王新科：2025上半年成都楼市全量数据图鉴
2024年成都涉宅用地市场成交活跃，全年共完成142宗土地交易，总面积7016.95亩，总金额达697.55亿元。润达丰滨江以32.21亿元竞得麓湖37亩地块，成为民企拿地金额榜首；建发房产以34.1亿元包揽青羊区158亩地块，登顶年度总价“地王”；远达、贝好家、新绿色则分获大源、金融城三期、三圣乡优质地块。国央企与民企共同发力，成都天投等企业积极参与，展现出市场多元化发展趋势。
今年以来，成都土拍市场最高纪录持续刷新。2025上半年，成都出让涉宅用地近60宗，出让金约440亿元，与2024年上半年36宗、211亿元相比，出让金同比增幅超100%。随着成都市金牛区一宗纯宅地以20200元/平方米成交，2025年上半年成都土地拍卖落下帷幕。这场土拍，不仅见证了金牛区楼面地价首次突破2万元大关，更揭示了成都土地市场在 2025年上半年的火热态势。
2025年6月6日，成都市住房和城乡建设局正式印发《成都市“好房子”建设行动方案》提出18条重点任务，明确基本类、提升类、改造类及保障房的设计标准，要求从低碳节能、配套设施、智慧化等方面提升居住品质。基于此，7月12日，由中国房地产业协会指导，中房协优采平台主办的“智链产业新势能 精建好房新标杆--优采供应链合作大会”在成都隆重启幕。
在本次大会上，克而瑞西南区域总经理王新科做了《2025上半年成都楼市全量数据图鉴》的数据分享，以下是会议实录：
今天我们的报告里面大部分都是克而瑞的数据，能够展示为什么我们说成都是独一无二的。
我想从三个市场三个视角的方向来讲一下成都房地产市场的一个变化。第一个市场是土地市场、第二个新房市场、第三个二手房市场。
首先来看土地市场，今年上半年成都的整体的土地出让金额大概是425亿，背后整体的总的建筑面积大概是400万平米，上半年大概卖了650万方，但是新增土地的总建筑面积只有400多万方这里面有非常大的供求的缺口，这个数据也值得关注。
另外，上半年成都土地成交的溢价率达到较高水平，整体溢价率达到接近120亿。土地成交规模在全国名列第四，仅次于杭州北京跟上海，成都因为楼板价还比较低，所以在成交金额上面可能还达不到前五，但是在成交面积上非常可观。不管未来我们的市场怎么变，成都战略投资的核心地位永远不会变，从土地市场就可以很清晰地看到这样的核心定位。
大家最关心的还是新房市场，我们把新房市场所有的维度跟大家再休息回报一下，这里面也准备了很多的数据，供大家来做参考。第一先说一下整个2025年上半年大程度的商品住宅的累计运购面积运购金额超过1200亿，达到1223.06亿元，受限于我们房价不是特别高，跟北京上海相比我们整体房价比较低，所以在金额上面跟北京上海还是有一定区别，但是我面积已经达到全国独一无二的存在。
第二，从总的建筑面积来说，整个上半年接近650万方，实际大约是640万平方米，相对与较大的规模，成都总建筑面积的数量相对还比较少，有较大潜力。同时在二季度全国普遍回落的背景下，成都在2025年的上半年依然同比有6%以上的增长，市场的韧性比很多城市要强。
第三，除了我们住宅以外，非住物业成交规模也比较大。上半年成都非住物业的成交规模超过180亿。大家设想一下180亿如果按照2万块钱的房价来算也有90万方的成交量，收集到一个月，其实一个月也有15万方的成交规模，在很多三线城市当中一个月15万方的成交规模目前还不一定达得到，大家可以看到成都市场的规模在全国都是非常大的。
再来看一下库存的情况。第一，目前整个大成都的整体的库存仅为1400万方不到，整个去化周期已经下探到11.1个月不到12个月的时间，所以整个成都目前的库存压力是比较低的。第二，大部分库存区划下沉到11个月以内，成都的主城是当下投资最安全的一个区域，它的库存去化周期更安全。第三，整个上半年成都的库存在下降，但是同比的成交在上涨，供求关系上也展现出更多韧性。
第四个视角，今年在成都非常有特色的一个特征就是新规产品，包括四代宅出现了强势热销。去年下半年开始上市供应的新规项目去化非常快，整体去化率基本上超过70-80%，只要我有新规项目上市，几乎开拍就能售謦，整个今年上半年供应的新规产品的网签率已经超过70%。存量物业在未来有可能会面临一定的市场压力，但是新规产品在未来市场的认可度将会持续高涨。
