拿地了似乎又没有拿地 万科的“恢复”静悄悄
万科2021年度的股东大会上，万科董事会主席郁亮继“活下去”之后再度抛出了“触底论”：“从短期来看，市场已经触底，但恢复是一个缓慢而温和的过程。”时间来到9月23日，上海今年第三轮集中供地正式启幕，关注度最高的静安区中兴社区C070202单元304-03地块(257街坊)最终被上海北万置业有限公司以底价120.598亿元摘得。根据天眼查数据，万科持有上海北万置业40%的股份。万科以一次“拿地了又似乎没有拿地”的市场操作为“触底论”做了注解：无论同行们如何解读“触底”，万科已经准备好“恢复”了。
图片来源：天眼查
销售端实现回暖
“触底论”之后的低调拿地，源于万科自身主营房地产销售端的回暖。
根据A股上市房企的中报，2022年以来，房地产行业在困境中前行，敢于发布中报的上市房企本来就不多。而在房地产行业营业收入总额下降14%，归母净利润总额下降65%。实现营收和归母净利润双增长的房企仅11家，同比下降82%；归母净利润为负的房企数量达39家，同比增长77%。如此不利的大环境下，万科不但是实现营收净利双增的11家上市房企之一，其归属母公司股东的净利润更是以122.23亿元居首。
其营业收入和归母净利润均居首，成为上市房企当之无愧的龙头。2022年上半年，营收排名前十的企业合计营收为7474.44亿元，占全行业的比重达69.88%，营收集中度与去年同期的68.14%相差不大；归母净利润排名前十的企业合计实现399.25亿元，占全行业比重达170.54%，而去年同期，前十房企归母净利润占比为75.32%。在行业整体承压的背景下，依然能够实现营收净利双增，这也给了万科“触底恢复”最重要的底气。
重启万物云上市
9月19日，在上海第三轮集中供地前的时间点，万物云发布全球发售公告，预计发行价在47.1-52.7港元/股之间，将于9月29日登陆港交所主板。据悉，本次发行规模预计在8亿美元至9亿美元之间，如果万物云顺利上市，那么此次万物云的IPO将会成为年内港股规模最大的IPO。按照此次发行价计算，万物云上市之后，市值将介乎约549.72亿港元至615.08亿港元之间。如果在不破发的情况下，万物云将取代碧桂园服务成为内房物业板块的老大。
不同于其他房企急于将物业分拆上市融资的行为，万科选择将近几年已经展现出稳定增长能力的万物云进行IPO，还是选在一个明显的“逆境”。显然是看好万物云已经具有完善的自主“造血”能力，在未来能有可观的发展前景。用万物云的CEO朱保全的话来说：“万科拆分万物云上市，主要是觉得这个儿子已经是个成年人了，需要通过引入国内外机构投资者，进一步提高综合实力，奠定行业的领导地位，吸引和保留人才。”根据万物云的招股书显示，2019年至2021年，万物云的收入分别为139.27亿元、181.45亿元、237.05亿元，年复合增长率为30.46%；相对应的年内利润分别为10.40亿元、15.19亿元、17.14亿元，年复合增长率为28.37%。在549.72亿港元这一较为合理的价位进行IPO，也有利于万物云未来的增长。
一周前突击“退股” 恢复中力求低调
上海北万置业拍得的静安区中兴社区C070202单元304-03地块(257街坊)，起拍价达到120.598亿元，是上海自去年开展集中供地以来单体总价最高的地块。出让信息显示，该地块东至止园路，南至中华新路，西至西藏北路，北至天通庵路。地块位于内环内，西侧为万科翡翠雅宾利项目，目前二手房成交价达到15.3万元/平方米。南侧是已改造的中兴公园与8号线中兴路站，在业内一度被视为百万方中兴城的一块重要拼图，区位优势非常显著。面对这块核心区域的优质地块，万科的操作堪称“拿地了似乎又没有拿地”。
图片来源：国家企业信用信息公示系统
在上海第三轮土拍开启前一周，北万置业进行了工商信息变更，持股70%的上海万科退出。国家企业信用信息公示系统显示，9月15日，中标方北万置业的股东构成由上海万科、北方企业和南通万语变更为北方企业和上海静安国有资产经营有限公司。天眼查APP显示，上海静安国有资产经营有限公司也是由静安区国资委全资拥有。这意味着，在完成变更后，该地块的中标方北万置业成为上海静安国资委全资持有。此外，完成变更后，北万置业的法人也由蔡立彬变更为吴超。
今年以来，上海土拍热度不减，在前两轮供地和今天开始的第三轮供地中，央国企依然是拿地的主力，如招商蛇口、保利发展、建发集团等均斩获不少优质地块。但也有一些头部央企未现身上海土拍，如中海地产、华润置地。万科上一次参与上海公开市场拿地是在两年前。2020年9月8日，万科通过联合体方式以47亿摘得宝山杨行镇一宗旧改地块。在本次土拍中，万科选择突击“退股”，未来依然存在以联合开发的模式操盘中兴社区C070202单元304-03地块的可能。一方面万科在上海的库存正逐渐消耗，需要通过此地块提升上海市场的份额。另一方面，万科的“退股”操作使得上海第三轮土拍的主力依然是央国企，在自己不出头拿地的同时，又获得了上海市场的未来发展空间。
