“沪九条”落地显效 上海二手房市场成交回暖
“上海6月二手房网签数据累计成交26374套，环比上涨41%，创近三年新高。其中，有6天的二手房成交量突破1000套。”对于“沪九条”出台后上海二手房市场的整体走势，上海链家资深经纪人郝想7月1日告诉中国证券报记者，上次这一数据超过2.5万套还要追溯到3年前。
从新房市场的情况看，记者实地走访多个新盘项目了解到，与二手房相比，目前的新房成交量变化并不明显，但现场来访量已开始增长。
二手房成交量明显回升
与梅雨季节形成反差的是，上海6月二手房市场热度回升。
“市场回暖的重要信号还是要看量。从6月的二手房交易数据看，与近年相比，成绩还是不错的。”上海中原地产市场分析师卢文曦告诉记者，一般来说，政策出台后的一个月左右是二手房市场成交量上升的周期。从目前情况看，上海二手房市场处于比较良性的成交量快速上行的过程中。
5月27日，上海出台“沪九条”新政，宣布首套房首付比例降至20%、贷款利率下调、非户籍限购松绑等多项政策。
“网上房地产”数据统计显示，5月1日至5月27日，上海的二手房日均成交约571套。在新政出台后，5月28日至6月26日，上海二手房共计成交26886套，单日平均成交量达到896套。6月29日，上海二手房成交1210套，超过6月15日，成为今年以来成交量最高的一天。
“当然，二手房数据是全部二手房而非单一二手住宅。按照惯例，以每月二手住宅占二手房整体交易量的九成左右测算，相对可反映出比较真实的二手住宅交易情况。即便如此，也可预估上海6月二手住宅网签量大概率超过2.4万套，体现出新政出台后所产生的效果。”有资深地产分析人士表示。
市场情绪有所回暖
“从6月二手房当月成交量看，结合当前二手房的库存情况，上海二手房市场去化周期在7个月左右。”郝想表示，从链家数据看，当前上海二手房市场挂牌量增速有所放缓，说明部分二手房房东开始产生惜售心理。这些情况反映出整个市场情绪的回暖。
另一个观察市场情绪的维度是看房人数。“仅以链家数据为样本，预计上海6月看房人数在20万以上。这是自链家对该数据进行统计的近五年以来高位，仅有2021年1月、3月和4月超过该数据。”上海链家周康大区某门店店长程功（化名）对记者表示。
“虽然上海最近是梅雨天，但我能明显感受到近半个多月看房人数的增长。”一位打算卖掉现有住房进行置换的上海市民告诉记者，“我的房子是在5月初挂牌，挂牌后一周带看量最低时甚至是0，比较打击信心。不过，在新政出台后，一周带看量、30天带看量、咨询量、关注量增长明显。目前，我与3组意向客户在沟通。”
“我们一般会将全市分为几个大区。目前，已有大区在新政出台后仅用半个月就完成既定目标业绩。”程功告诉记者，新政出台对于各大区、各辖区门店的带看量、成交量的增长都有一定促进作用，因此，考核指标会随之动态上调。
新盘逐步触发积分
上海中原地产监测数据显示，6月17日至6月23日上海新建商品住宅成交面积为21.05万平方米，单周环比增加116.19%。近期成交前十的新盘项目榜单，再度出现签约过百套的楼盘。这说明，新房市场的交易情绪有所好转。
在上周末走访上海杨浦某新盘项目时，记者感受颇深。由于当天看房客户较多且叠加首日认筹，甚至出现销售接待力量不够的情况。吴佚（化名）是该项目的潜在购房者。他告诉记者，由于市场风向有所转变，此前定好的置换前提可能会调整。“我们之前是默认出售手头的房子再去置换，但是，现在可能会选择先认购。”
“从6月下半月开始，新房市场成交量有所上升，近期触发积分的新盘数量也开始恢复。即便没有触发积分的项目，去化压力也开始减小，政策利好开始传导至新房层面。”卢文曦表示。
所谓积分，指的是上海的购房人在认购新房后，将综合家庭、户籍、拥有的住房状况、5年内在沪购房记录以及在沪缴纳社保五大因素，拥有一个分数。一旦某新盘项目的认筹比超过1:1.3，将按积分高低排序选取在前130%的意向客户进入公证摇号程序以产生选房人员名单。
近期，触发积分的新盘项目分布范围变得更广。“我们这个项目可能会触发积分。有些客户来现场看房在确认其积分情况后，我们再去有针对性地提供意见。”位于上海外环外的浦东唐镇某新盘项目销售人员告诉记者。
易居研究院研究总监严跃进认为，在市场回暖背景下，有些二手房房东在交易完成后，购买能力得到增强，预计会成为新房的潜在买家。
“在上海二手房交易放量后，新房市场成交量在7月或8月也能有比较好的表现。”在卢文曦看来，不同区位、不同板块新盘项目的市场表现分化比较明显。目前不触发积分及认购数比较低的项目还在大多数。上海新盘市场还需要更长周期观察。
