在全球化和快速城市化的浪潮中，城市更新已成为推动城市发展的关键力量。它不仅关乎城市的物理面貌重塑，更触及到社会结构的优化、经济活力的激发以及文化身份的传承。面对日益增长的人口和不断变化的社会需求，城市更新被视为实现可持续发展、提升居民生活质量的重要途径。

　　基于此，新浪地产(微博)专访了第一太平戴维斯中国区策略顾问部董事、华北区策略顾问部负责人沈欣然。沈欣然凭借其在城市更新领域的深厚专业知识和实践经验，为我们提供了关于城市更新的独到见解和深刻洞察。

第一太平戴维斯中国区策略顾问部董事、

华北区策略顾问部负责人 沈欣然

　　沈欣然强调，城市更新是一个全面而复杂的过程，它超越了简单的建筑更替，涉及到生活品质的提升、经济机会的创造以及社区文化的保护与发展。他指出城市更新在促进经济增长、改善居住环境、应对政策挑战等方面扮演着至关重要的角色。同时，他也提出了城市更新过程中面临的挑战，如政策协调、成本控制以及原住民安置等问题，并分享了如何通过政策创新和社会资本的参与来推动城市更新的成功。

　　城市更新的历史演变与现代转型

　　城市更新作为城市规划和发展的重要组成部分，其历史渊源可以追溯到20世纪中叶。在二战后，许多欧洲城市面临着重建的艰巨任务，城市更新的概念应运而生，旨在修复战争带来的创伤，并推动城市的现代化进程。这一时期的城市更新主要集中在对城市核心区域的重建，以恢复其功能和活力。

　　在中国，城市更新的历史背景与欧洲有着显著的不同。随着改革开放的推进，中国的城市化进程加速，城市更新应运而生，以应对快速增长的人口和经济发展带来的挑战。沈欣然指出，中国的城市更新起步于改革开放初期，主要集中在棚户区和老旧住宅区的改造，以改善居民的居住条件和解决住房短缺问题。

　　随着时间的推移，中国城市更新的范畴和目标不断扩大。沈欣然提到，不再仅仅局限于住宅区的更新，商业区、工业区和历史文化区的更新也成为城市更新的重要组成部分。这一演变过程反映了中国城市化进程的深化和城市发展需求的多样化。

　　沈欣然进一步分析了中国城市更新的演变过程，他指出，近年来的城市更新项目越来越注重综合性发展。这包括基础设施的升级，以提高城市的运行效率；生态环境的改善，以提升居民的生活质量；以及社区文化的重建，以保留和传承地方的历史和文化特色。沈欣然总结道，现代的城市更新已经超越了单纯的物理环境改善，它是一个涉及经济、社会和文化多方面的综合过程，旨在实现城市的全面和可持续发展。

　　城市更新旨在内涵深化与品质提升

　　随着城市化进程的不断深入，城市更新已成为全球范围内城市发展的重要议题。城市不再仅仅追求规模的扩张，而是更加注重内涵的提升和品质的优化。在这一背景下，城市更新被赋予了更深层次的意义，它关乎城市的可持续发展、居民的生活质量以及文化遗产的保护。

　　第一太平戴维斯中国区策略顾问部董事沈欣然认为，城市更新远不止是旧建筑的拆除和新建筑的建设，而是一个综合提升城市品质的过程。他认为，城市更新的核心在于通过改善基础设施、优化功能布局，来满足现代社会的需求，从而提升居民的生活品质。

　　除非之外，沈欣然指出：许多城市的老城区因基础设施老化和功能布局落后，已无法满足现代社会的需求。城市更新通过改造这些地区，不仅可以提升居住质量，改善公共服务设施，还能在现代化的进程中保留和传承城市的文化遗产。这不仅是对物理空间的改造，更是对城市社会结构和社区文化的一次深刻重塑。

　　他特别提到，在城市更新的过程中，如何保留并传承原有社区的文化和社会联系是一个重要的挑战和机会。沈欣然补充道，这种综合性的提升，不仅有助于居民的生活质量改善，也能吸引更多的人才和投资进入这些区域。通过这样的更新，城市不仅在物质层面得到改善，更在精神和文化层面得到丰富和提升，为城市的长远发展注入了新的活力和动力。

