“看，一点灰都没有。为了保证设施设备良好运行，万科物业对于园区内所有设备设施的维修保养和环境卫生，都有极其严格的要求。”

　　北京翡翠书院小区物业维修师傅李长军举起戴着崭新白手套的手，使劲在消防水泵房的隔膜气压罐上摩擦几下，然后伸到大家眼前展示。

　　设备房作为小区的硬件管理核心，是小区的“心脏”。近期，万科物业宣布，今年通过开放全国2000+小区设备房，邀请业主代表、业委会、社区工作者及街道工作人员走进这些机房重地一探究竟，终于让“隐秘的角落”褪去神秘面纱。

　　那么，万科物业到底是如何维护、保养这些重要的设施设备，从而保证业主安全的呢？被誉为行业领头羊的万科物业，到底有没有自己独到之处呢？

　　智慧大脑高效统筹实施维保

　　“助英台来新消息了！”

　　2月16日下午，正在设备房工作的刘师傅手机工作APP“助英台”传来语音播报，刘师傅打开查看，发现是系统派发的一个排水泵月巡检工单，工单显示，需要巡检的设备在B2车库，序号为18，需要对外观、指示灯、声响、水位等进行确认，并且还有一系列现场测试要求。

　　按照工单提示，刘师傅找到这台设备，首先进行拍照，确认已经来到现场开始作业，然后开始扫描排水泵的“身份证”。

　　什么是设施设备“身份证”呢？

　　在万科物业在管小区，所有设施设备都有“身份证”，通过信息系统，为每台设施设备形成二维码标签，后台即可显示设备的基础信息。通过这种方式，对数量繁多的设施设备，建立起一本清晰的维保台账，从而保证维保不遗漏、不重复。

　　一线维保师傅通过扫描二维码，也能清晰了解该设备的维保记录，一目了然，便于精准作业。

　　按照工单要求，刘师傅迅速完成了排水泵巡检工作，并对检修后的设备状况进行拍照上传，提供影像质检凭证。最后，系统通过抽检，根据作业情况对工单进行评价。

　　至此，一个完整的设施设备周期性巡检的工单才算扎扎实实完成了。

　　除了由系统向维保人员派发周期性工单作业，在万科物业，传统模式的维修员每日巡检，已经由智能化的自动巡检代替。

　　万科物业在各处布下了灵敏的“感知神经”——网关，传感器采集到的数据从这里通过网络传输到系统平台；消防水池，安装有液位传感器，可以对消防水池的水量进行监测；水浸传感器，可以检测设备房跑水事故；消火栓系统，安装有压力传感器，可以监测管网的水压；水泵控制柜，安装有开关量传感器，可以监测水泵运行和手自动状态，设备房还会安装温湿度传感器和视频采集的摄像头——这些传感器每时每刻都在监测设备房设备的运行情况。

　　当发现问题，产生紧急告警或需求信号时，线上调度人员可 30 秒内核查告警信号的来源、位置、类型做好判断，利用定位调动就近人员接单并处理，处理人员 10 分钟到达现场，同步处理进展信息，提醒处置人员处理后观察无异常后进行关单。4 小时未完成时，调度主管跟进处理，8 小时未完成时调度专家跟进处理。工单完成后，还会有工单评价，从而对维保质量进行保证。

　　如此聪明高效的设备维保，则有赖于万科物业拥有一颗智慧的“大脑”。武汉远程数字运营中心是全国的调度中心，驱动着全国 2000 个以上的项目，对在管空间现场的人、资产、设施设备进行远程运营管理。目前，依赖调度引擎可以做到秒级事件同步，反应极其迅速。

　　以养代修把危险扼杀在萌芽中

　　提到小区安全，人们第一反应就是出入安全、环境安全，然而，人们经常忽略的是，设施设备安全也至关重要，甚至是更重要。

　　例如消防设施、电梯设备等，都会直接关系业主生活安全，甚至是生命安全。然而，至关重要的设施设备维护却往往因为相对隐蔽，不宜暴露问题，一些物业公司便疏于维护，形成安全隐患。

　　著名的海恩法则指出: 每一起严重事故的背后，必然有29次轻微事故和300起未遂先兆以及1000起事故隐患。

　　尽最大努力杜绝隐患才是保障安全的根本。业主们看不到的设备房，其运转情况却时刻决定着业主水、电、梯的使用体验。因此，万科物业对于小区设备设施的管理奉行“以养代修”的理念。

　　万科物业将所有设施设备分为给排水、安防、供配电、电梯、公共设施和消防系统六大系统，有计划地实施日检、周检、半月检、月检、季检、半年检、年检的七级养护，将设备的检查、调整、维护、保养等工作做在平时，力争有效降低设备故障率，减少设备大修次数，延长设备使用寿命，切实从根本上保障设备的运转效率，降低事故的发生概率。

　　万科物业还将多年服务经验持续转化为标准化体系文件，仅针对设备维护就形成了23套体系化文件，覆盖到不同岗位人员在小区日常设备维养中的方方面面，包括设备房管理、高低压电配电设备维护、发电机维护、水箱清洗、FM运营管理等。

　　延续“设施设备运行好”的优良传统，万科物业持续优化设施设备运维流程，实时更新标准操作要求，形成不同设备房标准操作指导，如消防泵房、配电房、生活水房等云维保看板，帮助操作人员在现场养护时能够做到步步有依据，事事有标准，真正实现设施设备“以养代修”，有效延长设施设备使用年限及运行精度。