在中国最具活力和发展潜力的城市之一，天津，一个革新的趋势正在商业楼宇领域悄然兴起。这个趋势，就是绿色可持续建筑。作为一种对环境影响最小的建筑方式，绿色建筑正在迎来其在天津的黄金发展机遇。然而，随着这种发展，也出现了一些不可忽视的挑战。为了深入探讨这个主题，新浪地产(微博)专访了第一太平戴维斯华北区高级董事、天津及分公司总经理岐晓弟。

第一太平戴维斯华北区高级董事、天津及分公司总经理 岐晓弟

一问

可持续的商业楼宇有哪些机遇和挑战？

　　每个城市都有其独有的韵律和个性，天津也不例外。作为中国北方的重要港口，天津凭借其丰富的历史和文化、优越的地理位置以及先进的基础设施，吸引了大量企业在此设立办公地点。这意味着商业楼宇的需求量大，从而为绿色建筑提供了肥沃的市场土壤。然而，如何把握这个机遇，兼顾经济效益与环境效益，同时应对挑战。

　　绿色建筑是房地产投资、运营企业进行环境责任投资的重要载体。具体来说，绿色建筑在商业楼宇中的价值主要体现在节能减排、健康舒适、资源循环利用和品牌价值等方面，可以帮助企业降低运营成本，提高员工和客户的满意度，树立企业的环保形象，为企业带来更多的商业价值。

　　诚然，绿色建筑在中国的发展已经取得了一定的成绩，但仍面临一些挑战。

　　岐晓弟认为主要的挑战围绕政策引导、客户认知度以及技术创新三个方面。

　　首先是政策引导方面仍然有空间。虽然政府已经出台了一系列支持绿色建筑发展的政策，但在实际执行过程中还存在不少问题，如政策执行不到位、政策体系不完善等。

　　其次，市场端的客户认知度。虽然绿色建筑的市场需求不断增加，但在实际应用中还存在一些问题，如投资回报期较长、市场认知度不足等。

　　第三，技术创新还有待加强。虽然绿色建筑领域的技术不断创新和发展，但在具体的整合设计工具、建筑数据平台搭建等方面与发达国家相比仍存在一定的差距，需要加强技术研发和创新。

　　就目前而言，还需要政府、企业和社会各方共同努力，加大政策支持力度，提高市场需求，加强技术创新，推动绿色建筑的快速发展，实现可持续发展的目标。

　　针对这三个挑战，岐晓弟同样的给出了相应的解决思路，他表示，绿色建筑主要应该在以下方面发力可以推动绿色建筑的进一步发展：

　　政策支持方面，政府需出台更加明确和有力的政策，其中包括：税收优惠、财政补贴、土地政策等手段，鼓励企业和个人投资绿色建筑。同时，要注重政策的持续性，便于企业将绿色发展制定长期目标。

　　而提升市场需求层面。根据第一太平目前服务的客户来看，ESG概念和双碳概念都是客户心智中的核心概念。随着社会在可持续方面的认知不断升级，市场需求会越来越乐观。

　　再者，前文所提到的技术创新，其实是应该随着科技的不断进步，绿色建筑领域的技术也在不断创新和发展的。新技术的应用可以使绿色建筑更加高效、节能、环保，从而推动绿色建筑的发展。

　　特别值得一提的是，在教育宣传方面亦同样重要，通过教育宣传，提高公众对绿色建筑的认知和理解，增强公众对绿色建筑的支持和认可。同时，加强绿色建筑相关领域的专业人才培养，提高行业的整体素质。

　　最后则是国际合作领域。应该加强国际方面的合作，借鉴和吸收国际先进经验和技术，促进绿色建筑的创新和发展。同时，与国际接轨，提高绿色建筑的国际竞争力。

　　总的来说，政策支持、市场需求、技术创新、教育宣传和国际合作是促进绿色建筑进一步发展的关键因素。只有在这些方面不断加强和改进，才能推动绿色建筑的快速发展，实现可持续发展的目标。

二问

天津商业楼宇的竞争优势有哪些

　　天津在中国的楼宇经济发展中扮演着十分重要的角色。作为中国的四个直辖市之一，天津凭借其独特的地理和交通优势，巩固了自身在京津城市群中的核心地位，尤其是在楼宇经济领域，天津已经异军突起，表现出了不可忽视的实力和潜力。

