房地产是永续行业，旭辉已走过黑暗时光：林中新五年战略
3月24日，旭辉控股举行线上业绩发布会，旭辉控股董事局主席林中对外发布了企业新5年发展战略。
“我始终相信房地产是一个永续行业，也深信旭辉已经走过了黎明前最黑暗的时光，迈出了破茧重生的步伐。”旭辉控股董事局主席林中说。
3月24日，旭辉控股举行线上业绩发布会，不同于以往，林中在发布会前作了简短致辞。
他说，过去大半年，我们一起经历了从未有过的起伏跌宕，这是中国房地产行业诞生30多年来从未有过的大变局。这大半年我听到最多的一个字就是“难”——销售难、融资难、回款难，应对做空难。正是因为难，我看到了全体旭辉人前所未有的团结，不泄气，不放弃，交出了这份靠谱的成绩单。
报告期内，旭辉控股合约销售额2473亿元，同比增长7%；销售回款2403亿元，同比增长20%；实现营业收入1078.35亿元，同比增长50.2%；实现净利润123.27亿元，同比增长3.6%。
这就是这份靠谱成绩单的答案。
在林中看来，房地产行业是支柱产业，是周期性行业，有着极强的韧性。目前经历的阵痛是为了让行业进入良性循环，走向健康发展。房地产正经历从类金融属性向民生消费属性转型，我们已经走过了漫漫长夜，来到了黎明前。不管是国企还是民企，财务稳健、经营卓越、可持续发展的“三好生”企业必将胜出。
为此，他为旭辉做出了新5年战略：穿新鞋走新路。
稳步降杠杆，静默期后进场增持股票
这次业绩发布会的主题定为：逆风持炬，勇毅笃行。
过去一年，从增持、回购，到并购贷、评级等等，旭辉对外释放了多条利好消息，但一周前一份瑞银的看空报告让旭辉的股价在6天内跌去50%，这可能是林中口中提到“三难”外，旭辉经历的最大一次考验。
“旭辉无任何超额担保，2021年末经审计的对外担保金额为157.88亿元。”旭辉控股CEO林峰在业绩会上再次回应了机构做空风险点。
他说，旭辉在内部对合作方进行分类管理，35%是战略合作方，56%是长期合作方，剩余9%是一般合作方。旭辉所有合作项目都保持财务强管控，采取独立资金管理，预留足额资金确保项目现金安全。2021年末，旭辉非并表项目权益后有息负债(即表外负债)压降至203.9亿元，较2021年中期下降了约50亿元。
对于“三道红线”，旭辉管理层在多个场合始终强调按自己的节奏稳步降杠杆。截至2021年末，旭辉剔除预收款后的净资产负债率、净负债率和现金短债比分别69.7%、62.8%和2.6倍，进入“绿档”阵营。新增融资成本降至4%，年内仅剩一笔刚性到期债券，余额为14.8亿元人民币。
林中表示，未来旭辉要坚持稳健的财务原则，严守财务纪律，持续降低负债水平和融资成本，8到10年，旭辉要将净负债率降到30%以内。
值得一提的是，今年旭辉将采用“现金+红股”方式进行派息，全年派送19港分/股，此外每100股派送4股红股，维持约35%派息率。
对此，林中回应主要是考虑如何兼顾公司的发展、股东收益、债券投资者收益以及金融机构和评级机构的信心，所以旭辉今年采取了独创的派息方式。
“我们省下来这些派息的钱将会用在债券市场上，在境内外债券市场上回购，进一步增强公司抵御行业波动的能力。回购完债券后，未来有收益了，可以通过派特别的股息来回报股东。”林中说，我相信债券投资者和金融机构投资者也乐意看到公司做出的一个明智决策，增强公司股本，降低负债率，抵御未来行业变化。
他进一步强调，旭辉现在股价被严重低估，在今天静默期之后，大股东将会进场开始增持旭辉股票。
“三五战略”开局，穿新鞋走新路
2022年是旭辉“三五战略”开局之年，是旭辉进入新发展时期和稳定成长期的关键5年。企业做强、实力做厚、事业做久，是林中对旭辉未来5年发展憧憬。
“第三个5年，面对外部环境变化，我们要‘穿新鞋、走新路’。”林中说，在这基础之上，一定是要坚持旭辉的长期信仰，就是坚持长期主义、大义利他、商业向善、以人为本等。过去我们有更多规模上的追求，未来更多是要在发展质量上、发展品质上以及效益上的追求。
旭辉“三五战略”的具体战略生成有八个方面：
第一是同心圆战略，围绕旭辉过去30年形成的核心能力、核心资源，拥有的知识、认知以及旭辉的企业的基因，围绕着产业、服务、资产这三个维度来构筑一个“主业为主、相关多元”的发展战略。
第二是专注聚焦，做强核心主业，把主业进一步做强做厚。
第三是轻重结合，大力发展轻资产业务，未来希望运营型的收入能占比30%—40%，进而助力旭辉有穿越周期的能力。
第四是转变经营模式，从过去纯住宅开发的经营模式转向未来开发+资产运营的经营模式。
第五是运营模式，从过去行业传统三高(高负债、高杠杆、高增长)的运营模式转向未来低负债、轻土储、高效率、低成本的运营模式。
第六是经营导向的改变，从过去追求规模到现在开始追求效益，这个经营导向变化的背后是整个经营理念、经营机制、评价考核机制、激励机制一系列的转变。相信不久的将来，就可以看到这些转变在旭辉经营成果上得到很大的体现。
第七是要加快数字化转型，大力推动数字化战略，用数字化将所有的业务重新做一遍，通过数字化转型来达到提质增效降本，达到业务赋能、智慧决策，进而为未来有希望创新新的经营物种，创新新的商业模式。
第八是精益化的经营和管理，要适应未来的行业发展趋势，就要追求精益化的经营和精细化的管理，所以旭辉重新开始推流程再造，以经营为导向，以客户为导向端到端的流程再造。推出很多新的管理工具、技术和方法，尽快推动地产作为传统行业在经营管理上的提升和变革。
“房地产行业虽然总量见顶，但韧性强、体量大、容量大，可维持10亿+平方米开发量，15万亿元+体量，可容纳多家千亿+大企业。”林中说，居者有其屋，是每个人最朴实的追求。2021年中国人均居住面积达到了40平方米，这意味着中国人对居住需求的内涵和边界正发生着深刻的变化。坚持房住不炒，租购并举，保障民生和合理住房需求，相信中国房地产行业未来更加健康。
对于2022年销售目标，林中表示，旭辉2022年大概有3600亿元可销售货值，旭辉的目标就是保持权益销售额稳定，因为未来几年会大幅度开始提高权益销售额比重，而不是只关注一个表面销售额的大小，最终关心的是权益销售背后旭辉销售的含金量和利润。
“因为旭辉已经做了一个彻底改变，穿新鞋走新路。过去关注规模，未来就是关注经营效益、核心利润、ROE(净资产收益率)，以及为股东创造的经济增加值EVA。”林中说。
