克而瑞陈洪海：大湾区十四五规划解读及行业趋势展望
2021楼市上半场风起云涌，中央和地方密集出台调控政策，进一步向供给端侧重，对房地产金融监管进行持续强化。在“房住不炒”的长效机制以及整体政策收紧的主旋律下，粤港澳大湾区凭借一份上半年的成绩单逆势而上：大湾区九城商品房总供应面积达3713.15万㎡，销售金额TOP50总额达5799.29亿元。粤港澳大湾区市场容量可见一斑，将成为各大房企战略布局的重要板块。深处“漩涡”中心的深圳，也在披荆斩棘，发挥湾区核心引擎作用。
9月11日，优采供应链合作大会年度第5站落子深圳，特邀中国房地产业协会专家代表，以及金侨控股、湖南金钟置业、中海地产、路劲地产、星河地产、佳兆业、方直发展、卓越置业、大汉控股、首创置业、日盛地产、龙光地产、中南置地、宝能地产、碧桂园、越秀地产等近70余家品牌房企招采精英，与产业链优秀供应商代表共议“高效发展、融合创变、数据驱动”，解读大湾区房企数据，了解房地产企业如何优化供应链资源结构，同时开启“黑科技”竞技舞台，推进优质供应商、服务商与品牌房企展开高质高效的合作。
会上，克而瑞深圳区域总经理陈洪海以《大湾区十四五规划解读及行业趋势展望》为题发表演讲。
克而瑞深圳区域总经理陈洪海
以下是演讲实录：
陈洪海：今年是“十四五”发展的元年，房地产的游戏规则发生了非常大的改变，也是从今年开始。原来市场是高速运转的列车，但是今年开始是高质量增长的列车，而且对于资金的监管、企业的开发和拿地都进行了严格的监管。对于我们来说，应该从更高层面来了解政府的思维，以此来指导企业和所在的行业，以及所服务的企业。今天要分享的内容是站在这样的角度出发的。
前年参加优采的供应商大会是在广州的南沙自贸区，当时规模非常大。今天在深圳，深圳是中国特色社会主义的先行示范区。这两天前海的自贸区实现了扩容，整个扩容之后，彻底跟南沙自贸区打成一片，成为“湾区的产业心脏”。我们在这个“心脏”的位置，一起召开会议，因此今天的内容也特别重要，希望对大家有所帮助。
1.大湾区“十四五”发展趋势解读
1.1 大湾区发展背景及现状
大湾区的市场有三个特点：
一是省内不均衡。广东省有21个城市，而大湾区有9个城市。这21个城市去看的话，全国最富和最穷的城市都在这里，贫富差距是非常大的。国家的格调是要求共同富裕，目前这样的情况是想通过这9个城市的发展，把广东省的产业和经济带起来。
二是湾区内部不均衡。湾区内部的这9个城市，除了深圳、广州、东莞和佛山之外，基本上经济呈现断崖式下滑，湾区内部也没有实现共同富裕。
三是珠江东西两岸不均衡。珠江东岸的产业、财富的聚集更高，两岸的经济发展不平衡。现在中间也在进行轨交的建设，需要实现珠江两岸的共同富裕。
在这样的背景下，我们来看看广深的情况。
广州的产业升级，在湾区来说是滞缓的。在深圳的发展中，产业升级非常快，但是地域面积非常受限。最新确定下来深圳是不会扩容的，所以对于深圳未来的发展也是一个很大的问号。此外是产业协同壁垒的问题。行政区域的划分导致各个城市产业链的形成和再分配，都存在着一些壁垒。
我们看到在过去10年时间当中，国家提出了珠三角一体化，更多的优势资源集中在了广州。广州在过去10年时间当中，共有近850公里的里程轨交，而深圳只有200多公里。基本上广州实现了跟湾区内大部分城市直线的轨交，而深圳目前还是比较匮乏的。当然，今年下半年也有一些兑现。整体来看，珠三角轨交集中在广州，深圳还是在规划阶段，还需要一些时间。