　　岐晓弟从如下七个方面剖析了天津商业楼宇的竞争优势。

　　首先，从楼宇的密度和规模来看，天津已经傲然立于中国大城市之列。这座沿海城市拥有众多的摩天大楼和商业办公楼，这种高楼林立的景象，在中国尚属少见，足见天津的楼宇经济的繁荣和活力。

　　进一步来说，作为天津吸引全国乃至全球关注的亮点还包括它在金融和商务领域的发展情况。作为国内知名的金融和商务中心之一，天津拥有众多金融机构和各种规模的总部企业，使得天津在商务和金融活动方面构建了强大的竞争优势。这里巨大的商业富饶和金融活力，也吸引了大批企业和投资者的青睐。

　　而且，天津的产业集聚效应应当受到足够的重视。这座城市在制造业、物流、航运等领域拥有很强的集聚效应，成为各类企业和投资者的最佳落脚点。

　　当然，在与其他城市的竞争中，天津也制定了一系列的策略以保持本城市在楼宇经济发展中的竞争优势。首要之策就是提升服务质量，通过提供更加便捷和高效的商务和金融服务，吸引更多的企业和投资。

　　其次，天津也在努力加强创新和科技的领导作用，推动楼宇经济向更高端、更智能化和更绿色的方向发展，提高天津在市场中的竞争力。

　　此外，在京津冀一体化的大背景下，天津也在与北京和其他城市加强合作，互补彼此的优势，以推进楼宇经济的共同发展。

　　另外，通过提供各类优惠政策和支持措施，天津也在积极吸引更多的企业和投资，以促进楼宇经济的崭新发展。

　　总的来说，天津在中国楼宇经济中所占据的地位是十分重要的。通过不断提升服务质量、加强科技创新、深化合作和发展、提供优质的支持政策等策略，天津必将加强与其他城市的竞争，实现楼宇经济的更高水平发展。

三问

天津楼宇经济有何种重要性？

　　在天津，楼宇经济正在以极快的速度开展，以至于这已经变成推动天津经济转型升级的重要力量。据了解，天津的各类楼宇资产额已经超过了3.5万亿元，如果将楼宇经济增加值占GDP的比重计算在内，已达到了20%以上。然而，当我们将天津与北京、上海、广州深圳等一线城市进行比较时，我们会发现天津的楼宇经济在规模和潜力上仍有较大的提升空间。

　　就此现象，岐晓弟认为，天津战略位置优越，位于渤海湾的中心地带，拥有良好的地理位置优势和交通基础设施，是京津冀协同发展的重要节点城市。随着”一带一路”倡议的深入推进和河北雄安新区的兴起，为天津楼宇经济的发展创造了前所未有的机遇。此外，天津还拥有雄厚的产业基础和良好的人才梯队，这为楼宇经济的繁荣开展提供了有力的支持。

　　岐晓弟同样判断，未来五到十年，预计天津楼宇经济将保持至少10%的年均增速，成为拉动天津经济增长的主要引擎之一。其中，写字楼商业房地产作为楼宇经济的重要组成部分，它们对人才、科技和金融产业的吸引力将会越来越强。同时，老旧小区的改造升级和城乡一体化的深入推进也将释放新的增长空间，推动楼宇经济的发展。

　　可以说，天津楼宇经济的发展潜力巨大，未来仍有相当大的提升空间。第一太平天津公司计划在天津扩大团队规模，通过提升项目运营的质量和管理水平，推动数字化转型，促进企业与城市共同发展，为楼宇经济的繁荣做出持续的贡献。我们愿意与天津市政府和金融机构通力合作，共同打造更多的标杆性楼宇项目，推动楼宇经济实现高质量发展。

四问

天津的商业楼宇市场预期如何？

　　天津作为华北地区重要的城市枢纽，其商业楼宇市场所蕴含的发展潜力巨大，已引来各方关注。在近几年的发展过程中，随着天津经济的稳定盛强和城市化进程的深化推进，这座城市的商业楼宇需求保持持续增加，也吸引了大量知名开发商的涌入，他们在天津推出了许多高品质的写字楼项目。

　　据岐晓弟在接受采访时介绍，虽然在前期经受了疫情影响，天津商业楼宇市场的整体表现与国内的一线城市相比仍存在一定的差距，但随着情况逐渐好转，目前天津商业楼宇市场的租金和出租率也都在稳定的恢复至疫情前的水平。

