住房租赁发展再迎利好 “金融17条”多举措完善市场
2月24日，人民银行、银保监会起草了《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》，向社会公开征求意见，反馈截止时间为3月26日。本次《意见》主要围绕住房租赁供给侧结构性改革方向，重点支持自持物业的专业化、规模化住房租赁企业发展，为租赁住房的投资、开发、运营和管理提供多元化、多层次、全周期的金融产品和金融服务体系，共17条。
这是继去年年底，金融领域从信贷、债券、股权三个融资渠道采取的“三箭齐发”政策组合后，又一项支持房地产发展的利好措施。从近年来国家出台多项支持住房租赁市场发展的措施可以看出，国家高度重视住房租赁市场，多次明确提出要坚持租购并举，加快发展长租房市场。而各地方政府、市场主体也在积极参与，探索加大租赁住房供给，部分金融机构创新推出了相关金融产品和服务，取得了积极成效。
从中央到地方 多项政策支持租赁市场发展
2022年我国共累计出台157条与住房租赁行业相关的政策，其中中央政策占比15%、地方政策占比85%。其中中央政府主要从政策培育、金融支持、市场监管、资金补助、租金减免等方面支持和规范市场，而地方政府则主要从供应政策和监管政策两个方面落实中央租赁政策，国家对于发展租赁住房市场的决心可见一斑。
而2023年伊始，一系列关于房地产租赁市场的政策和意见也频繁出台。
住建部在年初工作会议上便提出，要以发展保障性租赁住房为重点，大力增加保障性租赁住房供给，扎实推进棚户区改造，新开工建设筹集保障性租赁住房、公租房、共有产权住房等各类保障性住房和棚改安置住房360万套（间），加快解决新市民、青年人等群体住房困难问题。
1月份中国人民银行工作会议上明确，将动态监测分析房地产市场边际变化，因城施策实施好差别化住房信贷政策，落实好金融支持房地产市场平稳健康发展的16条政策措施，积极做好保交楼金融服务，加大住房租赁金融支持，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。
1月份《深圳市保障性住房规划建设管理办法（征求意见稿）》《深圳市公共租赁住房管理办法（征求意见稿）》《深圳市保障性租赁住房管理办法（征求意见稿）》《深圳市共有产权住房管理办法（征求意见稿）》发布，并公开征求意见，提出提高居住用地中保障性租赁住房用地供应比例，租赁住房用地计划单列且原则上占居住用地供应总量比例不少于10%，优先安排、应保尽保。
在2月份北京市公布的2023年度建设用地供应计划中，对于保障性租赁住房供地的选址布局，优先向轨道交通站点和就业密集地区集中，实现从“住有所居”向“住更宜居”转变，单列租赁住房用地计划，通过新建、改建等多种方式，积极引导多主体、多渠道建设筹集保障性租赁住房。
从今年一系列工作会议和政策来看，“发展保障性租赁住房”、“增加保障性租赁住房供给”、“加大住房租赁金融支持”等成为高频词汇，完善租赁住房市场成为房地产发展的重要环节。
创新、融资、监管 三方面解读金融17条
此次《意见》的内容，主要从加强住房租赁信贷产品和服务模式创新、拓宽融资渠道、完善金融管理三个方面展开，旨在为租赁住房的投资、开发、运营和管理提供多元化、多层次、全周期的金融产品和金融服务体系。
在信贷产品和服务创新方面，《意见》提出要加大对租赁住房开发建设的信贷支持力度；创新团体批量购买租赁住房信贷产品；创新对住房租赁相关企业的综合金融服务；支持发放住房租赁经营性贷款。
有业内人士认为，《意见》首次明确租赁住房开发建设贷款的发放对象：发放对象除了房地产开发企业之外，还拓宽到工业园区、农村集体经济组织和企事业单位；贷款用途除了新建租赁住房，还可以用于改建租赁住房。这一系列措施将有助于推动各类主体积极参与租赁住房建设，提高租赁住房市场供给数量和质量。
在拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道方面，《意见》提到要增强金融机构住房租赁贷款投放能力；拓宽住房租赁企业债券融资渠道；创新住房租赁担保债券；稳步发展房地产投资信托基金（REITs）；引导各类社会资金有序投资住房租赁领域。
对于《意见》中提到的创新产品——住房租赁担保债券，东方金诚金融业务部副总经理李茜表示，这在发行人信用的基础上增加了担保资产，提升了债券的偿债保证能力。同时对于入池的租赁住房资产在资质、品质、运营的规范性和稳定性等方面有着较为严格的要求，能够在一定程度上保证投资者的权益，也对行业的发展起到了激励和约束作用。预计未来，发行资产担保债券或将成为各类租赁住房主体重要的融资渠道。
易居研究院研究总监严跃进认为，住房租赁企业发行住房租赁担保债券、发展REITs等，将银行、住房租赁企业、其他金融机构、社会资本等各类社会资金进行了很好地串联，确保了各类资金围绕住房租赁市场发力。
在加强和完善住房租赁金融管理方面，则需要严格住房租赁金融业务边界；加强住房租赁信贷资金管理；规范住房租赁直接融资产品创新；防范住房租赁金融风险；建立住房租赁金融监测评估体系。
邮储银行研究员娄飞鹏指出，防范住房租赁金融风险的重点是确保边界清晰，名实相符，尤其是要防范假借住房租赁的名义扩大业务范围，或者支持本身不符合要求的项目，进而出现资金违规流入房地产领域。
严跃进也表示，相关金融创新既要坚持资金流向明确的导向，也要坚持风险规避的导向。其中资金流向明确是指，相关资金要用于租赁住房的开发建设和经营层面的内容。而风险规避方面的导向则是指，要引导相关机构善于对冲金融风险，并通过金融产品的流通来促进长期稳定经营。
缓解住房压力 促进健康发展
对于此次房地产17条能否改善青年人租房问题，有业内人士认为，一套全面、完整的住房租赁金融支持体系正在加速形成。随着市场功能愈加完备、结构更加均衡、竞争越来越有序，住房租赁市场将步入生机盎然的春天，更好满足新市民、青年人住有所居、住得安心的愿望，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。这既有利于从需求端解决住房难、住房贵的问题，也有利于从供给端有效抑制房价过快上涨、促进房地产市场平稳健康发展。
而在高质量供给缺乏成为市场的突出问题的情况下，《意见》的提出，对专业化、规模化的自持物业住房租赁企业而言无疑是重大利好，有望缓解其流动性压力，有助于实现住房租赁市场的长期、健康、可持续发展。
