的目的。通过轻奢简约现代设计风格、高品质家电配置、专属定制生活服务来体现品质感，不是堆砌大牌、不是极尽奢华，而是在需要的地方恰好出现，在细节处体现用心。
总结及未来
通过实际案例的分享反过来再看“长租公寓”这种特殊的产品，重点要从场地规划、内部空间、公共区域、选材用料等方面达到预设效果，也要用成本适配原则为目标客户体提供满意的服务，这样才能达到最终收益，将“存量资产”不利因素变成有利因素。这样调整、改造能够盘活资产，是需要调动设计方、材料供应商、各行业专业人员一起协调统筹，从规划角度、景观到公区、内装修，甚至小的细节，才能达到“破局”的目的。
#公寓产品力的破局思考#
胥能优设创研院华中院理事成员
5385生活時空研究所合伙人
谈公寓产品力前，先来谈谈构成产品的底层逻辑。苹果曾有一句广告语：Your next computer is not a computer.乔布斯设计的iPhone问世后，手机进入了一个新的触屏时代，而iPhone能脱颖而出的关键在于对客户需求的反向思考。
消费者往往不知道自己未来喜欢什么，但却非常清楚对当下的不满意。很多行业的催生来源于用户不喜欢的行为，例如外卖软件的出现，对应不喜欢做饭、出门，共享单车的出现，对应不喜欢自备单车、走路。
“需求的反向思考”推动产业的革新，类比到地产住宅产品也是同样的道理。一个好的地产产品应该具备产品力、展示力、销售力，如何推陈出新的同时避免同质化成为房企竞争的终极目标。要想跳出同质化，首先要抛开设计视角，打破以往单纯从舒适度、或者功能性、或者身份感出发，只考虑空间尺度、使用功能、材质、智能化等方面的设计思维不可取。
地产住宅产品力的提升研究核心是人、物、空间的互动能否带来更好的感受。下一代居住空间，要关心人在家里的具体行为和情绪感受，空间设计需要搭建场景与人物设置，从而正向影响家庭关系。
经过疫情居家隔离，大家发现在家里家庭社交和个人独处之间充满矛盾，找不到完全属于自己的地方，比如个人娱乐区、既能专注应对网课又可以和孩子共同学习的地方等等。通过心理学、行为学研究的介入，能够梳理出人与人的关系在空间的情景呈现。
中国房地产即将进入回归生活本身的时代，打造地产产品的逻辑导向要从对市场数据的关注，转向对真实生活的理解与体验，重视人们的精神需求，具备居住属性的公寓产品也是如此。
公寓产品要对消费群体进行细分，但细分的标准并不是通常意义上按购买力金字塔层层划分，而是按照个人角色划分，比如养宠物的人、重度厨艺爱好者、单身人士等等。针对性地满足对消费群体的心理需求，比如养狗的人聚集在同一公寓，就会对溜狗配套、狗在室内生活场景的设计等等有需求；女生聚集的公寓，会对衣帽间、浴室等有较大需求；爱好厨艺的人对厨房配置有要求。下一代公寓在同样的使用空间里，可以有很多版本的生活形态存在。
除了空间需求，公寓产品的服务力也极其重要。未来酒店行业可以将擅长的服务能力带入公寓领域，精准提供优质服务，比如酒店与公寓共享大堂空间与服务，共享周边社区配套。
#定制精装住宅产品#
邱高
首创置业总部副总经理/总建筑师
房地产行业走到下半场，挑战很大。酒店行业、设计行业、金融房地产行业都在挣扎，在挣扎的时候更希望能够回归产品本质或者设计本质。从建筑学来说，建筑用途是多种多样的，比如说住宅、居住商品，商店为了卖产品，医疗为了给大家治疗身体。建筑设计空间实现的目的必须有三个条件满足，功能条件、心理感受条件、文化条件，目前可能说的是越来越分散。从这三个条件当中可以衍生出无数个名词来解释到底是什么，可能真的只有这三件事，功能条件结合人物活动基本要素，比如说工厂是为了能够满足在工厂里制造出产品；二是心理舒适度要求，比如餐厅、酒店，不仅满足能住宿和吃饭的要求，也要满足在餐厅里享受服务、用餐气氛的心理感受，酒店里面放松或者说是工作心理上的要求；还有一个是文化条件，文化条件和传统习惯有关系，在住宅设计当中，以前往往强调功能性的合理，现在由于大家对住宅产品有更高的要求，房企还要承担创造丰富文化的使命。