　　而天津的地域优势和交通基础设施十分优秀，同时得益于国家级的"一带一路"倡议与京津冀协同发展战略的主导下，这座城市必将吸引更多的企业总部，以及金融机构选择在此落地，的确会在未来带动对优质商业楼宇的大量需求。

　　展望未来5到10年的发展，天津的商业楼宇市场将会保持一定的稳定增长。尤其是在写字楼需求与租金这两项指标上，得益于全市高素质人才的推动，将持续保持上涨势头。而高端商业综合体也将成为市场发展的主旋律之一。彼时，CBD的扩容和升级也将得到加速推进，得益于政策利好和资金的扶持，天津商业楼宇市场将迎来新的发展机遇，同时也面临新的挑战。

　　天津商业楼宇市场的发展势头非常给力，商业前景和发展潜力也不容忽视。然而，与一线城市相比，天津的商业楼宇市场规模仍有待提升，同时也存在人才匮乏、产业结构不均等问题。因此，天津需要进一步加大政策扶持力度，提升自身的城市品牌影响力，同时配套改良基础设施和投资环境，以期实现商业楼宇市场的长期稳健发展。岐晓弟如是说。

五问

可持续的绿色建筑在天津有哪些政策支持？

　　在当前环保和可持续发展成为全球共识的背景下，各级政府急需采取有效政策措施，推动绿色建筑的发展。天津市作为中国重要的直辖市之一，对于这一使命有着深刻理解。因此，天津市出台了一套系统的政策组合，对各领域进行全面覆盖，以推动绿色建筑的积极发展。

　　具体而言，岐晓弟介绍到：

　　首先，天津市从宏观层面采取了一系列综合性的政策措施，这包括提供税收优惠，实施评价奖励，提供贷款支持，建设示范区，以及推动技术研发。通过这些政策的推出，天津市积极鼓励企业、个人和社会各类投资主体参与到绿色建筑的投资建设中来，以此方式，既促进了绿色建筑的发展，又能够提高市民对于环保、绿色建筑的认识，为实现可持续发展提供动力。

　　在具体政策文件中，天津市出台的《天津市绿色建筑管理规定》作为政府的规章政策文件，为绿色建筑的发展指明了道路。作为其中的核心规定，该规定明确要求大型公共建筑和政府办公建筑必须执行绿色建筑标准。此外，天津市还制定了《天津市绿色建筑发展“十四五”规划》。这一规划文件提出了远大的目标——即到2025年，城镇新建建筑中绿色建筑面积占比要达到100%，同时也要不断提升星级绿色建筑占比。

　　在具体实施中，天津市的各个区域也出台了一些因地制宜的补贴政策。例如，在天津经济技术开发区，当地政府在2020年颁布了《天津经济技术开发区促进绿色发展暂行办法》。根据这一办法，政府对建设高级绿色建筑的企业给予经济补贴，二星级项目每平方米30元，单个项目奖励资金上限不超过150万元；三星级项目每平方米60元，单个项目奖励资金上限不超过300万元。

　　此外，该办法还对节能改造、动式超低能耗建筑等与绿色建筑相关的工程项目给予补贴，以进一步激励企业采取行动，投入到绿色建筑的建设中来。

　　综合来看，通过出台一系列的政策措施，天津市对绿色建筑发展的支持力度大、覆盖面广，这无疑是推动绿色建筑发展的重要推手，为天津市实现绿色、可持续的城市发展提供了有力保障。

六问

绿色的可持续建筑等于高成本吗？

　　在当今的环保趋势下，不可否认，绿色建筑的环保性质已经成为了其最大的优势。在岐晓弟看来，这种优势的价值已经足以抵消其可能较高的投资开发成本。开发者在判断一座建筑的投入与回报时，往往容易被初期较高的开发成本所吓倒，然而，如果深入考察绿色建筑的设计特点和使用效益，我们就会发现，从建筑的全生命周期来看，其所带来的长远收益远远超越了其一开始的投入。

　　针对绿色建筑的全生命周成本来判断，岐晓弟详细的剖析强调，绿色建筑的设计和运营尽可能降低能源和财务的开支，这一点反映在其使用节能、环保的设计和技术，可以有效降低能源消耗和运营成本，绝对不是短视的只看到满眼绿色的树木和草坪。当这样的建筑设计迎来第一道曙光，经历了一段时间的运营后，它所节省的能源和资金将会是惊人的。

