采编/杨金枝

　　主持人：

　　目前可以说行业正经历深度调整，首先从行业维度，经历一系列政策的调控，叠加疫情的影响，房地产过往的高周转高负债模式已经难以为继，规模不再是行业的唯一评价标准，房地产从规模导向在向盈利导向转变，从而大规模复制的标准化产品已不是未来的主流，个性化、在地化成为产品的新方向，产品的创新更加收到关注。

　　其次从客户维度，房住不炒深入人心，经济下行房票有限，客户一次买对的心理主导。不同于过去不限购情况下的多次置业，现在客户置业更趋理性，希望在一次置业中拉长居住的周期，兼顾家庭结构的成长变化，满足居住品质居住的更高层次需求，房地产新房已进入改善时代。同时受疫情影响，客户对健康住宅的需求也逐渐增强。

　　同时受国家双碳政策影响，以及数字化技术发展与迭代，绿色建筑、智慧建筑已越来越成为主流。

　　那么在这样的形势下，使得房企只有回归市场、回归客户、回归制造业对产品导向和用户导向的初心，才能赢得市场份额和品牌口碑，产品创新肯定是影响未来的因素之一。

　　今天我们有幸邀请到国内知名的产品设计大咖，房地产产品创新的领军人物---周柏生先生，做客我们直播间，与大家分享他从业二十多年的产品创新的心得与经验。目前周总就职于新生代科技地产品牌公司--爱情地产集团，任集团产品企划中心总经理。下面，请周总跟我们分享，面对行业的深度调整，产品创新所面临的新的使命。

　　周总：

　　感谢主持人给我这次与大家交流的机会。实际上正如主持人说道的，当下房地产正在发生着翻天覆地的变化，自2020年房地产行业进入了所谓“产品红利”时代之后，近两年中国房地产正经历企业暴雷、销售滞缓、客户信心不足等困境，同时政府近期又是利好政策尽出，信贷、债券、股权融资三箭齐发，可以说行业正经历深度调整，同时也面临未来的发展机遇。在这种大变革的时代，如何坚持初心，迎接行业的挑战至关重要！在产品时代，打造企业的核心竞争力，建立独特的差异化竞争优势与体系；并形成产品全维度的赋能机制，助力差异化竞争，势在必行！每一次的危机都孕育着新的机遇，机会总是留给有准备的人。

　　主持人：

　　既然目前地产面临机会与挑战并存。纵观房地产行业，它已经历了两个红利时代，即以协议土地储备为价值特征的土地红利时代（1998-2006）和以房产预售、高金融杠杆、高周转为特征的资本红利时代（2006-2020），已在“房住不炒”大背景下消磨殆尽。所有房地产企业均面临利润回归制造业的困境，房地产的资本属性正逐渐为产品属性所代替。2020年后，房地产已形成共识进入了产品红利时代，产品已成为决定胜负的杠杆因素。

　　周总您之前在金地集团--这个以产品创新著称的房产龙头企业，主持设计了金地格林小镇、金地国际花园、金地中心、金地格林小镇6、天津金地格林世界、北京金地名京等知名楼盘，以及后来在亿城集团主持打造的北京西部高端住宅市场的标杆项目--亿城华府系列产品（万城华府、亿城西山华府、燕西华府），都是多次获奖的样板项目和代表地产发展各个时期的“爆款”产品，这在业界大家都耳熟能详。

　　目前您所在的爱情地产集团，于2022年连膺中国权威机构“中指信息研究院”发布的”2022中国绿色建筑科技领先品牌“和”2022中国房地产产品力优秀品牌“两项行业重磅殊荣。同时爱情地产也凭借在绿色科技领域中卓越的表现，同年斩获“中指信息研究院”发布的“2022中国房地产科技住宅锻造力优秀企业”称号。我们大家都很想了解爱情地产集团做为新生代的科技地产公司，它是如何利用后发优势，短短几年实现快速超越，技术与实力步入一线科技地产公司行列，在中国房地产行业建立卓尔不凡的声誉呢？

