产业地产是为满足不同产业和重点发展的产业园区提供支持的一种地产形式。它在符合市场需求和政策导向的前提下，为各类产业提供发展空间和服务。近日，新浪地产(微博)专访了第一太平戴维斯华北区产业及物流地产服务部董事林丽蓉，就产业地产发展的现状、趋势以及未来展望进行了深入交流。

　　第一太平戴维斯华北区产业及物流地产服务部致力于为本地政府、开发商、投资商、租户及物业最终使用方提供最佳的产业地产解决方案。服务涵盖产业地产顾问、租赁及买卖代理以及产业地产大宗投资交易，涉及土地、厂房、仓储、商务园、数据中心等多样产业地产物业类型。

第一太平戴维斯华北区产业及物流地产服务部董事 林丽蓉

　　政策为先 产业地产的全流程打通

　　事实上，谈到产业地产，政府的支持对于产业地产的发展至关重要。其中通过提供优惠政策、加快审批速度、引导产业发展，政府为优质项目创造了良好的发展环境则是产业地产健康发展的基础。林丽蓉指出，国家和地方政府根据不同的产业和园区制定了相应的支持性政策。无论是在获地成本还是审批环节上，优质项目都能获得政府的支持。不同时期的市场需求和政策导向会对产业地产形式产生影响，比如当下提倡的“空间发展”鼓励工业上楼，政府在各类产业地产形式上都鼓励并提供指导意见。

　　在获地成本方面，政府给予了一定的优惠政策，使得优质项目能够以更低的成本获得土地。这不仅可以减轻项目的投资负担，还能为企业提供更多的发展空间。政府通过降低土地出让金、减免税费等方式，鼓励产业地产的发展。

　　而在审批环节上，政府为优质项目提供了快速审批通道。政府通过建立绿色通道、简化审批程序等措施，加快了项目的审批速度，为企业提供了更便捷的发展环境。与此同时，政府还加大了对不符合要求或存在问题的项目的监管力度，提高了产业地产的整体质量水平。

　　此外，不同时期的市场需求和政策导向对产业地产形式产生影响，政府在这方面起到了引导和激励的作用。政府鼓励和支持各类产业地产形式，如科技园区、产业园区、物流园区等，根据市场需求和政策导向提供相应的指导意见和政策支持。这种政府的引导和激励为产业地产的发展提供了有力的支持，也推动了区域经济的繁荣。

　　产业环境之于产业地产很重要

　　林丽蓉在强调产业地产的开发和运营时，特别强调了产业环境的重要性。相比住宅和写字楼等地产项目，产业地产更注重TO B（企业对企业）市场和产业聚集，因而前期的选址、项目定位和产品设计等工作对后期的运营数据具有直接影响。

　　一般来讲，在选址方面，需要综合考虑市场需求、交通便利性、人才资源等因素，寻找适合产业发展的区域，并选择有潜力、有竞争力的地点。一个理想的选址，能够吸引更多的企业入驻，形成产业聚集效应，为后期的运营和发展奠定良好的基础。

　　项目的定位和产品设计则是产业地产开发的重要环节。在项目定位方面，需要明确产业定位、功能定位和服务定位等，以满足目标客户的需求。在产品设计方面，需要充分考虑不同产业的特点和需求，提供适合他们发展的硬件和软件设施。合理的项目定位和精心设计的产品能够更好地满足企业客户的需求，提升项目的吸引力和竞争力。

　　林丽蓉同样也指出，即使运营能力再好，如果前期工作存在纰漏，项目的成果很可能事倍功半。因此，产业地产的开发商和运营商在前期工作上必须高度重视，注重细节和数据分析，确保项目的顺利开展和可持续运营。

　　优秀产业地产项目五大重要元素

　　在产业地产的发展中，林丽蓉在受访时指出了一些至关重要的元素，她强调，包括财税达标、产业导向贴合、产品设计合理、去化预期务实以及退出前的竞品供应量可视。这些因素相互关联，缺一不可。

　　针对财税达标方面，产业地产项目需要在财务和税务方面符合相关的法规和规定，确保经营活动的合法性和透明度。只有达到财税达标，才能保证企业在经济运营中不受制约，有更大的发展空间。