创造往往和标准化矛盾，标准设计也是工业化的产物，为了节约成本加快周期，所以设计师用一个平均的条件，用标准化的平均条件满足所有人的要求不太现实。不太会有一个普世条件会满足所有人一套房子或者一种户型满足所有人的要求，要考虑各种类型的分布。
首创作为一个国企来说，面对这个挑战到底怎么能够回应目前新时代对于房地产设计的要求，目前想走的是国潮风。国潮现在非常时兴，从国家倡导的四个自信开始，国货、文化、生活方式、国潮故事，虽然说国潮，不仅国货之潮、国力之潮、国运之潮，目前既符合中央要求，也符合这一代人的标签。国潮也是对Z时代人研究的结果，然而也会有疑惑，因为在买房的时候发现，住房子可能是Z时代人，真正付钱还是70后、60后爸爸妈妈，这件事情首创也在寻求破局。
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曹宇芳
优设创研院华北院理事成员
首创置业北京区域公司 精装专业线负责人
精装住宅定制从三个维度来分析。客户维度，乙方的客户是甲方，甲方的客户是买房的业主，客户需求千奇百怪，对客户是微引领且不教育。其次，两类客户人群在一个城市不同区域位置，喜好却千差万别。客户对自己装修意愿的需求来说，首套是最有意愿的，二套一半，三套以上几乎没有。越大的房子、越贵的房装修意愿度越高，越便宜的房子刚需首套意愿度相对高。客户从维度去分析怎么样去做定制化，而且还要定制到什么程度。做便宜的毛坯式定制还是做全精装式定制或者连软装家具都给配齐的定制，这个区间和尺度要把握的非常清晰。现在开盘样板间往往要试错，摸排客户到底要干吗，不光是开发商摸排，厂家、供货商包括设计方都是要了解客户到底想要什么，到底要干什么，每个产品对应的到底是谁，是需要大家群策群力一起研究的。
产品维度来说，首先分两大类：别墅和平层，多层和单层的区别。一般来讲，多层不建议做定制化装修，多层客户个性化需求更大，比如说居室的数量从三居到五居到七八居都有，客户的需求千奇百怪。但是这类人群可以为他们做VIP客户定制化精装，这是一种新的出路，因为房屋总价足够高，只要装修款达到200万以上，就可找第三方合作，第二类产品是平层公寓，细分一个入门门槛——刚需盘。刚需盘从北京规范上来讲，政策原因基本上都得做全精装，但是全精装水平非常低，价位给的很低，基本建议客户直接拆，所以以好拆为主。在北京市场当中，房屋总价越高精装溢价也可以发生，比如要做豪宅，在北京现在豪宅的装标跟前几年不一样了，因为市场环境不好，所以现在10万+的产品在5000到8000之间。一般来讲，8万+的产品，人工算下去之后，其实面层材料占比并不高，现在人工费非常贵，也就是面层材料占比单方不到2000块钱，大概这个比例。从产品维度来讲再分析，我们应该做什么样程度的定制化精装，是毛坯式的还是一半式的，或是全交付式，还在思考和摸索过程中。
从市场维度来说，现在进入家装领域的有多少种企业呢？以贝壳为例，贝壳现在开发了被窝，据了解贝壳和链家占二手房精装市场不小的份额，新房市场开发商也在做，这是一个现状。包括阿里、红星都在做装修，跨界从互联网已经做到家装了。在2020年，首创置业、东易日盛、邱德光设计、小米四方合作的BBC新模式，同时，四家企业共同发布了“壹屋建”产品。以“合筑行业新模式、创享美好新生活”为主题，探索艺术感、科技感与高端居住空间的融合，搭建合作共赢的BBC新模式。BBC新模式以客户为中心，站在客户的视角换位思考，理解他们对美好生活的真实需求和憧憬，采用全数字化流程管理来把设计意图完美落地，做到工期最短、成本最优，为客户节省时间、精力与开支，筑造知心、安心、舒心、暖心、称心的人居体验。
