622个老旧小区变新背后：海南旧改走出资金多元化新路
?“以前只是(墙根往外)这么一点点，现在小区路面都硬化了，我们生活更方便了。”3月9日上午，海南省文昌市文城镇政府清澜住宅区，72岁的陈宋英阿婆用手比划着小区的路面对记者说。
这个修建于上个世纪90年代初的小区，仅两栋楼共48户住户，房屋性质属于干部职工“房改房”。在该小区居住20多年的陈宋英阿婆，仍能记得小区改造前的情形：沙土路面，下雨天四处积水，出行很不方便；更为苦恼的是，小区两栋楼由于年代久远，楼顶和外墙开裂渗水，排污管道堵塞，一旦遇上台风天气，居民生活很闹心。
陈宋英阿婆所住小区被列为文昌市2021年度老旧小区改造项目经过改造后，整体焕然一新。
这是中国房地产报记者跟随海南省城镇老旧小区改造工作督导调研时看到的一幕。
3月9日起，海南省城镇老旧小区改造工作领导小组办公室派出工作人员，赴该省各市县开展城镇老旧小区改造工作督导调研。应工作领导小组办公室邀请，中国房地产报记者跟随进行了走访调研。
本次调研中记者了解到，与此前相比，改造完成的老旧小区面貌发生了巨大变化：曾经沧桑斑驳的墙体，经改造已焕然一新；年久失修的庭院排水排污管道，进行了全新的管网改造；曾经杂草丛生的房前屋后空地，经改造已成居民休闲的好去处。
记者了解到，早在2020年7月，国务院办公厅印发《关于全面推进城镇老旧小区改造工作指导意见》，确立了城镇老旧小区改造的基本原则、改造内容、实施机制。海南结合当地实际，扩展“基础类”“完善类”“提升类”内容，依据改造资金规模分级分类逐步改造。截至目前，海南全省已改造完工622个老旧小区，焕发出了新活力。
“海口市老旧小区改造占到全省三分之二以上，改造户数占到(全省)接近80%。”海口市住房和城乡建设局局长李翊向记者介绍，海口市2000年底前建成的老旧小区共有1663个，建筑面积约2130万平方米，涉及20万余户。
记者在海南多个市县走访了解到，目前当地老旧小区改造基本是遵循“中央资金+省级配套资金+市县兜底”资金配置模式，社会资本注入和住户自筹资金占比较少。老旧小区改造的任务重、时间紧、资金有限，但居民对改造的期望值和诉求较高。那么，如何让老旧小区改造这一重大民生工程，最大限度地满足和实现居民期盼？
年代久远的旧楼换新颜
“清澜住宅区被列为文昌市2021年度老旧小区改造项目，改造的重点是对外墙进行补漏翻新。”文昌市住建局房产室主任符史飞告诉记者，老旧小区改造主要针对公共部分改造，包括外墙、隔热层、地面排污管网及建筑防雷设施。
189万元财政资金注入文城镇政府清澜住宅区的改造中。从去年3月开始，施工单位进驻小区，3个月后小区改造全部完成。
“这也是文昌市老旧小区改造示范项目，改造效果十分明显。”符史飞带着记者在该小区转了一圈，边走边介绍称，原来的老旧小区面貌已经焕然一新，小区地下排污管网畅通了，路面硬化住户出行更方便，整个小区看起来很整洁，品质也提升了。
记者还发现了一个细节，在该小区改造过程中，专门为住户开了10个充电桩预留口。
琼海市供销社家属院是较为特殊的一个小区，仅有的两栋楼中，一栋为办公用房，另一栋是居住用房。两栋楼并非紧挨在一起，成对角相距有一段距离。
“老旧小区改造的难点之一，就是当初的设计图纸都是纸质版的，查找起来难度比较大。”琼海市住房保障和房产服务中心项目股长王家斌介绍称，老旧小区的共性问题，就是由于年代久远，房屋老旧，排污管道老化、楼顶外墙渗水等诸多问题，从一定意义上讲，老旧小区改造比新建项目更加繁琐。
王家斌告诉记者，由于该小区改造难度较大，改造工期相对较长，数十户住户主动配合施工队搬离小区，自行承担在外租房费用。半年后，住户再次搬回小区时惊讶地发现：曾经老旧小区大变了模样，不仅楼体已经粉刷上米黄色的外观层，且楼道口的水泥镂空窗棂仍保留着年代的记忆。
琼海市住房保障和房产服务中心主任黄田平告诉记者，除了政府财政资金支持公共区域基础设施改造外，该家属院住户还自筹部分资金，主动拆除了此前乱搭乱建的建筑物，之前破损的木制窗户改造成铝合金窗。
社会资本“试水”老旧小区改造
“虽然老旧小区改造预算资金有限，但是该改的要切切实实地改造好。”在五指山市环卫站宿舍小区，该市住房保障服务中心主任程智伟告诉记者，在该小区改造中，建筑外墙改造并没有选择价格相对便宜的涂料，而是采用价格更高的真石漆工艺。
位于五指山市雅蓄路15号的环卫站宿舍小区，是上个世纪80年代初修建的职工“房改房”，改造的为一栋5层共20户的老旧建筑。程智伟告诉记者，由于当时受经济条件限制，该小区建设标较低，规划的基础设施和配套较为落后，加上年代久远，这栋老旧建筑亟待改造，“外墙和楼顶防水、雨污分流管网及光纤通信管线，都在这次的改造范围。”