　　另外，绿色建筑还能提升室内环境质量，其采用的环保材料和技术可以最大限度地减少室内污染和有害物质的释放，这样做不仅有利于人体健康，也有益于提升员工工作效率。投资绿色建筑，企业不仅在物质层面实现了节约，同时也节省了人力成本，毕竟，身心健康、工作高效的员工是企业的无价财富。

　　同时，绿色建筑提供了一个舒适的生活或工作环境，更是企业履行社会责任的体现。通过可持续性的设计和技术，绿色建筑所消耗的自然资源极少，对环境破坏最小。这种环保行动，符合了社会对可持续发展的要求，也为企业树立了良好的公众形象。

　　事实上，绿色建筑对于提高企业形象和市场竞争力的贡献不容忽视。在各行业都在倡导绿色、环保的今天，一个注重环保、实施可持续战略的企业，无疑能吸引更多投资和招揽更多客户。

　　绿色建筑的环保性和可持续性，不仅为企业带来绝佳的经济效果，改善员工的健康状况，还展示了企业的社会责任，提高了企业形象和竞争力。这些长远的效益，足以令开发者优先考虑绿色建筑的开发建设。

七问

可持续建筑更关注哪些方面？

　　谈及可持续建筑，岐晓弟认为其是一个复合概念，尽管涵盖了绿色建筑，但实际上，其范围更为广泛，包括了健康建筑、零碳建筑等等。在具体的方面，如资源循环，水资源利用，双碳概念等都有着更细致的扩展。例如，可以有零废弃物建筑，LEED zero-water认证的节水型建筑，近零能耗建筑、零碳建筑，以及关注人员健康的健康建筑等。

　　对于可持续建筑的理念，岐晓弟强调，这应该是以人为本的，而非单纯从环境角度出发。具体来看，包括以下几个主要方面：

　　其一是节能环保，通过采用节能技术和装置，使用可再生能源，尽量减少建筑物对环境的影响。

　　其二是适应性强，能根据周边环境和使用功能变化进行优化与改造。

　　其三是资源效率高，即在建造和运营过程中，高效利用资源，尽可能少产生废弃物和污染物。

　　其四是健康舒适，提供一个物理和心理皆宜的健康舒适的内环境。

　　其五是生命周期长，降低频繁拆除重建的行为。最后是成本合理，旨在实现可持续性与经济可行性的平衡。

　　相较于绿色建筑，可持续建筑更侧重于投资的可持续性，注重用户的健康，同时综合考虑企业的社会责任和环保责任，成为企业社会责任投资的重要组成部分。

　　针对可持续建筑在我国的未来发展的判断，岐晓弟觉得，可持续建筑的发展前景多元且广阔。政策的推动下，《建筑节能条例》等法规的深入人心，国际上的可持续标准，例如：GRESB、LEED、WELL、BREEAM等的引入，将使得可持续建筑获得更广泛的发展。市场的拉动下，消费者对于绿色低碳产品与理念的普及，将推动可持续建筑在住宅和商业领域的应用。技术的驱动下，太阳能、蓄电池等可再生技术的成熟与价格下降，将有助于实现可持续建筑相关技术与系统。产业升级下，建筑行业为应对环境挑战与市场变化，将增加对可持续建筑与绿色技术的研发投入。而投资机会方面，可持续建筑市场的扩大，将吸引更多的社会资本投入。

　　可以说，借助政策、市场、技术和产业的推动，可持续建筑在中国的发展潜力巨大，它将成为建筑行业新的增长点与发展主流。未来，这无疑也给投资者和企业带来新的机会与挑战。

八问

如何研判商业楼宇的投资回报？

　　投资商业楼宇和可持续建筑项目是一种遵循可持续发展理念的投资方式，其本质是在资本回报率和环境友好性之间寻求平衡。投资者需要在项目筹备和运营过程中，采取哪些策略和方法则至关重要，岐晓弟从成本分析、需求研判以及投资回报等五个方面剖析了该问题。

　　首先，需要采用生命周期成本分析工具，对项目进行全周期的经济效益和环境影响评估，从而选择那些既经济可行又环保的项目方案。通过这种方式，可以避免投入资金过多的可持续技术，降低项目开展的成本，保障投资的回报。

　　其次，要从需求端出发，开发符合租户和用户需求的绿色建筑。这样的项目不仅可以获得更高的租金和售价，而且还能够将环保属性转化为经济价值，让投资者和项目双赢。

　　再者，选择运行成本最低的可持续系统和设备，可以在一定程度上抵消初始投资成本，从而提高项目的获利能力。这样不仅可以让投资者受益，租户和用户同样也能因此受益，实现了三方共赢。