首创作为国企，有文化宣讲的担当。为了做新国潮的研发，以明清文化为蓝本，去研究古人的居住模式客厅卧室比例关系是什么室有多大，书房有多大，研究显示乾隆的书房三希堂只有4.8平米。古人的生活方式研究完以后，再折射到现在的生活方式。
首创在这部分做了完整的研发，研究故宫同时，借地域优势也研究了恭王府，实地研究生活方式，去看现代人的生活方式有没有什么可借鉴的。首创针对新国潮精装的落位研发产品，是北京西四环天阅山河项目。
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该项目的特点是将首创Top级系列亿元产品「首创天禧」的国际潮流新前沿设计思路和方式植入到「天阅山河」千万级的产品，10倍价差，4倍面积比，加之「天禧」系列是英国设计师 Kelly Hoppen 操刀，「天阅山河」在设计风格上需要做 local 本地化，落位的难度比较大。其次，装修标准的落位，也花了很大力气去研究客户。「天阅山河」的设计比较现代时尚偏前沿轻奢，同时加入中国元素，木质温和了石材岩板的冰冷感，金属元素增加了轻奢感，这是通过客户的调研得出的结果，且目前市场反馈很不错。
「天阅山河」延续了国际前沿时尚的美学，将顶层住宅的颜值及逻辑传递给更多的人体验，并且有机地融入了现代的智能人居，全方面对业主享受美好生活奠定了基石。除此之外，在「天阅山河」，配置了豪宅市场标配的八重降噪系统、同层排水系统、全屋净水系统、智能家居系统、五重安防系统……而且这些系统中配置的科技产品，比常见的商品房配置成本更高，效果更好。
#文旅与住宅的融合#
郭明
优设创研院华北院理事成员
中国建筑研究会文化产业秘书长／山隐设计集团创始人
原本文旅与住宅是两个概念，民宿出现后两者有了一种新的融合方式。数据表明2020年暑假期间比不少地区的民宿预定量都有增长趋势，例如宁夏民宿预定量同比上年增长33%。
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这表明后疫情时期文旅出现了新的消费格局：本地游/周边游主流趋势将维持更长时间；休闲度假需求作为消费升级的直接体现，整体走高。用户的“生活方式”和“价值观”明显升级呈现近距离消费趋势、数字化生活趋势、悦己趋势。
后疫情时代，幸福感和多元化成为舒适生活的关键词，那么是否能够实现在家度假的可能性？重新给家一个定义，将居家场景“去住宅化”，把业主当作一个IP，在设计层面放大他们的个性。
郭明曾做过一个主题，叫做“生长在公园里的房子”，运用在远洋地产的一个项目中，设计了大花园和空中露台，承载对生活的幻想。室内空间社交化，针对社交场景配置了电竞房、酒吧室等等。
去客厅化也是最近的住宅空间发展趋势，客厅不再是传统的客厅，而是塑造一个个能够意识交互的空间，营造“在现场”的感觉。
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未来住宅领域将会是多元化发展，家也可以是工作室，家也可以是度假民宿。通过社群营造强烈的归属感，在公区解决邻里互动，让社区成为主题乐园。
现场花絮
关于优设创研院
优设创研院在中国房地产业协会的指导下，于 2020 年 5 月 23 日由新浪地产设计发起成立，旨在以新视角，认知新生代需求，探讨未来生活方式，创办应用式研发课题；创新地产设计产品， 共同为消费者打造高品质生活方式，同时引领行业发展，推动产业进步。优设创研院以论坛研讨内容为基准，以行业及产业相关内容出发，关注地产、 设计、供应链等背后的逻辑，软性植入理事成员及优设对行业的推动力量。
目前优设创研院已经创建了华北院、华东院、华南院，华中院，初步形成全国精装板块、酒店板块、公寓板块、文旅板块。组织架构上由全国头部地产担任理事长与理事单位，并推举地产设计总负责人轮值理事长。通过线上直播及个人专访，对理事成员及地产品牌进行 IP 推广，其中直播在线人数均为 10 万+。
