产业链对话：深度场景化适配好产品，建造因地制宜好房子
3月31日，三亚市自然资源和规划局发布年度土地供应计划，公告显示，130宗共计10586.7亩国有建设用地即将入市，同比激增16.5%，创下近6年新高。其中，市场化商品住房用地共101.65公顷（1524.75亩），同比2024年增长了15.59公顷（233.85亩），供应规模创下近5年来的新高。这不仅宣告着海南自贸港封关前的最后冲刺，基建、产业、住房需求全面激活，更预示着三亚正迎来新一轮的价值重估。
连续数年的优质地块供应，让优质房企纷纷入局三亚市场，从2022到2024 间，三亚市区新增住宅用地较前三年增长 43%，其中 85% 位于城市核心区，为三亚高端住宅市场的爆发留足了空间。3月3日，三亚市资规局出台《三亚市城市规划管理技术规定（建筑分册）》，为未来高品质住宅定下新标准。为构建“好房子”供应链新体系创造了良好的机会。基于此，4月19日，由中国房地产业协会指导，中房协优采平台主办的“智链产业新势能 精建好房新标杆——优采供应链合作大会”在海南三亚隆重开幕。
大会现场，保利发展控股集团股份有限公司海南区域公司成本（及招采）负责人尹志军、旭辉管理集团有限公司华南区域海南省总经理吉庆彬、BBL贝尔家居大客户事业部总经理李文明、德意智家营销副总经理吴国将，及YKK AP深圳、海南区域总经理杨鑫围绕场景化设计与产品适配、打造适合本土高品质好房子路径、数智化建设等话题展开研讨。合一住工（北京）科技發展有限公司董事长马刚作为特邀嘉宾主持了本次以“深度场景化适配好产品，建造因地制宜好房子”为主题的高峰对话。
以下为现场实录整理：
主持人马刚：非常荣幸能成为本次论坛的主持人，我是合一住工创始人马刚，合一住工是专注于装配式装修的系统方案服务商。请嘉宾介绍下自己及公司概况。
保利发展尹志军：我是来自保利发展海南区的成本招采尹志军。自2012年进来，保利深耕海南已经13年，目前，得益于公司的组织与平台建设，发展还不错。
旭辉吉庆彬：我是旭辉管理集团华南区域海南公司总经理。今天是一个聚焦供应链建设的会议，我本人前6～7年一直做供应链相关的事情；后来转为综合管理，所以，我对供应链的事情非常有情怀、有感情。
贝尔家居李文明：我是来自贝尔家居大客户事业部李文明，贝尔家居是行业内一家拥有木质“黑科”技产品的企业，很高兴能与房地产、供应链的伙伴在这里交流。
德意智家吴国将：我是杭州德意智家营销副总经理吴国将。德意是做厨电和橱柜定制的企业，我们旗下还有丽博家居，也有23年的历史。2021年，德意合并旗下两个品牌，目前是行业里唯一一家真正意义上永和厨房电器和橱柜完整解决方案的企业。
YKK AP杨鑫：YKK AP是一家60多年系统的日报门窗品牌，日本的门窗本身的设计理念跟海岛气候有紧密关系，门窗防水、抗台风设计理念偏重，也契合海南当地的气候条件。
主持人马刚：保利发展作为央企代表，房企如何在数字化协同和绿色低碳转型的趋势下，打造既绿色环保又智慧的高品质住宅呢？
保利发展尹志军：保利一直致力于推动智能化的建造。我个人认为，智能化的技术提升住宅的舒适性、节能性起到至关重要的作用。保利海南不断地提高智能化产品的应用和场景，三亚保利·天珺都做了标配的。智能家居可以实现空调、照明、窗帘、环境安全的检测，也包括燃气、漏水的检测。不仅可以提高舒适度，还可以提高项目的品质。目前，市面上推行智能的物联灯，保利海南跟物业公司合作，探讨这个问题，后续的项目可能都会在推广智能物联灯，降低后续维护的成本。海南对绿色节能、装配率要求、节能的验收标准要求都比较高。保利不打折扣地落实。总的来说，智能化和绿色材料的结合，不仅是市场的必然趋势，也是房地产未来发展的重要方向。