大家会问一个问题，因为库存量少了，所以去化量也会有所下滑，未来能不能支撑这么高的区划的情况？我们专业有一个指标，称之为去化能力指标，在每一期成交当中我们成交面积基本上是两个部分构成，第一个部分就是我们当期的供应面积和供应量；第二个部分是上期遗留下来的库存量，这是核心的叫区划能力指标。通过这个指标我们把过去六个半年的数据做了一个汇总，可以看到虽然成都今天的库存相对来说比较少，同时我的库存结构当中大部分可能还是不太好卖的存量物业，可以看到，我们在整个2025年的上半年，我们的区划能力依然达到了32.2%，这个超过了2022年下半年同期的水平，同时也超过去年同期水平。
再来看一下价格，我相信大家最为关心的一个指标。第一成都的成交价格是属于合理波动范围当中。第二，在70个大中型成适当中公布的同环比的对比，从2024年三季度开始，成都这个曲线一直在下降，整个环比价格的跌幅在明显的收窄，价格已经在趋于平稳。为什么大家对于新规项目特别有信心，因为看到这些项目价格不仅没有跌，而且甚至出现上涨，今年成都不断有新的项目实现上涨。
我们监测了上半年成都上市的400多张预售证，核心区域当中供应价格跟成交价格之间的比值已经超过90%。基本上我的供应价格跟我成交价格之间让利的幅度、优惠的幅度越来越小，尤其是我们中心城区的价格，从这一点基本上可以判断，在未来新规项目当中，尤其主城的新规项目，价格的承载能力价格的坚挺能力是非常突出的，这是成都重要的房地产市场特征。
总结一下新房市场，可以非常清晰地看到市场并没有我们想象当中那么糟糕，不能完全丧失我们的信心，市场要回归到历史的高点需要时间，但是我们也并没有那么的悲观，因为很多指标其实是趋好的。
我们再来看一下二手房市场。成都二手房市场更是独一无二的存在。
第一，整个上半年成都卖了12.28万套二手房，同时成交面积接近1200万平方米，它的成交套均面积是96平米，二手房大部分都是刚需刚改类的客户，跟我新房正好形成差异化，错位的竞争，二手房是新房市场的多少倍呢，2.8倍，所以两者之间基本上是1比2的关系。如果我们把新房跟二手房加在一起，整个大成都的成交规模超过1200万方。
第二，二手房价格。整个成都15个重要的区县在过去一年的二手房的挂牌价格从去年四季度开始，尤其9.30以后迎来的一波成交的非常高的规模的增长。从那个时候开始，成都二手房的价格开始在趋稳了。再来看一下真实的成交价格，跟新房一样，同样在一个相对比较合理的波动范围之内，虽然在短期之内会有一定的价格的调整，我们也知道二手房受成交结构的影响更大。整体的价格也在合理的范围内波动，我们总体成交价格也有一定幅度的增长。
我在简单从三个视角汇报一下除了市场以外，还有什么特殊的亮点。
第一，产品。今年市场非常突出的就是两级分化很明显。第一新规产品去化率超过70%，第二看到千万以上的物业成交非常大，成都千万级以上物业过去一年成交了超过1500套，整个上半年成交735套，如果500万作为基数来看，超过4000多套是500万以上的物业，大家不要忘记今年成都的均价就1万多块钱，这是非常高的市场的承载能力。
第二，为什么会有这样的变化，成都产品的迭代非常快。今年的产品有可能三年就要换代，甚至半年就要换代。去年下半年开始到今年上半年，成都出现了非常多的新产品。整个成都的产品力走在了全国的前列，这是成都比较独一无二的市场特征。
第三，除了鼎豪产品、高改产品以外，最重要的成都主流改善类产品也在有一定的变化，整体的规模其实有所恢复。金茂的产品有华润的产品其实都做得非常出彩。欢迎大家有时间可以多到成都来看看产品的迭代能力。
通过这两点的分析，为什么成都能够支撑这么多的市场规模，是因为我的产品力在不断创新，因为成都已然成为了全国房地产住宅产品的创新标杆，涌现出来了多个高度关注的典型样本。
再来讲土地视角。在成都目前有4271家项目公司，其中涉及到典型的集团有152家，目前可涉住宅的项目公司有1700家左右，涉及知名集团企业133家，代表未来的市场规模依然会存在一个重要的大的基数上面。企业参拍的情况也非常有意思，我们统计了2025年上半年整个成都的土拍市场当中参拍的集团有56家，其中有49家出价，这个值比去年同比增长几百以上，今年整体投资的意愿比去年同期翻倍的增长，罗列了前15的企业的参拍能力举拍次数能力，整个我们49家企业共举牌1142次，所以这些点都是我们说的因为市场的规模存在，市场韧性足够强，所以企业对于整个成都的出价能力以及出价动力也在显著的增长。
最后一个视角来看一下租金，成都这个市场不仅我们住宅规模庞大，成都的出租情况也比较理想。我们在普通的住宅类产品的出租情况当中做了统计，中大部分核心区域的套一产品出租回报率超过4%，甚至有的个别好的项目都在5%到6%以上。数据背后显示出大成都不仅新房市场足够庞大，而且二手房也依然有比较可观的投资回报率。
每一次市场都有一个非常典型的机会值得我们去追逐，只有乐观者才能在市场当中得到不断的前行，谢谢大家。
