上海易居(博客)房地产研究院最新发布的《2022房地产上市公司测评研究报告》(以下简称“报告”)显示，房地产行业的10强上市房企排名出现了较大变化。其中，万科继续蝉联榜首；保利发展、中国海外发展位列第二、三名，排名较上年均有提升；碧桂园位列第四名；华润置地、龙湖集团、招商蛇口、新城控股分列第五、六、七、八名，排名较上年均有提升；金地集团、旭辉控股集团位列第九、十名，为2022年新晋10强。

　　据了解，本次测评研究对象为沪深上市房企94家，在港上市房企60家，以及海外上市房企1家，合计155家。与2021年相比，纳入测评的上市公司总数净减少40家。新增3家，其中1家为2021年新上市房企。剔除43家，剔除原因包括企业经营风险较大、逐步退出房地产行业等。

　　从核心测评指标来看，2021年上市房企总资产规模均值为1549.12亿元，较上年有所下降，房地产开发收入均值为294.79亿元，较上年略有上升；盈利能力方面，绝对指标净利润均值为25.19亿元，相对指标净资产收益率均值为3.04%，均较上年有较大幅度下降；偿债指标方面，净负债率均值较上年下降7.39个百分点至87.68%；经营效率稳中有升，总资产周转率、存货周转率均值较上年有微升。

　　整体看，上市房企呈现出以下几个发展特点：

　　第一，从资本市场来看，地产指数震荡下行，盈利能力下滑。报告显示，以2021年12月31日收盘价计算，申万房地产行业指数全年累计下跌12.94%，跑输沪深300指数7.74个百分点，在申万28个一级行业内排名靠后。恒生中国内地地产指数全年累计下跌30.61%，跑输恒生中国100指数9.48个百分点。总体来看，两地房地产板块走势均较大幅度弱于大盘。

　　2021年，上市房企的每股收益平均值出现下滑。受到市场趋冷和成本增加影响，房企盈利空间出现收缩。估值水平也延续了近年来的走低趋势，2021年，上市房企市盈率和市净率指标低于全市场平均水平。同时，上市房企盈利能力下滑，导致房企分红出现了下降。

　　第二，从运营规模来看，行业规模增速持续放缓，总资产均值增速为近五年首次为负。2021年，中国商品房销售面积达到17.9亿平方米，同比增长1.9%，商品房销售金额为18.2万亿元，同比增长4.8%。总体看来，在“房住不炒”和“三稳”政策影响下，行业整体规模虽小幅上涨，但增速持续放缓。

　　2021年，上市房企总资产均值为1549.12亿元，同比下跌1.82%；净资产均值为365.14亿元，同比上涨8.38%；房地产开发业务收入均值为294.79亿元，同比上涨7.21%；营业利润均值为42.81亿元，同比下跌18.41%。增速方面，除房地产开发业务收入增速仍保持上涨外，净资产均值增速较2021年有所下降，而总资产、营业利润均值为负增长。

　　第三，从偿债能力来看，调控初见成效，房企更加重视现金管理。2021年，在“三道红线”、房地产贷款集中度等多项政策下，全年融资环境趋紧，尤其是在2021年三季度。随后进入四季度，多部门密集发声以维护房地产市场健康发展，促进良性循环，防范化解房地产行业风险。

　　报告显示，在长期偿债能力方面，2021年上市房企剔除预收账款后的资产负债率均值为61.62%，同比下降2.09%；净负债率均值为87.68%，较上年下降7.39个百分点。

　　短期偿债能力方面，2021年，上市房企流动比率均值为1.66，速动比率均值为0.65，两者与上年相比，基本保持稳定。现金短债比中位数为1.33，较上年提升2.31个百分点，短期偿债能力有所提升。

　　2021年，行业整体控负债、去杠杆压力较大。即使是头部房企也需要稳健笃行，时刻关注负债规模、还款期限，以及现金流的管理。

　　第四，从盈利能力来看，上市房企的盈利空间有所收窄。2021年，上市房企营业利润均值42.81亿元，同比下降18.41%；净利润均值25.19亿元，同比下降21.70%；净资产收益率均值3.04%，较上年下降5.74个百分点；总资产报酬率均值2.65%，较上年下降0.97个百分点。

　　总之，2021年，上市房企的各项盈利能力指标均较上年有不同程度下滑，整体盈利水平也较2020年有所下降。

　　第五，从成长能力来看，收入规模略有增长，净利润出现下降。2021年，上市房企的房地产开发业务收入、营业收入和净资产规模均实现增长，而净利润规模出现了下滑。

　　具体来看，房地产开发业务收入均值同比增长7.21%，增速较上年上升5.37个百分点；营业收入均值同比增长10.81%，增速较上年下降4.59个百分点；净利润均值同比下跌21.69%；净资产规模均值同比增长8.38%，增速较上年下降5.38个百分点。

　　第六，从经营效率来看，运营效率稳中有升，存货增速继续下降。2021年，上市房企经营效率指标继续保持稳中有升，存货周转率、流动资产周转率和总资产周转率均值分别为0.40，0.30和0.21，三项指标均较2020年有小幅提升。

　　报告显示，2021年上市房企的存货均值同比上涨5.57%，增速下降9.23个百分点。2021年，房企去化承受着一定压力。从存货集中度情况看，10强上市房企总存货占比约43%，30强房企占比约74%，50强房企占比约86%。相较2020年，上市房企的集中度趋势加强。

　　第七，从创新能力来看，随着行业发展模式转变，房企逐渐回归产品居住本质、注重多元业务发展、向管理要红利成为房企新发力点。

　　越来越多的上市房企开始产品迭代升级，推动产品服务力持续升级，不断加强客户满意度管理同时，在科技赋能和数字化应用方面也持续推陈出新。

　　此外，为拓展收入，上市房企开始努力探索多种盈利渠道，努力寻找发展的第二增长曲线。目前，因物业管理板块现金流稳定、集中度低、成长空间大，已获资本市场广泛认可。

　　总之，上市房企在这一波政策周期波动中，盈利能力虽表现出下滑态势，但运营效率却稳中有升。房地产行业规模增速持续放缓，表明政策调控杠杆已初见成效。

　　随着2022年稳地产政策的持续推出，将最大程度助力房地产行业稳定健康发展。在新时期，上市房企应从自身出发，精细管理、积极创新，在资本结构、融资方式和融资规模适应新的发展阶段，以更好地满足市场需求。在今后一段时期，降杠杆、防风险仍是中国房地产企业的重要任务。