主持人马刚：以三亚为例，有独特的地理环境、有自贸港政策的地方，如何因地制宜建设区域特色的“好房子”呢？
旭辉吉庆彬：当前房地产市场呈现出明显的分化趋势，不同城市、不同板块、不同产品的表现差异巨大。截至目前，部分热点城市的核心板块依然保持热销态势，尤其是改善型产品市场前景广阔，销售数据表现亮眼。近年来，别墅、大平层等高端改善产品需求旺盛，而部分急刚需产品或缺乏特色的“中庸型”产品则面临较大的销售压力，进而导致现金流紧张、回款困难，甚至对上下游供应商企业也造成了连锁影响。
在考察全国多个城市后，我发现三亚是一个极其特殊的市场。作为全国唯一的热带滨海旅游城市，三亚的地理环境和气候条件为住宅产品提出了独特的需求。例如，四代宅在三亚的优势尤为突出——空中立体花园、大飘窗、宽景阳台等设计，在北方因气候限制难以推广，但在三亚却能完美契合当地宜居、度假的需求。这类产品不仅提升了居住体验，也为华南市场带来了新的发展机遇。目前，类似产品已在佛山、长三角等地落地。
在定制化产品的基础上，智能化配置和细节优化同样关键。以三亚为例，当地潮湿的气候对建材提出了更高要求，传统地板易损坏，而SPC地板等创新解决方案既能满足性能需求，又能提升舒适度。住宅的本质是让居住者感到舒适，而非盲目追求硬件堆砌。未来，开发商需更注重精细化设计和服务，针对不同地域、客群的需求，打造真正意义上的“好房子”。
主持人马刚：市场新的变化下，如何找准深度的场景化适配，有没有什么成功的案例？
贝尔家居李文明：开发出符合市场要求、符合客户要求的场景化适配产品，这是我们能提高市场占有率、提高市场份额，甚至提高销售额最有效手段。特别是这两年，我们在场景配合方案一直努力。比如，第一，贝尔SPC地板现在是行业第一家运营级的环保产品，用在儿童房，不但在环保性能、防水等方面是天生的特质，还在颜色、花色、木纹方面做了让小朋友一看到就喜欢的花色定制。第二，在养老设施，开发出了原有产品的特性上，增加了防滑、提升舒适度的设计。第三，高端住宅越来越多，在三年前，10个精装修项目有1个项目用到拼花就算多的了，从去年开始，10个项目有9个项目会选用定制化的产品。近两年，贝尔在中海、保利、中铁建、绿城等优秀的国内地产企业里，无论是在上海的日销盘还是在北京的高端项目中，我们都配合了高端的人字拼、鱼骨拼各种拼花，来提高客户的满意度，提高产品的舒适度。
主持人马刚：北京高标准的项目用的石晶地板用过吗？
贝尔家居李文明：SPC地板90%主要是出口欧美等国家，近几年，国内的增长率每年翻倍的增长。目前，国内的使用产品主要是在公寓、快捷酒店，北上广深是SPC地板零售做得最好的区域，一线城市对于新鲜产品的接受能力比较强，但是，目前它在精装修住宅方面的使用率偏低。但是，相信随着中海、保利等大型地产已经把SPC产品列为集材品类，这类产品在不久的将来普及率会进一步提高。
主持人马刚：场景化的适配与市场的需求，德意如何思考与应对？
德意吴国将：房子不再只是投资品，而是需要真正满足居住需求的产品。这也意味着，房地产行业必须像汽车行业一样，在产品力上做到极致，才能让消费者心甘情愿为几百万的房子买单。作为一体化厨房的供应商，德意深知厨房是消费者最关注的空间之一。德意不仅仅是向开发商提供材料，而是帮助房企打造真正打动消费者的厨房解决方案。近年来，德意始终以终端用户需求为导向，深入研究什么样的厨房能让人真正满意。这种前瞻性研究让我们能够为合作伙伴提供更具价值的建议，比如与万科、保利等头部房企开展产品共研，探索定制化厨房的无限可能。
