置换存量房贷 何时落地、何种方式？
近日，一位网友在社交平台分享了其如何操作“降低”房贷利率的经历。最近，他将房子卖给朋友，朋友将房子卖给他，两套房产进行交易。这样，他将原有的5.17%利率的房贷一次性还清之后，再从银行申请新的按揭贷款。
当地银行的贷款利率是按照LPR（贷款市场报价利率）下浮20个基点来执行，也就是4%。一番操作下来，他每年还贷约省9000元。
他通过置换房产的方式置换了房贷，当然，这样操作有很大的风险，很难适用于其他人。
社交平台上有人提问：最近有消息说，可以和银行协商降低利率，你怎么不等等？他回复称，还没有看到成功案例。
存量房贷利率，一直属于银行信贷业务中的“坚冰”一块。伴随着LPR几度调低，前几年在利率高点按揭贷款的购房者，对着7月份百城首套房贷利率进入“3时代”而望洋兴叹。
7月14日，中国人民银行货币政策司司长邹澜表示，人民银行支持和鼓励商业银行按照市场化法治化的原则，与借款人自主协商，变更合同约定，或者是用新发放贷款置换原来存量的贷款。
消息一出，舆论话题迅速引爆。“坚冰”待融，利率高位站岗的诸多存量房贷客户对此报以强烈的期待。
近期，记者咨询多家银行客服了解到，目前尚未接到相关通知，还不能办理存量贷款置换。那么，可能会以何种方式、在何时落地，成为广大存量房贷客户极为关注的话题。
预计何时落地
2022年以来，为了鼓励居民的刚性购房需求，多个城市的购房政策逐渐宽松，房贷利率的下限也有所下调，多个城市首套房贷利率已低于4%，进入“3时代”。
而2018年后的购房者基本是在当时的基准利率上浮一定比例，或者在LPR（贷款市场报价利率）基础上加点。如今，利率快速下行产生了的巨大利息差距。以前述的网友为例，当时他的购房贷款利率在基准利率（4.9%）基础上，上浮20%至5.88%。后续转换为根据LPR定价后，随着LPR走低，房贷利率降为5.17%，不过依然与当地新发放的4%的房贷利率有很大差距。
显著的利率落差，叠加利率下行后投资理财收益走低，引发了居民提前还贷潮，甚至有购房者通过经营贷和消费贷置换高价房贷的方式，曲线降低房贷成本。
上述7月14日人民银行表态支持和鼓励存量房贷变更合同约定或者置换，消息一出，有人称“房贷市场要变天”。一周时间过去了，政策方面和商业银行尚未有新动态，也有人表示，“房贷市场变天难”。
难在何处？一位股份行总行人士认为，既然央行提出鼓励商业银行与客户协商置换，应该距离措施实施不远，毕竟目标各方对房地产复苏仍有较强的期待。现在市场还关注如何落地，是否仿效2008年的批量打折？毕竟单个客户协商，费时耗力，成本高。
7月21日，有消息称，位于江苏常州的江南农村商业银行可通过组合贷置换存量纯商贷的方式。记者咨询该行客服人员，其表示，如果需要商业贷款转成公积金贷款，需要咨询公积金贷款部门。对于将原住房按揭的商业贷款协商变更利率的方式，目前该行没有接到通知和正式文件，需要以人民银行发文为准。
“不是我们一家银行能决定的，这的确是挺大的事情，相信政策会统筹考虑怎么解决这个问题。比如让每家银行说明自己的情况，以供制定政策时进行权衡和测算。”某国有大行总行研究人士对记者表示。
该人士称，如果国家定下来调子，监管部门确定接下来怎么操作，找到合理的办法，银行肯定按政策来操作。国有大行在这个业务上的规模很大，预计监管政策会统筹考虑，比如通过分阶段实施等方式，来稳步推进。
在中信证券(600030)首席经济学家明明看来，存量按揭贷款利率存在下调的可能性，但预计更多由商业银行自主决策，政府部门直接出台政策要求银行进行调整的概率很低。
“实际上，根据当前市场利率，调低存量房贷利率，对商业银行经营效益影响很大。因此，银行自主协商调低房贷利率的内生动力明显不足；调与不调、调多调少，主动权在银行，借款人很难通过自主协商与银行达成一致。”资深金融从业者姜兆华表示。
姜兆华认为，从当前的形势看，没有配套政策指引，没有产品实施细则，仅凭银行与借款人自主协商，调低存量房贷利率，短期内银行还很难破局。人民银行将自主协商调低存量房贷利率的“绣球”已经抛了出来，商业银行能否接得住，还需拭目以待。
置换房贷方式频出
新发放的住房贷款的利率，远远低于前几年的贷款利率。根据人民银行的统计数据，2023年上半年，新发放个人住房贷款加权平均利率为4.18%，比上年同期低107个基点。6月个人住房贷款利率为4.11%，同比下降0.51个百分点。
在广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，央行上述7月14日的表态，其背景是近期金融数据发生了明显的改变，比如新增贷款中，房地产贷款占比，从最高峰的46%下降到2022年的3.4%，今年一季度为6.3%。2022年以来，居民户贷款占新增贷款的比例一直在16%-19%，远低于2015年到2021年30%-40%的比例。目前，居民对贷款买房的积极性很低，甚至开始提前还贷。