“虽然只有160万元改造资金，但该改的要切切实实地改造好。”程智伟向记者举了一个例子：比如楼体外立面，如果使用普通涂料，造价为38元/平方米，但最后还是选择了60元/平方米真石漆工艺。
“真石漆工艺肯定要比一般涂料好，且也符合五指山市的城市风貌规划。”在程智伟看来，该节约就要节约，不该节省的一分钱也不能省。不仅如此，该栋楼的每层楼道都安装了节能照明灯，一改住户夜晚摸黑上楼的历史。
“五指山市有市属国企70多家，有200多栋楼需要改造。”程智伟告诉记者，这些老旧小区的楼房呈插花式分布，比较分散，“今年五指山市申请计划改造5个项目，共涉56栋楼1078户，我们将5个项目打成一个包招投标施工。”
在海南省西南部的东方市，8所海关宿舍小区的墙壁上仍能见到此前张贴的改造公示。“这是改造前和改造后的对比实景图，改造后的最大亮点就是小区庭院的变化。”东方市住房保障和房产服务中心主任阮建辉指着公示栏中的照片对记者说。
记者了解到，除了对墙体开裂渗水、排污管网堵塞等老旧小区共性改造外，8所海关宿舍小区在改造中拓展了篮球场、庭院休闲活动场所。阮建辉告诉记者，楼房后面是一块面积不算小的空地，此前杂草丛生，小区住户很少去那个地方。改造后的庭院保留了原有的椰子树，空地上用彩色地砖铺设了回字形的步行小道，曾经荒芜的庭院如今成了小区住户及附近小区居民散步休闲的好去处。
值得一提的是，8所海关宿舍小区也是记者走访小区中，引进社会资本参与升级改造的代表性小区。社会资本参与改造主要是增设了停车棚和充电桩设施，提升小区改造的品质。
如何创新民生工程的改造模式？
连日来，记者在海南省文昌、琼海等地走访了解到，海南省2000年以前建成的小区类型中，包括普通商品房和单位集资房、房改房，普通商品房小区主要集中在省会海口，其他市县非常很少，这也反映出纯市场化的房地产业态在海南形成的年代“分水岭”。
海口市金棕苑小区是一个人口密集、规模较大的老旧小区，3栋楼共497户住户。金棕苑小区改造资金为940万元，小区业主自筹资金4万元自行对空调冷凝水管等进行了改造。3月12日，记者在该小区见到，3栋建筑的楼体外立面已改造一新，朱红色的墙体与隔壁即将改造的小区形成鲜明对比。
“像这样的老旧小区，在我们辖区还有不少。”海口市美兰区海府街道办老旧小区改造项目负责人符明星告诉记者，部分居民把老旧小区改造看作是彻底改造小区面貌的唯一机会，要求通过老旧小区改造解决所有问题。她认为，小区住户诉求过高，但老旧小区改造的资金有限，难以完全满足居民诉求。
记者在海南多个市县走访了解到，目前当地老旧小区改造总体上是“中央资金+省级配套资金+市县兜底”的资金配置模式，住户自筹资金比例很少。一方面老旧小区改造资金有限，另一方面是住户对小区改造诉求较高，这也是困扰当前老旧小区改造的普遍性问题。
以海口市为例，该市2000年底前建成的老旧小区共有1663个，涉及6696栋建筑共计20.46万住户，建筑面积超过2000万平方米。海口市所有2000年前建成的老旧小区中，有物业公司管理的753个，单位自管的513个，“三无小区”为397个。
“海口市老旧小区改造占到全省三分之二以上，改造户数接近(全省)80%。”海口市住建局局长李翊告诉记者，在改造资金方面，除了积极争取中央财政预算资金及地方配套资金，还应积极宣传发动全社会力量，比如基金机构及广大居民能够参与到老旧小区的改造当中来。
记者了解到，海口市创新改造模式，引入社会资本开展合作。如海口市琼山区政府与北京愿景集团(该企业在北京劲松北社区打造的“劲松模式”)开展合作，合作内容包括老旧小区改造、长效运营、特色商业改造及资产运营管理等方面，着力打造长效运营示范区，为海口市老旧小区改造探索新路子。
“坚持‘先民生，后提升’的原则，从居民最关心最直接的利益出发，多措并举做实惠民的‘里子’。”海南省住建厅相关负责人向记者表示，鼓励老旧小区改造采取多元化筹措资金：“居民拿一点、原产权单位帮一点，管线单位出一点、政府补一点、市场化方式争取一点、统筹整合一点”，中央、省和市县给予改造资金支持，积极推动居民出资参与改造。
截至目前，海南省已改造完工的622个老旧小区焕发出新活力。下一步，海南省将积极推动社会力量参与城镇老旧小区改造，探索存量资源整合利用，采取跨片区组合平衡等多种方式，整合闲置土地、资产等资源，统筹开展老旧小区改造。