　　此外，要合理利用政府提供的各种激励政策和补贴机制，比如绿建奖励、税收减免等，这些都可以直接提升项目的投资回报率和盈利能力。

　　最后，要重视可持续建筑项目本身的环保价值和社会影响力，把它们视为投资回报的一部分。开发商和投资者需要重新理解和确认项目价值，以更长远和更广泛的视角去评估项目的成功与回报。

　　要在商业楼宇项目的资本回报率和环境友好性之间达成平衡，开发商和投资者需要将传统投资标准和可持续发展理念相结合。我希望以上的经验和建议能够为你的实践带来一些启示。

九问

开源和节流 可持续建筑理念如何与商业楼宇有机结合？

　　如何将可持续建筑的理念应用于实际的商业楼宇项目？岐晓弟认为，主要应该从“开源”和“节流”两个层面来考虑。对于已经投入使用的项目可以进行可再生能源改造，作为“开源”：利用项目场地安装太阳能光伏系统、地源热泵等可再生能源设备,实现能源的清洁化生产和消费。也要随着技术的进步，进行“节流”，通过智能化改造，对传统项目进行温控系统、照明系统等的智能化改造,实现精细化的能源管理,减少资源浪费

　　具体而言，岐晓弟认为，对于新建项目，应适应清洁能源革命，以适应整个能源供应网络的变化。在经济合理的情况下，逐步使用“光伏-储能-柔性用电”电力需求系统，实现新建商业楼宇的可持续目标。同时，在建筑资源节约方面，采用包括围护结构提升、高效空调设备、海绵城市设计等的成熟技术，使之在所有新建项目中得到普及。

　　当然，岐晓弟强调，可持续商业楼宇项目的开发和管理也面临着诸多的挑战：

　　首先，可持续技术和系统的投入会提高项目的前期成本，可能会影响资本回报率，因此需要对成本效益做出合理的权衡选择。

　　其次，由于可持续技术更新速度之快，可能会导致一部分系统在项目投入使用后变得过时或落后，影响项目的可持续性表现，因此需要对设计进行规划，以便能适应未来的更新换代。

　　第三，租户和用户的节能环保意识和参与度是影响项目可持续表现的直接因素，开发商需要通过设计、设备选择以及后期管理等方面，提高用户的参与度，实现管理方和使用方的有效结合。

　　最后，由于可持续系统和设备往往比较复杂，需要高技术和管理水平来保证其正常高效运行，对项目管理团队提出了较高要求，需要通过加强培训和引进专业人才来应对。

十问

第一太平戴维斯能为可持续建筑做些什么？

　　岐晓弟所任职的第一太平戴维斯是全球范围内领先的房地产服务商，在可持续建筑领域中第一太平戴维斯也积累了丰富的经验和实践，并进行了一系列的创新性工作。岐晓弟介绍到，第一太平戴维斯在多个项目上，比如无锡和深圳的一些高端商业写字楼，都积极推动并实施了自主可再生能源的应用，我们建议业主充分利用建筑的屋面和立面资源，搭建太阳能系统，实现清洁、低碳的能源策略。

　　同时，第一太平戴维斯也致力于推行智能化的能效管理。在许多项目中，成功实施了建筑电力、照明和供热等系统的智能化管理，通过精细化的用能调节，大幅度提高了能源的利用效率。

　　在水资源管理方面，第一太平戴维斯多个项目都采用了中水回收和雨水收集系统，最大限度地减少了水资源的浪费，有效实现了生活污水和雨水的再生利用。

　　第一太平戴维斯也非常重视绿色建筑认证，积极鼓励和推动所合作项目参与LEED等国际和国内的绿色建筑认证，利用第三方评价的方式，证明项目的绿色环保特性。值得一提的是，第一太平管理的一些LEED认证为白金级的项目，都在全球范围内处于领先地位。

　　对于碳排放的管理，第一太平是非常重视的，通过自主设定的碳减排目标，以及各项目采取的节能措施的持续优化，使得我们的项目的碳排放都能够控制在一个相对较低的水平。

　　更为重要的是，第一太平戴维斯还积极推动产业的发展，我们与其他的国际组织和机构合作，联合发布了一系列的研究报告，旨在推动房地产管理行业向着更加可持续的方向转型。通过自身的实践和推动产业的发展，第一太平戴维斯希望能够引领全球建筑行业向着更加环保、友好的方向前进。