房地产行业多路融资现回暖
多家房企在交易所和银行间市场发债、银行房地产并购主题债券持续升温、资产管理公司助力房企纾困领域动作不断……在房住不炒前提下，房地产行业融资现回暖迹象。
展望未来，业内人士认为，在房住不炒前提下，在政策助推下，房地产行业融资环境有望继续稳步改善。
房企境内发债持续提速
据上交所5月30日披露，中国铁建房地产集团有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券(第五期)已于2022年5月27日发行，最终品种一发行规模为人民币10亿元，票面利率为3.20%；品种二发行规模为人民币5亿元，票面利率为3.68%。
实际上，这正是房企近期境内发债提速的一个缩影。5月16日晚间，碧桂园、龙湖集团以及美的置业三大房企分别发布公告称，将发行公司债券。其中，龙湖已率先于5月20日成功发行5亿元公司债券，碧桂园于5月23日成功发行5亿元公司债券，5月24日美的置业成功发行10亿元公司债券。
除了在交易所发行公司债之外，在银行间市场，房地产企业的融资环境也在持续改善。非金融企业债务融资工具注册信息系统公开信息显示，铁建地产、珠海华发、南京奥体等企业已合计提交约260亿元债务融资工具的注册申请。5月以来，保利发展、保利置业、建发地产、杭州滨江等企业合计约235亿元债务融资工具已接受注册。
值得注意的是，为了积极支持符合条件的民营地产企业恢复合理的市场融资需求，5月24日，中债信用增进公司和上海银行还联合创设信用风险缓释凭证，用于助力新城控股发行2022年第一期中期票据。这也是中债民企支持工具推出的首单房企信用风险缓释凭证。
房企融资的成本也有所下行。Wind数据显示，今年以来截至5月30日，房企发行中期票据平均发行利率在3.6%左右，个别房企中期票据发行利率降至2.88%。而去年同期发行的中期票据平均利率在4.28%左右，最低票面利率为3.29%。
“近期，国内多家房企在银行间和交易所市场开展债务融资，是房地产融资回归正常化的一种表现，向市场释放了积极正面信号。优质企业在公开债券市场上的成功发行，将有利于提升投资人的信心水平。”光大证券金融业首席分析师王一峰表示。
银行、资产管理公司多渠道纾困房企
自年初以来，多家银行陆续发行房地产并购主题债券，这一趋势仍在持续。5月26日，广发银行在全国银行间债券市场发行50亿元房地产并购主题债。房地产并购主题债券募集资金，将重点支持优质房地产企业兼并收购出险和困难大型房地产企业的优质项目，助力房地产行业良性循环和健康发展。
而除了银行之外，资产管理公司(AMC)在助力房企纾困领域同样动作不断。
日前，江苏省房企中南建设发布公告表示，公司收到控股股东中南控股集团有限公司通知，其与中国华融、南通市保障房建设投资有限公司、南通产业控股集团有限公司、江苏海晟控股集团有限公司共同签署了支持公司转型发展战略合作协议，将对部分项目提供总规模不超过50亿元的支持。
在此之前，陕建地产集团与中国信达陕西分公司交流座谈并签署合作备忘录。双方达成一致合作意向，双方将共同设立总规模不超过100亿元的并购重整基金，发挥各自优势，以市场为导向，积极围绕危困房企并购开展合作。中国长城也与佳兆业集团、招商蛇口在深圳签署战略合作协议。
AMC频频发力背后正是监管政策的持续引导。中银证券研报称，在AMC不良资产项目的投资业务中，当前主要以金融债权收购业务、问题房企债权收购与债务重组、并购贷款融资以及城市更新项目融资等业务方向为主。接下来，AMC 参与程度或更深，为整个房地产行业纾困赢得时间和空间，推动行业逐步出清，实现健康稳定发展。
房地产行业融资环境有望稳步改善
房地产稳是经济稳的重要因素。近期，从中央到地方，多次会议接连释放出稳定房地产市场预期、守住风险底线的信号，金融部门也纷纷表态。
人民银行研究局课题组5月30日发布文章《促进消费投资增长 实现经济平稳高质量运行》，文章称，在坚持房地产调控总基调和政策目标不动摇的前提下，支持刚性和改善性住房需求，优化房地产市场供给；扩大保障性租赁住房供给，综合利用税费手段，加大保障性租赁住房金融支持力度；健全房地产金融审慎管理制度，因城施策实施好差别化住房信贷政策，支持房地产企业的合理融资需求。人民银行、银保监会召开主要金融机构货币信贷形势分析会也提及，“要落实政策要求，保持房地产信贷平稳增长”。
展望未来，业内人士认为，在房住不炒前提下，在政策助推下，房地产行业融资环境有望继续稳步改善。
不少银行近期都有所表态。在日前举行的浦发银行2021年度暨2022年第一季度业绩说明会上，浦发银行副行长王新浩表示，2022年将优化和完善房地产客户准入管理细则，拓宽房地产一类客户名单，新增百强县展业区域，客户准入环节适度前置，提高融资个性化方案的容忍度。
兴业银行风险管理部总经理邹积敏在2021年年度股东大会上表示，年初以来，兴业银行已经通过并购重组或其他金融机构提供并购贷款，本息无损化解了房地产相应项目的风险。今年该行已经安排200亿元的并购额度化解潜在风险项目。
中欧国际工商学院教授盛松成建议，在坚持房住不炒和风险防范的前提下，可以适当延长房企去杠杆周期，继续适当放松需求端限制，支持刚性和改善性住房需求，但是重点城市的放松仍需谨慎。他建议，要优化预售资金监管：一是在确保资金用途合理前提下，可以适当降低预售资金的冻结比例；二是在一定行政区域内，增加资金跨项目调配的便利性等。