　　城市更新不是房地产 是复杂的系统工程

　　沈欣然认为：城市更新作为一个复杂而系统的工程，其本质远超过传统的房地产开发。在中国，城市更新遵循因地制宜、因城施策的原则，不仅关注宏观的城市层面，也深入到微观的社区层面。这一过程要求政策、配套设施、投资收益和金融等多方面的成熟配合，形成一个闭环系统，确保人口、产业、社会治理等各个环节的协调发展。结合该角度，沈欣然主要从如下几个方面表达的城市更新的系统性和可持续性：

　　#系统性工程的闭环构建#

　　城市更新需要一个成熟的政策顶层设计，以及与此相配套的互动模式。这个闭环系统不仅要保证政策机制和金融工具的完善，还要确保人口导入和产业发展的连贯性，以及社会治理的有效性。只有当这些系统形成稳定的状态，城市更新才能够顺利实施并取得成功。

　　#超越房地产的服务理念#

　　城市更新的核心不是房地产，而是服务。服务型公司，如第一太平戴维斯，可以在这一领域发挥重要作用，提供从咨询、项目评估、规划策划到后期建设的可行性建议。这种服务理念要求我们重新定义城市更新——它是一种城市经营，涉及经济、产业、社会和公共服务等多个要素。

　　#城市经营的新阶段#

　　在新的发展阶段，城市更新要求我们从机制政策和城市管理的角度出发，进行经营。这包括金融松绑和多方参与，调整角度以满足不断变化的需求。大众，包括居民和投资方，需要认识到城市更新不是单一的房地产模式，而是一个涉及多方利益的系统性工程。

　　#参与和预期的调整#

　　居民、建设方和开发者都不能将城市更新简单等同于拆迁或土地售卖。要实现城市更新的长远目标，需要将预期放长，将经营的理念融入其中。这包括适老化和康养服务等精细化服务的提供，以满足不同群体的需求。

　　#精细化服务的融入#

　　随着粗放式房地产模式的淘汰，城市更新越来越注重精细化服务的融入。平台公司可以提供包括适老化、康养服务在内的多样化服务，借鉴日本等国家的成功经验，结合义工和社工的力量，为社区提供更加个性化和人性化的服务。

　　总之，城市更新是一个多维度、多参与者、多服务的系统性工程，它要求我们超越传统的房地产思维，以服务为核心，以经营为手段，共同推动城市的可持续发展。

　　城市更新是经济活力与社会发展的双引擎

　　在全球化和经济一体化的今天，城市作为经济活动的核心引擎，其发展状况直接影响到国家乃至全球经济的活力。经济增长不仅依赖于新兴产业的崛起，也与城市空间的优化和更新紧密相关。城市更新，作为推动经济持续健康发展的重要手段，越来越受到政府、企业和社会各界的重视。

　　第一太平戴维斯中国区策略顾问部董事沈欣然强调，城市更新项目通过大量的基础设施投资和公共服务的改善，能够显著提升城市的吸引力，吸引更多的投资和人才，从而成为推动城市经济发展的强大引擎。

　　他进一步解释表示，改造老旧社区和建设新的商业和文化设施，不仅可以改善居民的生活环境，提高生活质量，还能激发区域的商业活力和吸引力，为当地经济发展注入新的活力。城市更新通过提升城市形象和增加文化景点，能够吸引更多的游客，促进旅游业的发展，进而带动相关服务业的繁荣。

　　而城市更新项目在实施过程中，必然会创造出大量的建筑和服务业就业机会，这对于本地就业市场的复苏和繁荣具有积极的推动作用。他举例说，许多城市通过更新改造历史街区，不仅成功地保留了文化遗产，还将其转型为热门的旅游和文化景点，这种转型不仅提升了城市的文化价值，也为城市的经济发展带来了新的增长点。

　　可见，城市更新在促进经济增长中有着多维作用，不仅包括直接的投资带动，还包括对城市形象、文化价值、就业市场和旅游业等多方面的积极影响。他的分析为我们提供了一个全面而深入的视角，帮助我们理解城市更新在现代城市发展中的重要地位和作用。

　　城市更新的多维难题：政策、成本与社会影响的交织

　　城市更新是一项复杂的系统工程，它不仅关乎城市的物理面貌改变，更涉及到经济、社会、文化等多个层面的协调发展。随着城市化进程的加快，城市更新已成为推动城市可持续发展的重要手段。然而，这一过程并非没有挑战，它需要克服多方面的困难和障碍。

