2023年以来，近10地先后出台关于“住宅品质提升”的设计指引。今年多城全面放松住房限购政策中，“高品质住宅”供应成为高频词——西安将高品质住宅建设聚焦在户型创新上，鼓励房企在满足规划指标的前提下创新户型设计，提高住宅阳台等半开敞空间比例，更好满足居民品质化住房需求。今年上半年，西安房地产整体市场保持着稳步复苏态势，TOP10房企今年上半年的总销售额接近600亿元。西安主城及周边已有超过50个项目采用了第四代住宅设计。

　　继首场租房高品质供应链合作大会后，7月13日，由中国房地产业协会指导，中房优采主办，中国金属材料流通协会协办的优采高端宅配供应链合作大会在西安拉开帷幕。

　　来自中国家用电器研究院环境与健康相关产品检测所、清华大学建筑设计研究院等专家，央国资房企、优质民企招采负责人，首选供应商代表近400人与会，共探“改善居住产品力，营造生态好房子”路径。

　　大会现场，我国第四代住宅的创始研发机构清华大学建筑设计研究院主创建筑师孙程做了名为《生态创新·开拓住宅领域新赛道》的主题分享，探讨第四代住宅产品的研究成果和实践经验。

清华大学建筑设计研究院 主创建筑师 孙程

　　现场演讲实录如下：

　　首先看一下房地产宏观背景，从城镇化率来看，我国现在的城镇化率是65%，和发达国家的城镇化率的80%相比仅剩10%以上的增长率，可以说中国城镇化发展应该追求速度的旧模式进入高质量发展的新阶段。

　　立体生态住宅现在已经成为地产的新契机，共享庭院的大赠送成为一大销售亮点。立体生态住宅是对双碳政策的精准回应，也是对疫情新常态的精准回应，疫情过后人们的购房标准也在向为健康买单而转变。

　　现在的住房市场同质化非常严重，市场缺的是好产品，保障性住房在极度压缩着传统刚需住房的生存空间。现在的市场呈现出两极分化的情况，传统刚需住房的销售情况非常不乐观，改善性住房的售卖情况相对较好，立体生态住宅可以说走出了比较独立的行情。

　　清华大学建筑设计研究院在技术革新、政策引领出台、国家规范编撰、工程落地实践等方面都持续做出着贡献。清华大学建筑设计研究院2016年首次提出第四代住房的概念，至今已经有8年时间。2017年首代产品趋于完善，我们经历了三代立体生态系统的迭代，2018年第二代产品应用到设计之中，2021年第三代专利产品研发完成。2022年立体生态住宅规范编写，清华院担任主编。进入今年最新一代产品也即将推向市场。清华院在各地的全国试点推行过程，也是不断引领有利于立体生态住宅产品政策的出台过程，为全国好房子的设计与建设打下良好的基础。我们多年来深耕立体住宅领域，担负领军使命，积累技术沉淀，形成了显著的市场领先地位。最南到达海南省，最北正在接洽哈尔滨的项目，东西横贯中国版图。

　　从政策上来看，国常会定调地产支持政策是应出尽出，应出早出，市场供应主体细分、市场与保障双轨并行、大力推进科技创新、稳步推动碳达峰都是对第四代住宅非常好的政策。还有容积率开放1.0限制，希望通过放开别墅这一块来打破一个突破口，进一步释放市场潜力。

　　从数据看，中国市场别墅占比仅为2%，相比美日的66%、55%连零头都不到，还是有一定市场潜力可以去深挖的。有赖于中国的特殊国情，我们人口比较多，所以不可能建那么多的普通别墅。包括中国老百姓买房主要关注点也是地段，郊区别墅很难拥有城市级别的医疗配套、教育配套、商业娱乐等等城市级别的配套。在寸土寸金的城市中建大量的低密度的别墅更不可能，我们在两者交集中打一个问号，什么是适合中国国情的别墅发展道路，我们认为空中别墅的思路是可以针对性的解决市场问题的。