　　周总：

　　爱情地产集团始终坚持创新引领下的产品领先、技术领先、客户领先的发展理念，它是一家集地产开发、商业运营、产业开发、智慧服务于一体的大型房地产企业。自2018年底起，集团快速推进全国化战略布局，布局全国五大核心城市群。截止2022年8月，集团土地储备总面积近2000万平米，总货值逾千亿人民币。我是2019年10初来到当时的长城实业、后来的爱情地产集团，任集团产品管理中心（也即产品企划中心）总经理。当时爱情地产正面临传统地产向科技地产公司的转型，从全国布局之初，爱情地产就顺应时代和科技的变化，响应国家碳达峰碳中和“3060目标”的国家双碳发展战略，建立了“绿色健康、智慧科技”的品牌差异化发展战略，立志做升级版的科技地产公司，将自身定位为新生代的“低碳智慧城市运营商”。而产品创新与前沿技术引领一直是科技地产公司的生存与发展之本。

　　首先，爱情地产产品创新体系的搭建，是我们总结了多年标杆地产企业的产品创新经验以及我们集团的“科技地产”的企业愿景和“地碳智慧城市运营商”的定位，首创了以产品创新为引领，以绿色智能为技术底盘，以管理体系为支撑的双创（绿色智能技术创新+产品创新），双引擎（品类品牌模式创新+产品企划模式创新）的体系。这是我们在产品创新方面的顶层设计。

　　其次，工欲善其事，必先利其器。我入职之初就迅速建立了适应绿色智能新技术研发的产品管理中心（产品企划中心）新组织构架，独立增设了绿建智能部门，同时引进国内绿色科技头部标杆企业的核心技术骨干力量，希望在头部科技地产技术积累的基础上，引入最新绿色、智能技术，实现“弯道超车”。

　　在创新体系建设上，我们坚持以产品创新为引领，系统挖掘产品的硬核功能价值，通过多项目、多区域的持续产品迭代升级，以及高颜值、高体验的产品示范，实现产品的客户价值认知与引领；以绿色、智能为技术底盘，夯实绿色科技住宅管控体系，探索前沿科技，争做技术领先的一线科技地产公司；以管理体系为支撑，完善流程、制度、标准，实现全链条管理提升，为产品创新和技术引领提供体系的土壤和效率的基础。

　　在此基础上，我们开创了品类品牌模式的创新。它可以说是我们在房地产领域的首创。地产行业红海竞争是共识，房企回归制造业精细化管理，向管理要效益是趋势；借鉴我们汽车制造业在行业发展过程中积累的品类品牌优秀经验，以及对品类细分精准把握客群的优质基因的一脉相承，结合房地产自身属地项目强地缘性，因时因地制宜的特点，依托细分的产品品类，在红海竞争中找到薄弱地带，在细分的产品品类中找到市场空白，打造低碳绿色、智慧科技为产品特征的四大人文主题社区。在健康升级、科技升级的基础上，深挖感性价值、情感价值与人文价值。这也是我们产品创新战略观的核心。

　　产品创新战略落地的基础是对市场、客户需求的洞察。爱情地产基于对市场和产品创新的洞察，主张市场和客户深度洞悉与产品创新的联动，从组织架构创新构建产品企划模式创新，从而打破传统地产市场营销与产品研发、设计的割裂现象；打穿市调、客研与产品设计的职能，成立有着制造业基因的产品企划中心：涵盖客研、产研、产品策划、方案设计、绿建智能技术研发等职能，使土地、市场、客户、产品的创新研发工作一体化，真正实现了客户定位、产品策划、产品创新解决方案、产品价值成本目标等从概念规划到方案设计阶段的价值把控一体化。从而在土拓阶段前端市场工具模型的应用，有效防范前期市场风险，后端市场数据调研与产品创新联动，确保实现更具差异化区域市场领先的产品落地。