　　对于城市更新中面临的挑战，沈欣然首先指出，政策协调是城市更新面临的一大难题。城市更新项目往往需要住房、城市规划、文化保护等多个政府部门的协同合作。然而，现有的政策框架有时会产生冲突，这些冲突可能导致项目推进过程中的困难和延误。

　　此外，高昂的成本是城市更新过程中的另一大难题。城市更新项目通常涉及土地征收、建筑改造、基础设施建设等多个方面，需要大量的资本投入。这些高成本往往令私人资本望而却步，增加了项目的融资难度。他强调，没有足够的社会资本参与，城市更新项目很难持续推进。

　　除了政策协调和成本问题，沈欣然还提到了城市更新过程中原住民的安置问题。许多老旧社区的居民由于收入较低，可能难以负担更新后可能上涨的生活成本。如何在保护原有社区居民权益的同时，推动区域经济发展，是一个需要深思熟虑的问题。沈欣然强调，城市更新不仅要改善居民的生活环境，更要考虑到居民的经济承受能力，确保他们在城市更新过程中的利益不受影响。

　　城市更新的驱动力 政策创新与社会资本的融合

　　城市更新作为城市发展的重要战略，在全球范围内受到广泛关注。随着城市化进程的不断深入，城市空间的优化、历史文化的保护、居民生活质量的提升等问题日益凸显，城市更新成为解决这些问题的关键途径。然而，城市更新项目的推进并非易事，它需要政策的支持、资金的投入以及社会各界的参与。对此，沈欣然表示，政策的灵活性和社会资本的参与是城市更新成功的关键因素。他认为，政府应当出台更加灵活的政策，以鼓励和吸引社会资本参与到城市更新项目中来。

　　沈欣然以上海和北京为例，指出这些城市在政策创新方面的尝试已经吸引了大量社会资本的参与。他强调，"社会资本的参与对于城市更新的成功至关重要"，并提出政府可以通过公共私营合作伙伴关系（PPP）等模式，引导更多的社会资本投入到城市更新项目中。

　　另外，沈欣然强调，透明的政策和明确的投资回报机制是吸引社会资本的关键。他提出，只有确保投资者能够看到明确的回报，社会资本才会更愿意参与到城市更新中来。此外，沈欣然也提到了社会资本在推动创新方面的潜力。他认为，社会资本通常具有较高的创新能力和市场敏感度，能够为城市更新项目带来新的思路和解决方案。

　　沈欣然进一步解释说，社会资本的参与不仅可以带来资金，更重要的是可以带来新的融资模式、项目管理方式以及创新的社区参与机制。这些创新的元素将有助于解决城市更新过程中遇到的各种问题，提高项目的效率和效果，实现城市的可持续发展。

　　城市更新共塑宜居与文化传承

　　在采访中，沈欣然也分享了一些成功的城市更新案例，强调了政策支持和社会资本参与在其中的关键作用。他特别提到了上海的彭浦新村改造项目，该项目通过公私合作的方式，成功地将一个老旧社区转变为一个现代化的居住区。沈欣然指出，“这个项目不仅改善了居民的居住条件，还吸引了新的商业和服务设施进驻，为当地经济注入了新的活力。”

　　预期看来，沈欣然对城市更新的未来充满信心，并展望了中国城市更新的发展前景。他认为，随着中国城市化进程的不断推进，城市更新将继续成为城市发展的重要任务。他呼吁政府、企业和社区共同努力，以打造更加宜居、可持续发展的城市环境。

　　沈欣然强调，“我们正处在一个新的城市更新浪潮中，”并预言，“未来的城市更新将更加注重生态环境的保护和社区文化的传承。”他指出，城市更新不仅仅是物质层面的更新，更是精神和文化层面的传承与发展。沈欣然认为，只有在政府、企业、社区以及社会各界的共同努力下，才能实现城市更新的目标，使城市变得更加宜居、包容和可持续。

　　结语

　　城市更新在促进经济增长、改善居住环境、保护文化遗产方面拥有重要作用，而城市更新在施行过程中也面临的政策协调、成本控制、原住民安置等挑战，政策支持和社会资本参与在城市更新中将起到积极影响，未来，城市更新也将更加注重生态环境的保护和社区文化的传承，实现城市的物质、精神和文化层面的全面提升，努力实现一个更加宜居、包容、可持续的城市环境。