今年上半年，个人住房贷款累计发放3.5万亿元，较去年同期多发放超过5100亿元。从房贷余额看，2023年一季度个人住房贷款余额38.9万亿元，同比增速在0.3%，处于历史低位。
邹澜称，统计数据显示的个人住房贷款余额总体还略微减少一点，这主要是因为理财收益率、房贷利率等价格关系已经发生了变化，居民使用存款或者减少其他投资提前偿还存量贷款的现象大幅增加。
不仅是提前还贷，现在通过消费贷、经营贷等方式置换房贷，以及通过前述网友的置换房产方式还贷的现象也存在。
“没有（置换存量贷款的）政策，那就是通过市场化的方式。”上述国有大行总行研究人士告诉记者，如果政策不调整，利率对贷款人不太有利的情况下，客户肯定就采取一些另外的方式把原贷款置换掉。
有北方地区一位银行业人士告诉记者，他本人也从银行借出约30万元的消费贷，提前还了一部分房贷，新借出消费贷的利率不到4%，而他的房贷利率在5%以上，这样操作节省了一部分利息。不过，这一操作存在一定的风险。从消费贷用途看，监管部门严禁消费贷流入房市、股市。另外，房贷和消费贷，两种贷款的还款方式不一样，有可能会面临银行提前收回消费贷造成资金链断裂的风险。
前述网友称，他将60万元存量房贷由5.17%的利率转为4%之后，利息共减少了20万元左右。不过，他同时也要缴纳房屋交易的个税、契税等，这样算下来每年省9000元左右。
“为什么银行按揭贷款的余额不断下降？因为新增的不多，还有一个原因是大家嫌存量房贷贵，就不断地提前还款。有的就是通过消费贷或经营贷的方式置换。”长三角地区一家股份行当地分行的管理层人士告诉记者。
其所在银行房贷资产存量不多，受到的影响不大。但是据其了解，提前还款对当地几家国有大行分支机构的影响很大，有的大行在当地约有一半的资产是住房按揭贷款，现在余额断崖式下降，而房贷又是银行的优质资产，所以对银行利润有很大影响。
对银行影响几何
在央行公开表态之前，上述股份行人士就认为应该降低存量房贷利率，“降了以后，老百姓(603883)手上的钱就多一些了，这就有助于促进消费了，每个月手上多出几千块，可能会用于消费，提高生活质量。”
华泰证券(601688)研究员易峘和常慧丽在研报中估算，目前存量与新增房贷之间的利差约为35个-85个基点。若以新增房贷为标准（平均4.14%）对存量房贷利率进行调整，或进行实质意义上的“转贷款”操作，则每年可降低居民还贷现金支出800亿-2000亿元，约占居民房贷支出的3%-6%，等量于年度社零总额的0.2%-0.5%。
若有相关政策落地，接近40万亿的个人住房贷款余额调整，将是一个很大体量。尤其是对按揭敞口比例较高的国有大行影响更大。截至2022年末，个人住房贷款余额38.8万亿，其中，六家国有大型银行余额约27万亿，占比接近70%。
“如果一下子降存量房贷利率，大行可能觉得承受不了，当年的营收马上少了很大一部分。每年初，我们银行都要做预算。做2023年全年预算时候，应该已经算了按揭大概全年有多少余额，平均利率是多少。如果把存量房贷的利率一下子降下来，银行可能觉得利润一下子降那么多，受不了。”上述长三角地区股份行分行的管理层人士认为，存量房贷利率下降可能影响银行的利益，但是社会公众的利益上去，还要算总账，社会的消费能力上去，经济景气了，消费上去了，银行还是会赚钱的。
上述国有大行总行研究人士认为，这需要统筹考量，不仅会降低银行的利润，对于全年的税收也有很大的影响。如果几家国有大行都降了存量房贷利率，产生的效应累积在财政税收方面，应该是比较大的一个体量。
中信证券明明FICC研究团队的报告指出，目前银行净息差已经处于历史低位，下调存量房贷利率会进一步压低银行利润空间。测算目前存量按揭贷款利率较当前5年期LPR有约40基点的加点幅度，预计主要分布在4.6%-4.9%区间内。如果存量按揭贷款下调40基点，商业银行年利息收入或将减少388亿-776亿元，对应息差下滑2.0基点-4.0基点。
中泰证券戴志锋团队的报告指出，按照假设存量10%、30%、50%的房贷利率分别下降40基点和80基点进行了测算，发现对上市银行息差影响在0.54基点-5.38基点，对其营收影响在0.24%-2.43%，对其利润影响在0.6%-5.5%。
上述股份行总行人士表示，这还在于银行部门怎么测算潜在损失、如何判断后续市场提前还贷的趋势，关键还是在银行如何根据市场化原则，确保银行净息差基本稳定，客户满意，房地产复苏。
