地暖成本与品质无法兼顾？这些坑必须要规避！
8月15日，国家统计局发布70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。7月份，70个大中城市中商品住宅销售价格下降城市个数略增。受疫情、高温、项目交付问题等因素影响，7月份房地产市场仍面临一定下行趋势；市场分化比较明显，一线城市商品住宅销售价格环比微涨，二三线城市环比整体呈降势、同比降幅扩大。总体来看，地产行业依然承压，但下行趋势有放缓的迹象。
在“保交房、稳民生”成为了房企的工作重点的背景下，资金链良好的房企在精装修配套部品上的些许增量，都会形成极强的竞争力。其中，加装地暖不但能够提升项目溢价率，还可以切实提升住宅舒适度，对开发商而言可以说是双重利好。然而，地暖工程需要整个多种产品，占据成本大头的锅炉，大约也只占40%左右的成本。复杂的采暖解决方案和地暖盘管、主管道、分水器、保温板、温控器等等众多产品，让地暖工程的“质量门”频现，成本管理也较为困难。那么，地暖工程中，有哪些质量与成本的“坑”需要规避呢？
一 合理划分标段和招标范围
地暖工程并非是中央空调那样集成度较高的系统，其系统整合设计和施工安装对于最终效果来说非常重要。市面上的地暖工程服务商体量普遍不大，能够服务的工程规模有限。在地暖招标的过程中，需要合理划分标段。分清不同标段的装修标准档次、合理分配不同服务商负责的服务施工范围，并详细划分施工量和工期。对于后期控制地暖工程的施工质量和工期，都会有更好的帮助。
以某精装总包标段划分为例，Ⅰ标段 18层小高层住宅11-14#楼，计4栋小高层，共432户；Ⅱ标段 18层小高层住宅15-18#楼，计4栋小高层，共432户；Ⅲ标段 6+1层洋房30-37#楼，计8栋洋房，共324户；Ⅳ标段 6+1层洋房45-50#楼，计6栋洋房，计204户。合计1392户。这个体量和建筑类别，建议地采暖分包工程建议分两个标段，建议小高层Ⅰ、Ⅱ标段为一家中标单位；洋房Ⅲ、Ⅳ标段为一家中标单位；从现场管控和工程进度角度来说，不建议一家单位中标。
招标范围，应该包括但不限于：地采暖工程图纸深化设计、供货、安装、调试、试运行、验收、质保期内保修等全部工作。还包括深化设计、包工、包料、包工程质量、包工期、包安全、包文明施工、包系统调试、包质检验收及竣工验收(含系统检测等)、包壁挂炉及地暖两次升温调试等。验收和调试是确保地暖系统稳定运行的重要环节，必须在招标文件中明确写明。另外在绿色建筑和“双碳”趋势越来越紧迫的环境下，设计深化和文明施工等涉及能耗和排放方面的环节也需要加以重视。
二 招标图纸深化
招标图纸需让专业分包单位进行深化设计，经集团规划设计院会签确认后，可作为招标图纸使用。在招标图纸中，容易踩的“坑”也比较多，集中在以下几个环节：
1图纸、技术要求和招标清单要求不一致
例如，在厨房分集水器附近加热管排列密集的部位，当加热管间距小于100mm 时，加热管外部应设置套管。在地暖使用面积较大、分水器位置较为局促位于厨房的时候，图纸中厨房区域的预埋套管和招标清单中的厨房预埋套管往往因为条件所限会前后不一致。需要在招标前统一图纸、技术要求和招标清单对套管材质、规格型号的描述。
2工程界面约定不明；
例如：图纸中的燃气锅炉及配套烟管，招标文件及招标工程量清单明确为甲供；但安装未明确说明，是锅炉厂家安装还是地暖施工单位安装？由于地暖工程工期要求较紧，为了有效避免工序交叉，保证工程顺利进行，建议燃气壁挂炉及烟管附件的安装由壁挂炉供应商直接负责。
烟管孔洞的预留和封堵修复也是容易产生歧义的位置之一。一般来说，现场的孔洞预留需要熟悉了解建筑结构，一般有建筑单位提前预留。烟道与预留孔洞之间封堵由地暖施工单位完成。同理，PPR主管道的开槽修复也一般由地暖施工单位完成。
在精装修交付之后，分室温控器款式及颜色对室内的整体风格也有直接影响。招标文件地暖工程技术标准中要求温控面板款式和颜色需符合甲方要求，可能会涉及额外费用，需要明确具体的要求颜色与款式。例如：温控器要求液晶显示屏，颜色同精装交付开关面板一致。并需要地暖施工单位提供封样时提交温控器样品。
3招标工程量清单量差偏大；
招标工程量清单中，由于户型的差别，个别盘管等部件的数量与招标图纸会出现较大偏差。例如常规的三房两厅，甚至会出现PE-RT地暖管道清单数量为 389 米，图纸核算数量为 489 米的情况。分水器的位置不同，也会出现“包塑金属波纹套管清单数量为12 米，图纸核算数量为 32 米，控制信号线清单数量为 37米，图纸核算数量为45 米。”这样较大的偏差。建议对对招标图纸进行深化。
4管道过长对系统效果的影响
例如在某些户型中，客卧的地暖盘管管长 44 米，客餐厅管长 92 米，管长差48米，管长差太大会造成水路不平衡，引起某路不热，建议卧室管路带客餐厅部分，缩小管长差；或者采用分室温控系统。通过各房间温控和执行器自动调节平衡。
三 细扣合约 寻找成本与品质间的平衡点
在地产企业融资渠道普遍收紧的周期里，成本肯定是采购过程中最看重的部分。然而，在地暖系统的招标采购中，成本不是单纯压价压出来的。需要细扣合约，寻找成本与品质间的平衡点。
1 合理考察投标单位申请增加主要材料同档次品牌；
例如：招标文件列明的地暖盘管品牌：金牛、伟星、中财、联塑、川路；投标单位申请增加同档次品牌“瑞好”。招标文件列明的分集水器、温控器品牌：曼弗德、牧乐、曼瑞德、亿林、鑫帆。投标单位申请增加同档次品牌“海林”等。对于此类情况，房企需要在战略合作清单中，适当考察供应商申请的配件品牌。案例中提到的盘管和温控器，属于标准化比较高的行业，申请的两个品牌的确是招标文件中品牌的同档次，但并非所有招标企业申请的替代品牌，都是达标的合格品，此类部品集中在保温套管、隔热板等部品，需要严格考察。
2 商务约谈需详细确认
由于地暖工程涉及的部品多、环节多、乙方多。在商务约谈环节就有大量的信息需要确认。包含以下多项：
1)、关于合同总价、招标图纸、招标范围、招标工程量清单确认；
2)、关于合同违约条款：主要材料品牌及规格型号供货违约、工程质量不满足合同要求、工期不满足合同要求、未及时支付建筑工人工资等罚则强调及确认；
3)、关于付款方式明确和确认；
4)、施工现场条件明确和确认：如现场不提供临时宿舍、库房，需投标单位自行考虑；
5)、总包管理费、安全文明押金及水电费缴纳方式明确和确认；
6)、项目实际工期可能延长或缩短的明确和确认；
7)、地暖及燃气壁挂炉系统调试方案等明确和确认。
为住宅增加地暖等舒适系统，的确意味着更大的成本投入和施工品质风险。但只要在招标的图纸和合约上避开这些“坑”，就能有效地控制地暖工程质量，降低项目成本。让地暖带来的舒适环境，成为项目的又一卖点。