传统观念认为只有橱柜可以定制，但我们打破了这一思维定式，推出了行业首个“全定制厨电”解决方案。这套产品完全基于用户的实际使用场景设计，从功能到美学都实现了颠覆性创新。比如，我们针对高端项目量身打造的厨房系统，不仅优化了操作动线，还融入了智能交互设计，让烹饪体验更加流畅愉悦。目前，该产品已率先在万科的部分项目试点，市场反馈非常积极。全国各分公司的专业买手评估后一致认为，这套方案真正做到了“高性价比”——这里的性价比绝非低价，而是让消费者觉得“物超所值”。就像一套市价5万的厨房系统，如果我们能用1万的成本实现同等体验，这就是创造真实价值。
主持人马刚：YKK AP如何匹配好房子，特别是区域的环境不一样，以及在产业协同方面，成本上如何能够让客户满意？
YKK AP杨鑫：三亚不仅拥有独特的黎族、苗族等少数民族文化，还兼具浓郁的海岛风情，这些元素在建筑设计中得到了充分体现。作为门窗供应商，我们特别注重产品与当地气候、文化的适配性。三亚阳光充沛，海风强烈，因此我们推荐采用大玻璃飘窗设计，将室外美景引入室内；同时搭配大尺寸拉门，增强空间通透感，让住户充分享受开阔的海景视野。此外，三亚气候潮湿，通风至关重要，我们的门窗设计在保证防风防雨的同时，仍能确保良好的空气流通，避免室内返潮。
三亚台风频繁，传统门窗仅靠“堵”难以应对极端天气。我们的设计理念是“堵疏结合”——在台风带来的正负压作用下，门窗可能产生微小变形，单纯依赖密封无法完全避免渗漏。因此，我们优化了排水系统，使雨水能够快速疏导，而非仅依赖防水胶条硬抗，从而大幅提升抗风雨性能。
至于跟供应链协同控制成本，房地产企业与门窗企业可以做成产业链协同。例如，开发企业可以根据项目的定位，项目的需求等等风格的要求提供给我们，房地产企业可与门窗供应商深度协同，根据项目定位、风格需求等提供明确指引。我们依托技术优势，从选型、选材到结构优化全程参与，避免设计浪费，降低成本。例如，YKK AP提供高端与中端产品线，满足不同市场定位需求，帮助开发商精准匹配项目档次。
在供应链这块，如何做到品质的保障？房地产开发商都有成熟的监控体系，对建材企业的生产力、品质管控体系和售后服务进行评估，加强我们对原材料生产检验环节的监控，确保供应链的材料符合最高标准的品质。我们跟供应链开发商可以建立共同的共享平台，实时监控供需双方在需求的预测、生产计划、库存管理、物流等的实时监控，大家及时了解市场的动态，以及客户需求的变化，我们可以共同开创技术创新、产品升级，以提升双方的竞争力。
主持人马刚：房地产调整的当下，如何利用新质生产力，匹配场景化、匹配好房子？
保利尹志军：好产品、好服务，主要是好。作为地产来说，也需要各合作伙伴给房企多提建议。
旭辉吉庆彬：现在的好房子归根到底是客户满意，客户认可，客户愿意买单才是真正的好房子。
贝尔家居李文明：紧密地关注消费者的需求，更紧密地关心国家的政策。
德意吴国将：房子是一个“汽车”产品的话，厨电、橱柜只是房子里的零部件，我们就要想得更细，怎么把零部件打磨得更加精致、吸引力。我们把自己定义为“厨房空间的零部件供应商”，但这不是简单的产品制造逻辑。就像高端汽车的核心竞争力往往体现在变速箱或发动机的精密工艺上，我们通过“零部件哲学”深度参与整体厨房设计——开发商需要的不再是冷冰冰的烟机参数表，而是能让消费者为之心动的厨房解决方案。
YKK AP杨鑫：YKK AP最近这几年并没有因为房地产的下行造成业绩大幅下滑，一直挺稳健的。所以，可能是我们的定位有关。未来也是乐观的，比如，好房子推出来，推进的速度这么快，5月份实施新国标，好房子就是以人为本。YKK AP有很多的产品，延续了日系产品的精细，比如说全半开、无障碍的推拉门等，契合好房子建设。所以，随着好房子的推进，市场会更加广阔。
主持人马刚：建材行业一直有一句名言，中国的建材市场是劣币驱逐良币。我认为今天的市场应该思考、应该改变了。我的想法是一定要做产业协同、产业融合，一定要整合，一定要拥抱好东西、拥抱新技术、新材料，敢于尝试。对行业、对业主要有敬畏心。