我们知道产业的发展是最重要的，未来的湾区规划当中，对于不同城市的产业是否出现分工和协同发展？此外，人口跟着产业走，比如说华为去了松山湖，人口也跟过去，松山湖的人口、消费都会被带起来。
在湾区发展过程当中，广佛实现了同城化，而且房地产的存量、房产的土储量，基本上在湾区里占一半还要多的位置，所以，在过去的时间当中，在广佛的布局应该是湾区发展很重要的基石。深莞以外来人口为主，广佛是以广州人为主。深莞以外地人为主，产业实现了非常好的升级和互动，整体的购买力，尤其是东莞本地人的购买力越来越强。但是，房地产的量非常少，尤其是深圳和东莞，东莞土地的出让总量非常少，而新房的成交量也非常少。所以看出来深莞一体化，但是也有各自面临的问题，在产业的闭环上没有实现1+1大于2，很多地方还是各自为政。
1.2大湾区发展规划及趋势
在此之下，我们来看看“十四五”规划当中，政府怎么谋划湾区。所有与会人员可以跟着政府的思维看看。政府提了很多观点，但是并没有讲这个背后的逻辑是什么，我们今天讲的就是政府怎么制定未来湾区5年发展。
我们从空间来看，广东省21个城市，在里面提到了“广深双城联动”，原来重点是强调都市圈的问题，现在提出广州和深圳实现双城联动，叫做“核心引擎”的功能。怎么实现双城联动呢？接下来具体讲。
深圳是进一步深度深港合作。深港合作有点儿滞缓，现在又重新提上日程。在深港合作当中划出了几个圈，都是接下来要重点发展的，包括光明、大云深港、河套、前海等。
广深的双城联动到底怎么联动呢？我们这几年密集走访了很多自贸区的管委会、企业，目前的格局就是前海在过去的5年发展当中，“前海模式”基本上受到了政府的高度认可。“前海模式”在全国来看也是成功的典范。在湾区当中，南沙自贸区产业升级现在滞缓，在整个过程当中，是提出来以广州和南沙作为支点，来实现产业升级，举全市力量来建“科技创新轴”。
深圳都市圈这一次特别提出了一个新的点，就是河源和汕尾的城区纳入到都市圈，所以都市圈的范围更广。深、莞、惠成为了主中心，形成了深圳对粤东城市的整体辐射，包含深圳跟汕头的顶点帮扶和产业合作，也在其中提到了。
广州都市圈没有讲这么多，只讲到了广佛建造“万亿级超级城市群”。广佛的量级比较大，而且城市的关联度特别强。
讲完空间规划之后，再讲产业。产业是所有规划的内核。
广东省的产业布局，中间是一个几何的“几”字，红色区域是广深港科技走廊，蓝色区域是广珠澳科技创新走廊。横琴自贸区跟澳门的深度融合合作，其实也是希望能打通珠江西岸的产业带，所以，整体上来说，可以有三个自贸区组成了产业核心的心脏。
广东省产业布局图
在产业的都市圈当中，可以从图中看出来是非常明显的，中间有一条黄色的带，这一条带是城市之间的边界，就是深圳和东莞的边界。而这种边界随着深圳的制造业逐渐转移到东莞之后，城市之间的界限越来越模糊，这一带是我们传统理解的临深片区。临深片区就是先进制造业的所在地，也就是在东莞。
深圳和东莞的城市边界图
在广佛也是要打造“1+4”高质量发展融合实验区，其中有广州南站，还有4个创新的合作区，当然主要还是以制造业为主。整体上，对于广佛或者是深莞的深度融合，在产业闭环上来说，在湾区里面是首当其冲的，是最好的示范作用。广州和深圳中间有专门的交通会拉通，两个城市的关联度会更强。
深港合作，除了三个重点合作区(前海、河套、大运)之外，还有三个领域(创新金融、人民币离岸化、人才的引进/落户/就业)都会体现在这些合作的区域当中。包括教育层面，因为深圳高校的教育是比较缺乏的。香港的高校资源在全球是领先的，也会对深圳进行一些帮扶。
