2024年以来，随着央行重启抵押补充贷款、"金融十七条"支持住房租赁的政策出台，以及千亿“租赁住房贷款支持计划”在8个城市落地，各项金融层面的政策与措施，为住房租赁市场的发展提供了有力支持。5月17日，央行也将设立3000亿保障性住房再贷款，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房。在政策推动下，各地国企的拓展步伐也在不断加快，为租赁市场的持续发展注入了新的活力。

　　在这样的背景下，住房租赁配套品质升级成为大势所趋。5月28日，由中国房地产业协会作为指导单位，中国房地产业协会长租房分会、优采平台、克而瑞长租主办，蚂蚁集团（支付宝）承办的2024长租房高品质供应链闭门会率先举办，吸引了近200位房建供应链上下游的嘉宾们到场，一同热议长租房高品质供应链发展的新方向。

寓信科技创始人/CEO、城住数科总经理 张凯

　　大会上，寓信科技创始人/CEO、城住数科总经理张凯介绍了寓信科技和城住数科在供应链管理、数字化转型和行业创新方面的实践和洞察，以下为会议实录：

　　各位好，今天我想简单介绍一下寓信科技和城住数科。寓信科技和城住数科一直在住房租赁的供应链领域深耕，我们大致将供应链领域的业务分为四个环节：首先是咨询，这是最接近客户的环节；其次是平台建设，即我所在的供应端的第二个环节，这一环节主要通过科技手段实现；第三是硬件家装；最后是运营。这四个环节各自对应不同的门槛。

　　城住数科是寓信和中国银行旗下城盈家园成立的合资公司，在业务中扮演着提供金融服务和支持的角色。例如，在地方国企盘活国资平台时，如果没有装修，可以直接提供装修贷款。此外，在租赁业务中，我们提供五年的保底租赁，即一次性支付五年租金，并逐步偿还资产。

　　我国房地产行业的变化日新月异，首先，城市群的变化显著，一线城市如杭州和成都的影响力日益增强；其次，行业也越来越明显地受到政策的影响；第三，房产市场的变化巨大，比如出现了租金过高的问题，以及从2014年开始的建筑行业从业者的变化，这些都与整个供应链紧密相连。因此，作为供应链的一环，不仅要了解客户的需求，还要洞察市场的变化。

　　当前的房地产市场，人们从过去的购房时代逐渐转向租房时代，我们可以看到购买房子的金主如何“消失”，大多数购房行为都是出于结婚或子女教育的需要，但结婚率和出生率却连年下降。而在租赁市场中，这些因素的影响是有滞后性的。行业变化还包括国家对于住房租赁行业的政策调控，保障性租赁住房的大力推广使得运营更加亲民利民，使租赁行业回归民生。

　　租赁产品的迭代也在走向成熟。无论是软件、硬件还是运营服务，都需要做出相应的调整。回顾过去，“房子是用来住的，不是用来炒的”，我们坚持“住”的民生属性；展望未来，我们追求的是高质量发展，这也是我们为这个行业做出的贡献。

　　地产行业正在经历软着陆，现在的政策对住房租赁行业是利好的。在核心地标如上海黄浦江边的公寓，以及白领公寓等方面，有民营企业如合景走在前列，它们将商城和教育结合在一起，形成了多业态的模式。接下来是产业园区客户，这是相对陌生的领域。例如，三通一达和顺丰等都有公寓项目，中国联通等三大供应商在供应链中需要深度链接。在这一过程中，供应商需要获得宽带入户，锁定项目，无论是地产客户、运营方还是供应链方，都可以出资投资项目。我们与联通合作了30多个项目，关注的是长期的运营效率。

　　在大型社区项目中，例如我们在苏州的一个项目，单体社区拥有2800套住房，对供应链的要求非常严格。从最初的防疫措施，如人脸门禁识别，到后来的多业态组织，这个园区包含了多种组合。例如，蓝领床位公寓需要深入思考，如何管理床位能耗和装修品质，以确保居住者感到温暖；白领公寓可能涉及人才公寓和专家公寓，需要强有力的信息化解决方案，以便于客户线上支付水电费。在这种大的业态里面，数字化降本增效解决了业务的复杂性和场景性，蓝领公寓所有的装修和核心属于偏低端一点的，但是更有私密空间，讲究的是设计；服务式公寓专家公寓两室一厅，但更重要的是视野开阔。对于综合的场景，我们有自己的客户画像，比如像对于大型社区，一定是硬件要足够成熟、足够稳定，不能允许有服务的问题。

　　在数字化资产管理方面，我们在所有央国企中进行了资产盘点和库存管理。例如，华润管理得非常细致，每个资产表都对应不同的类型。在高端服务式公寓领域，我们通过数字化手段，如物联网设备，提高了运营效率和客户体验。在数字化多渠道企业分析中，我们涉及到不同企业的审批流程，这些都是定制化的服务。例如，我们在北京天安门旁边的服务式公寓，完全是为了企业配套实施的数字化服务。我们的产品分类，如家装、设计、采购风格，都需要通过前期的市场调研来确定。

　　在大型项目中，我们通过数字化手段，如电子签约，提高了效率。过去没有信息化时，客户需要排队签约，现在3分钟即可完成。我们还通过数字化手段，如会员积分和商品管理，进行了区化管理。在数字化升级方面，我们通过46个项目，对服务式公寓进行了深入研究。我们更倾向于民宿而非酒店，通过物联网设备，提高了服务水平。并通过企业调研和社区定位，进行了用户画像分析，以提供更符合客户需求的服务。

　　在商业一体化方面，我们建立了会员体系，形成了自流量的循环，还实现了业财一体化，将业务、财务和资产量化，以提高合规性。物联网设备在我们的运营中发挥着重要作用。我们专注于科技数字化平台，不直接从事设备端的生产。但我们与20多款门锁和智能硬件进行了产品对接，以提高运营效率。

　　数字化转型利用核心运营数据弥补了对不同业态的感知，通过数字分析，将决策和汇报展示出来，以支持业务发展。最后，我们通过全场景的数字化工具，使租客能够通过小程序或APP顺畅地签约入住。我们还通过数据模型，为供应链维护提供了支持，让所有的数据为业务整体提供支撑。管家端和运营端就是服务，核心就是打造一体化的数字化服务。我们通过C端到B端的管家服务、供应链和后台数据来展示公寓大场景的运营，目前我们在全国管理了约80万套类似场景的住房。

　　谢谢大家。