　　我们坚持以“绿色、智慧”技术赋能我们科技地产公司。我对绿色建筑的关注由来以久，早在我在亿城集团任副总裁的时候，我就应中城联盟邀请，在由湖南人民出版社出版的《绿色建筑的探索与实践》一书中发表了我对绿色建筑的一些实践与认识——《亿城的绿色建筑初尝试》。从2018年爱情地产集团全国布局之初，结合“绿色健康、智慧科技”的品牌战略，在头部科技地产技术积累的基础上，结合制造业创新基因，引入最新智能化技术，打通绿色、科技和智能化，真正实现了人-车-家互联。在行业内首次提出了九衡科技系统，确立了“衡温、衡湿、衡氧、衡静、衡洁、衡智、衡光、衡压、衡心”的九衡科技系统，并联合中国建筑科学研究院、美国主动运动中心共同成立了“爱情地产九衡科技真实场景实验室”，落地保定爱情城项目营销体验中心内的“健康科技人居馆”。这也是爱情地产的首座“健康科技人居馆”，该馆用新一代绿色科技健康技术与相应的健康生活指标，重新诠释了绿色科技空间对健康生活意义，展现了爱情地产的最高科技产品力，赋能科技健康品牌主张。该实验室首次在中国采用与国际接轨的“Living Lab（人居实验室）”的形式：通过现场问卷调查、人员定位设备研究客户体验轨迹、以及客户试住等市场认知实验，全面了解客户对九衡技术的喜好排序，真正了解和挖掘客户的购买意愿。

　　爱情地产同时参编了国内第一部健康建筑的强制性地方设计标准——北京市《健康建筑设计标准》；参编了中国工程建设标准化协会标准《户式辐射空调技术规程》，进一步在行业发声，扩大科技健康领域的影响。同时在前沿科技研发领域，目前我们在光储充一体化应用系统研究、光伏应用、汽车群管群控技术应用、装配式户式科技空调技术应用、被动式超低能耗建筑应用、装配式健康建筑研究以及智慧能源管理平台、智慧社区与科技运维管理平台的建设方面，均已步入国内行业的技术前沿。

　　主持人：

　　正是爱情地产这种通过“健康科技人居馆”的科技价值展示，以及“九衡科技真实场景实验室”对客户的深度了解与挖掘，爱情地产取得2022年1-10月环京新型都市圈房企销售额排行第一的业绩，爱情城项目也持续获得单盘销冠的佳绩，这也说明受国家双碳政策影响，在后疫情时期的健康需求的释放，“绿色健康科技”带来的产品价值越来越获得更多客户的认可。

　　同时，爱情地产旗下的旗舰项目--保定爱情城150万平方米超大综合社区项目，也荣膺国际绿色双项认证：在2022年6月获得美国绿色建筑委员会颁发的 LEED 城市与社区（LEED for Cities and Communities v4.1）铂金级认证证书，成为中国首个通过该绿色建筑体系标准v4.1版本的铂金最高级认证社区，标志着爱情地产在绿色建筑领域已获国际认可。同时，保定爱情城项目也是中国第一个获得美国Fitwel 社区 （Fitwel Community）绿色三星级认证的项目，标志着全球权威健康建筑认证体系对爱情地产的认可。这两项相当于绿色建筑行业奥斯卡的大奖。通过爱情城这个超级大盘的示范区及健康科技人居馆带来的绿色科技技术的极致体验，爱情城必将成为行业绿色科技智慧产品的体验基地。

　　通过上面的介绍，我们我们发现，周总不仅是产品创新的领导者，也是创新体系的建设者。

　　周总刚刚讲到的在产品创新的顶层设计方面的绿色技术创新、产品创新双创模式，的确给我们的启发很大。首创的产品企划引领和品类品牌模式的创新，实际上是以更准确的市场定位和产品策划基础，实现超越竞品的绝对产品价值维度，同时产品聚焦擅长的品类，提高了产品的降维打击能力。那你们如何做到不被同行模仿，持续在创新体系以及产品差异性方面领先呢？

　　周总：

　　总结起来，爱情地产开辟三条“产品+服务+社区”的组合创新的赛道，产生“1+1+1>3”的差异化竞争效果。

　　首先，产品赛道将打造“5L产品创新体系”，形成完整的产品护城河：

　　产品吸引力(Li)：与客户价值观认同，审美观认同，注重感性价值与情感价值。

　　产品体验力(Li)：通过极致家居体验、社区景观环境营造、社群共享与邻里共建，共同经营有温度、高体验的品质生活。

　　产品竞争力(Li)：项目要有拳头产品，产品聚焦，产品与土地价值高度适配，降本增效。产品有策略、有打法。

　　产品差异力(Li)：通过“概念规划十大原则”的应用与实施，重塑产品的价值坐标和差异化的价值导向，结合土地赋能、产品赋能、价值成本赋能，打造全维度产品底盘，助力差异化竞争。