　　另外，产业导向贴合是产业地产成功发展的核心。项目的发展必须与所在地区的产业导向相贴合，以满足市场需求和推动产业升级。合理地结合当地的经济特点和产业资源，制定相应的发展策略，能够更好地促进产业地产的发展和创造价值。

　　产品设计的合理性也是产业地产发展中的重要因素。在产品设计方面，需要充分考虑目标客户的需求和市场趋势，提供符合产业特点和企业需求的硬件和软件设施。合理的产品设计能够提升项目的竞争力，并为企业客户提供更好的使用体验和便利。

　　在项目实施中，需要根据市场需求和实际情况制定合理的去化预期，确保项目的销售和租赁达到预期目标。务实的去化预期能够帮助项目避免过度开发和库存堆积的风险，保持项目的可持续发展。

　　而在决定退出项目之前，需要充分考虑竞争对手的供应情况，并能准确把握市场的需求和竞争态势。只有通过对竞品供应量的可视化分析，才能制定更加合理和科学的退出策略，降低退出风险。

　　新兴技术为产业地产新机遇

　　随着新兴技术的不断发展，如物联网、人工智能、5G等，当下的产业地产是如何与这些技术相结合？这些技术又在哪些方面对产业地产的建设管理方面起到了关键作用呢？林丽蓉认为，物联网、人工智能和5G等技术在最终用户/租户方面发挥着越来越大的作用。这些技术正在改变日常生产经营的方式和效率，并为产业地产带来了许多新的机遇。

　　以物联网为例，它通过将传感器、设备和系统连接起来，实现了设备之间的互联和数据的实时传输。在产业地产中，物联网技术可以应用于无人仓库、无人车、无人机、智能机器人等领域，在实现自动化和智能化的同时提高了生产效率和运营管理的精细化程度。

　　人工智能作为另一个重要的新兴技术，其在产业地产中的应用也越来越广泛。通过人工智能技术的支持，产业地产可以利用大数据和机器学习算法进行智能化的数据分析、预测和决策，提供更精准的定位和个性化的服务，为最终用户提供更好的体验。

　　另外，5G技术的快速发展正在为产业地产提供更强大的通信和连接能力。5G的高速、低时延和大连接性能，为物联网设备和智能终端提供了更广阔的发展空间，进一步推动了产业地产智能化的进程。生产经营中的视频监控、远程管理、安全防护等都可以受益于5G技术的应用。

　　为了与最终用户更好地对接，产业地产需要在建设和运营中提供智能化端口，如人脸识别、车牌感知等。这些智能化设施可以实现对租户和访客的身份识别和管理，提供更高效便捷的服务和安全保障。

　　林丽蓉认为，尽管新兴技术在产业地产中的应用还不够广泛，但随着技术的进步和市场的需求，这些技术将成为产业地产发展的重要驱动力。产业地产开发商和运营商需要积极跟进技术发展的趋势，加强技术引入和创新，以提升项目的竞争力和用户体验，推动产业地产向智慧化、可持续发展的方向迈进。

　　产业地产应在城市布局中应遵循科学发展逻辑

　　为了顺应首都实现高质量发展，北京自2014年发布了北京市新增产业的禁止和限制目录，对于不同产业在北京的准入及扩容有着明确的管控。增量供地及存量项目改造的审核日趋严苛，所以很少能看到市场供应情况发生大的波动。

　　林丽蓉认为，这对产业地产开发商在京的扩容计划来说可能没有那么友好，但是对于城市的规划和长期的发展是负责任且应该被理解并推崇的。如果在不考虑整体市场的存量，在某个特定区域集中的大规模供同质化的地，获地方也是同质化的产业地产开发商，这必将破坏掉长期建立的市场平衡。由此引发的严重的问题短期内是无法修复的。每个行业有其生命周期及市场容量，资本有自己的盲区，任由产业地产在市场化运作的跑道里狂奔并不健康，北京不应该也不被允许成为一个不好的榜样。

　　而产业地产的发展应更加注重产业的支撑作用，避免过度强调地产概念所带来的政策准入和运营风险。产业地产运营商最好能在业务模式和运营策略上作出相应的预判和调整。

　　在未来的发展中，科技的进步和产业需求的变化将为产业地产带来更多机遇和挑战。随着新兴技术的发展，产业地产将面临着智慧化、自动化、绿色化等方面的要求。运营商需要密切关注市场的需求变化，并及时调整自身的战略和运营模式，以适应市场的发展趋势。