最后是深圳形成产业方面的概念。我们2年前就提出了，大深圳的产业格局会形成。这个形成之后，产业会实现分工，深圳会是总部企业所在地，类似于华为，总部是在深圳，但是制造业已经到了东莞。研发、设计和制造业，就会由东莞落到其他城市，比如说河源、汕尾等等。产业链微笑曲线之后，会有不同的城市实现不同的产业分工，湾区内部会形成完整的产业链。
由此，很多的城市就会受益，比如说当资本的注入、金融业的融入之后，深港的进一步创新协同发展，深圳很多的产品研发、设计资源等都会到东莞去，商贸服务和技术升级会到河源，一些传统的制造业、装备业在汕尾。不同的层级会逐渐筛选，然后成本逐渐降低、逐渐外溢到都市圈外部的城市。
每个城市都有定位，以惠州为例，惠州这座城市比较多元化，有海资源、山资源、温泉资源，本身是全国旅游型的城市；同时，也有临深片区，还有刚需的需求、新能源的需求，本身石化产业也比较强，在不同的区域它有不同的定位，所以很难定位惠州是怎样的定位。
未来城市的分工会越来越明显。根据不同的城市、不同的镇，跟深圳不同区域的关联，就会形成深圳总部+周边城市的生产，临深片区成制造业高地，我们也把临深片区做了盘点。
再看交通。在深圳的定位上，一直提到深圳是全国性交通综合枢纽，“十四五”提到它是国际性的交通综合枢纽。随着疫情的可持续化，因为长期的不确定性，香港原来承载的国际性的机场枢纽功能，逐渐会落到深圳的宝安机场。所以，对深圳的交通枢纽的位置越来越强化。
深圳会形成“湾区一小时”的综合交通网络，而广州提到了轨交配合产业布局。广州为产业升级会提升轨交，加上广深的互通，希望深圳来带动广州的产业升级。每个城市是不一样的，在产业升级过程当中，交通起到的作用就是苏醒和融合。
2.2021年上半年全国市场总结
我们知道现在的企业情况是去杠杆化，所以对于企业的红线压力是非常大的。不同城市的要求越来越严，尤其是房企拿地资金占销售额比例这个要求。目前房企也存在一些机会，就是集中供地之下，会有数字化转型的投资决策的研判，使得房企在目前新型有增长的局面下，做快人一步的布局。目前是政策频出的时代，我们更该关注政策下怎么做一城一策。
整体市场进入Q3之后，明显减缓。集中供地之下，市场出现了改变，在一些城市会持续走热，尤其是长三角和湾区。中西部的城市、长江中游的城市分化非常明显。
企业的应对措施方面，拿地反而更加谨慎，尤其是第二批集中供地方面，广深现在还是保持观望的态度，也期待落下帷幕之后进行分析。
湾区市场比较简单，整体市场比较严了，所以很难进一步的攻坚。从土地市场来说，外地房企进驻达到了饱和阶段，土地集中在广州、佛山和惠州，深圳和广州应该是起风向标的作用。拿地主要的情况是在广州、佛山和惠州。
3.2021年下半年全国及湾区房地产市场展望
下半年，整体来说市场越来越严，对于企业的资金链压力也越来越大。无论做房企还是供应商，我们更该关注的是现金流，现金流是比较关注的。深圳第二批集中供地提到关于土地溢价率和未来售价同步下滑，对于企业来说压力是非常大的。未来的市场是怎样的走向，我们现在只能是边走边看，但是会更加谨慎。
但是，湾区市场相对来说发展潜力比较大，未来的空间也比较大，十年之后会有类似于长三角的局面，所以，对于湾区的市场是长期看好的，中短期之内还应该关注市场短期的信号，尤其是目前政策频出的时代。
我今天分享的内容主要是带着大家一起熟悉湾区政府的规划思路，在这种规划思路之下，我们一起来了解市场的情况。目前市场虽然进入了非高周转，相当于是变换了跑道，但我们面临了新的机遇，新市场要抓住新机遇。在湾区市场里，像马拉松一样跑出新的赛道，一样会有一个佼佼者，谢谢。