　　立体生态住宅具有自己诸多的亮点，我们经常说好的立体生态住宅是在不损失传统住宅优势的基础上进一步提升优势和卖点，比如更惬意的生活方式，露台可以种植，休闲，亲子健身等等。更充足的赠送面积也是售卖的亮点。超大的270度的观景角度，更宽广的观景视野，因为它是空中别墅，除了在院子中种植植物，院落在空中，还享有比普通别墅更好的视野。依靠设计创新也潜移默化的改变客户的居住模式，我们现在部分产品已经能够达到部分住户直接从庭院入户。还有更丰富的空间动线，比如环形庭院，跑道露台等等。更包容的邻里空间，除了私家花园，也有空中街巷，让人们重新享有邻里社交空间。立体生态住宅不仅拥有地产自身的优势，也是对城市的利好，对政策的回应。更未来的地标社区，立体生态住宅天然具有未来感的建筑立面，让社区经常成为当地的网红社区。包括两山理念的回应等等。

　　立体生态住宅产品的革新就像是我们的手机从滑盖手机过渡到智能手机，虽然说它的主体功能还是打电话，本质是不变的，但是一但用上就回不去了。造价控制，通过各个方面精准的造价控制，比如结构选型、出挑研判、庭院方向复合植土、专属土质等等细节，我们对庭院的造价做出系统性的控制，在总体造价可控的前提下大幅提高产品去化及溢价。我们也非常关注网上对于立体生态住宅的一些反响，因为市面上的第四代产品良莠不齐，我们总结出了主要的容易出现诟病的一些要点，比如奇偶均好性差，客厅的方向一户朝南，一户朝东西，出现半数户型不好卖的情况。同时还有庭院朝向差比如北庭院的情况。庭院隐私差，这是最常见的设计问题，庭院之间隐私性差，比如说网友经常开玩笑说的跑酷庭院，还有庭院与其他户的窗户可以近距离对视。还有厅院关系差，我们认为庭院应该是客厅空间的延伸，市场上有部分产品的庭院是从卧室出，甚至从走廊位置出，厅院关系非常差。日照自遮挡也是非常容易出现的常见问题，比如楼上的南向挑出大平台会严重影响楼下窗户采光，也造成观景的压抑感。我们通过对产品的不断深耕和迭代革新，对市面同类产品常见的品质把控、造价控制、日照采光、隐私安全等重点难点问题，拥有针对性的解决方案和全面性的设计手段。得益于全国海量项目经验积累，我们已经做到通过地理气候、客群习惯、用地特征、经济造价、适配比例、问题规避等方面综合研判选用适宜的庭院转换模式。并综合结构选型、出挑研判、庭院方向、复合植土、专属土质等方面全面节省造价控制，针对性定制最适合的立体生态住宅产品。

　　清华院的立体生态住宅总体经历了三代大的迭代沿革，也是对庭院转换关系的调整和升级。第一代也是最初的产品，最注重规避的是隐私问题，我的庭院和其他户窗户之间的视线近距离对视问题，解决了立体生态住宅从无到有的基本问题。第二代庭院转换方式有了很大的转变。第二代是边厅庭院南北转换，所有客厅都可以朝南了，解决了室内采光明亮度问题，解决了牺牲传统户型优势做空中露台的问题等。到了第三代产品，再一次把庭院转换方式进行了革新，我们采用的是庭院联动转换，它解决了第二代产品所看到的庭院与庭院之间还有一点点对视的问题，不得不做遮挡，遮挡之后势必造成采光影响，第三代庭院完全没有这些问题，包括造价全面管控的问题。第三代产品已经把市面上主流的问题全都解决干净了，我们把没有短板的产品称为立体生态住宅最能打的六边形战士，这是我们总结的干货中的干货，也是我们内部评判立体生态住宅优劣的自己的核心标准。分别是：客厅为南向明堂，庭院为厅堂延伸，院内有开阔空间，院外无视线干扰，院上有充足阳光，院下无自身遮挡。立体生态住宅产品既是传统住宅优势的保留，又是在此基础上新的优势提升，也通过技术整合成为了相关创新技术产业的汇聚平台。

　　目前我们正在建设或者设计的主要项目，包括济宁山东精创开发项目、长沙星城院子、长沙藏郡院子、邢台豫东市场项目、岳阳福天城项目、长沙揽江一品、张家界古庸院子、阳泉天陆达项目、眉山通威城市森林花园、宜春天屿花城云境春墅、巩义祝福天樾云筑、韶关投资大厦、襄阳九州岛、遂宁环球港等等。

　　感谢大家的聆听，期待与各位合作，让我们共同携手开拓住宅领域的新赛道，谢谢。