　　产品持续创新力(Li)：通过“健康科技IP体系”、“九衡科技系统”、“计算机模拟仿真手段”，形成独特的科技标签，通过系统性持续创新，打造产品“护城河”。

　　通过5L产品创新体系，打造硬核产品力，并通过高颜值高体验的网红示范区，彰显客户所向往的生活方式、品味、情调、自我个性等。在理性价值基础上深挖感性价值、情感价值与人文价值。在功能导向、性价比导向基础上增加精神情感、心理情绪以及个人、家庭生活价值导向。

　　按此理念打造的项目沉浸式示范区，深受业界、市场及客户追捧并荣获多项专业大奖。天津爱情缤纷里示范区营销体验中心荣膺“2021伦敦杰出地产大奖-金奖”；保定爱情城项目示范区营销体验中心同时荣膺“2021美国TITAN地产大奖-铂金奖、2021伦敦设计大奖-银奖”；其中“伦敦设计大奖”可是代表了设计界的最高水准。重庆爱情·天宸万璟项目示范区营销中心荣膺“2021美国TITAN地产大奖-铂金奖”；重庆永川天空之城·万璟项目示范区营销中心荣膺“第十一届国际空间设计大奖艾特奖-上海赛区金奖”。

　　另外，常熟爱情-溪岸花园项目营销体验中心荣获2022年意大利A’Design Award室内设计大奖--银奖；以及2022年美国MUSE设计大奖(MUSE Design Awards)铂金奖；2022年柏林设计大奖（BERLIN Design Awards)银奖等多项荣誉。平湖爱情花漫里项目示范区营销中心荣膺2020年美国MUSE设计大奖(MUSE Design Awards)铂金奖等等。

　　在物业服务端，爱情地产引入“首席生活官”和“孩子王”，重塑和谐社区、培养邻里社群和儿童友好社团。无锡爱情山河万物、万象项目打造生活体验馆，让客户体验未来社区服务、绿建智慧配置以及儿童健康社教。落实江苏省儿童成长健康导则，联动江苏省妇联以及市妇联，共同搭建“无锡市首个国际儿童友好社区” 。

　　在社区商业配套端，则按照全国“标准化社区商业中心”示范工程的认证标准，将商业配套标准系统引入社区，通过菜果生鲜、主食厨房、贴心服务、便利购物四大模块，打造便捷社区级商业配套。通过服务为住宅价值赋能。

　　如天津西青爱情缤纷里项目引入“快街慢里”的休闲生活场景，致力于打造西青品质社区商业，使一公里的社区级生活配套焕发活力，正向激活居住的价值。在住区的规划上改行列式的均质规划为三至五栋楼为一个街坊单位的围合式群落。通过空间的改变，重塑社区与邻里关系，重建邻里亲情与友好互动的平台。

　　商业则以“快街慢里”为理念，围绕住区外的商业快街：商业小广场、近人尺度的街道、开放式的活动空间，形成目的性消费及体验的场所。“慢里”则内置于住区内的主题广场空间，形成100平方米左右的小规模习惯性消费体验空间，如鲜花广场的花店，烘培广场的面包店等，以及儿童活动广场的四点半学堂等。

　　通过“产品+服务+社区”的组合创新体系，建立完整的差异化创新竞争体系，形成较完备的业务领先“护城河”。

　　主持人：

　　周总的分享让我们对产品创新有了全新、系统的认知，也让我们对周总作为产品创新的领军人物，在健康建筑、低碳社区、绿色能源、匠心服务等方面的经验与创新思维叹为观止，感谢周总给我们带来了一场异彩纷呈的产品创新文化洗礼。感谢周总本次给我们的耐心分享与全方位解密。谢谢！