人口步入负增长时代 统计局数据隐藏楼市何种趋势?_新浪地产网
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人口步入负增长时代 统计局数据隐藏楼市何种趋势?

提要: 2022年的房地产市场数据可以用“惨烈”一词概括。从1月17日国家统计局公布的数据来看,不仅房产市场供需两端面临冲击,商品房销售额重回5年前,房价也呈现微降2%态势。与此同时,2022年中国GDP增长3% ,相比于2021年的中国GDP增长8.4%,相形见绌。

  2022年的房地产市场数据可以用“惨烈”一词概括。从1月17日国家统计局公布的数据来看,不仅房产市场供需两端面临冲击,商品房销售额重回5年前,房价也呈现微降2%态势。与此同时,2022年中国GDP增长3% ,相比于2021年的中国GDP增长8.4%,相形见绌。

  亦有专家称,房地产拖了GDP后腿,提振市场信心,还需“临门一脚”。在当前国际经济背景之下,中国货币政策放松空间有限。更为重要的是,2022年中国人口61年以来首次负增长,在人口缩减的当下,楼市需求端格局也在调整。

  对此,协纵策略管理集团联合创始人黄立冲指出,当人口进入负增长,更为重要的是出生率比往年减少,未来受疫情等因素影响,人口还会减少。所以,从供需长远来说,房子就很难卖出去。数据显示,2022年全年出生人口956万人,人口出生率为6.77‰,这是1950年以来,年出生人口首次跌破1000万。

  供需两端面临压力 楼市修复路上还需迈过多道坎

  2022年受流动性危机,房企暴雷、裁员及楼市难交付等事件蔓延。房企资金决定房屋完工进度、进而决定着楼市的供应量。单从全国房地产开发企业到位资金同比增速来看,2022的数字为-25.9%,这说明此类资金状况势还没能快速改善。虽然金融16条、三支箭以及后续出台的资产负债表优化21条方案支持,但是,政策传导尚需时间。

  在上海易居房地产研究院研究总监严跃进看来,要想真正改善企业资金状况,不在于外部融资端,而在于要继续刺激购房端,即企业的销售状况要加快改善。

  根据1月17日,全国住房和城乡建设工作会议内容,稳预期,防范风险,促进转型是2023年房地产的重要内容。中央的主基调是坚持房住不炒,提升市场信心,努力保持供需基本平衡、价格基本稳定。

  其中,特别指出,帮助企业自救,同时依法依规处置,该破产的破产,抓优质房企,支持优质国企、民企改善资产负债状况。有条件的房企可以进行现房销售,继续实行预售,防止资金抽逃,不能出现新的交楼风险。

  亦有专家向焦点财经预测,今年房地产对经济的拖累不会比2022年更大,但也不可能恢复到2021年之前的水平。

  根据1月17日国家统计局公布数据来看,2022年房产市场供需两端面临冲击和压力。

  从需求端销售情况来看,房屋销售数据总体上弱于预期,这说明购房需求刺激面临阻力。数据显示,2022年,商品房销售额133308亿元,重回5年前销售额,同比下降26.7%,其中,住宅销售额下降28.3%;商品房销售面积135837万平方米,同比下降24.3%,其中,住宅销售面积同比下降26.8%。

  从供应端来看,开发投资压力较大。2022年,全国房地产开发投资132895亿元,同比下降10.0%;其中,住宅投资100646亿元,下降9.5%。房屋新开工面积下降四成。其中,住宅新开工面积同样下降四成。房屋竣工面积下降15.0%。其中,住宅竣工面积下降14.3%。

  “目前改善开发投资指标的总体思路是清晰的,尤其是近期发布资产负债表优化的21条方案,其将显著改善房企的资金状况和开发投资预期。”严跃进如此表示。

  事实上,楼市供应与生产资料土地密切相关。从土地购置方面的数据来看,2022年,全国房企土地购置面积同比增速为-53.4%。土地市场大体上下跌或萎缩50%。

  “若是剔除城投等企业托底拿地现象,此类土地数据其实是更为糟糕2023年激活土地市场的工作需要加快,其关系到各地土地财政的有序运转,也关系到房屋的供应。”严跃进认为,2023年需要继续做好激活供需两端的工作。

  楼市迎来供大于求时代 10万亿或是未来天花板

  与销售低迷及供应市场下降形成鲜明反差的是,商品房待售面积有了一定的增长。数据显示,2022年末,商品房待售面积56366万平方米,比上年增长10.5%。其中,住宅待售面积增长18.4%。库存的增加意味着去化仍然是2023年的头等大事。

  焦点财经还发现,2022年末全国人口(包括31个省、自治区、直辖市和现役军人的人口,不包括居住在31个省、自治区、直辖市的港澳台居民和外籍人员)141175万人,比上年末减少85万人。中国人口出现了61年以来首次负增长。

  根据房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融的原则,这是否意味着按照此种趋势未来房屋销售会更难?

  对此,央视财经评论员薛建雄向焦点财经表示,楼市已经进入供大于求时代。因为疫情等各种原因未来几年人口会降得更快。至于房地产短期刺激,从长期看新房规模不可能超过10万亿,未来中国楼市可能会和日本类似。

  “不过,长租公寓、风景区养老度假别墅、近郊别墅等细分市场还有几万亿机会。如果能抢到,规模利润仍然不小,因为在中国除了房地产,第二大行业汽车规模不到5万亿。” 薛建雄称。

  此外,从去年的房价来看,根据国家统计局公布的销售金额和销售面积计算,2022年全国商品住宅均价为10185元/平方米,涨幅为-2.0%。

  对此,严跃进的看法是,从短期来看,房价数据在收窄,得益于各地稳房价的工作,也有助于改善市场信心。当前房价的小跌,也使得购房的最佳窗口期形成,各地要积极利用好此类房价数据,积极推进2023年尤其是一季度的房屋销售工作。

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