多地楼市政策边际放宽 银行信贷需求和估值修复几何？
各地楼市陆续“松绑”。
春节之后，全国多个城市房地产政策边际不断放宽。郑州市推行放松限贷限购政策；佛山市、重庆市、赣州市、菏泽市等城市的部分银行下调首套房首付比例；自贡市、北海市、南宁市、晋中市也出台公积金新政，调整贷款政策，下调公积金购房首付比例；广州市、杭州市、福州市等地则下调房贷利率等等。
有分析人士对经济观察报记者表示，房地产政策适度放松，可能会促使未来房地产销售的好转，带动信贷需求；房地产平稳也有助于盘活整个经济微观主体的活跃度，从而有助于稳定经济预期，利好银行等周期性的行业。目前银行板块估值偏低，房地产宽信用预期不断升温，经济得以稳步扩张，有利于金融体系的盈利前景与资产质量的改善，从而有利于银行估值修复行情的持续。
多地楼市“松绑”
3月1日，郑州市人民政府办公厅发布《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》，放松限贷。根据《通知》，为了降低个人住房消费负担，郑州市将引导在郑金融机构加大个人住房按揭贷款投放，下调住房贷款利率。对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。这意味着首套贷款结清的家庭置换新房，再购房仍然按首套贷款政策，等于直接降低首付比例了。
春节之后，全国多个城市房地产政策边际宽松在不断发生。据经济观察报记者不完全统计，各地楼市“松绑”政策除了郑州推行的放松限贷限购政策外，还有降低首付比例、公积金首付降低、下调房贷利率等措施。
“我们发现这些措施有一个特点，就是需要落实原来因城施策，精准调控的政策方针，所以各个地方仍存在差别化的调控。主要还是围绕着房地产‘稳’在走，而不是强刺激。因为有些二三线城市是供大于求的状态，通过降低首付等措施，稳定市场预期带动需求，避免房地产非理性降温。”光大银行金融市场部宏观研究员周茂华对经济观察报表示。
截至目前，温州市、南通市、佛山市、重庆市、赣州市、菏泽市等城市的部分银行下调首套房首付比例。2月中旬，山东省菏泽市四大银行下调了该市个人住房贷款首付款比例，“无房无贷”购房者的首付从之前最低30%，降至最低20%；重庆市，对于满足1年社保要求的购房者，大部分银行降低首套房首付比例降为20%；2月21日，佛山等城市也陆续跟进，佛山非限购区域包括南海区、顺德区、三水区、高明区部分楼盘首付比例最低20%。
降低首付比例之外，今年多个城市也出台公积金新政，调整贷款政策，下调公积金购房首付比例。2月18日，广西南宁市将第二套房的公积金贷款首付款比例降低到住房价值的30%，而此前该比例最低为40%。2月25日，山西省晋中市调整住房公积金个人住房贷款政策，其中明确家庭购买第二套改善性住房需申请住房公积金贷款的，首付比例下调为不低于购房总价的20%。更早前，自贡市和北海市也已经率先出台公积金新政调整贷款政策。
全国各大城市中，部分银行下调房贷利率也在继续，其中有一线城市，也有部分二三线城市。2月底，广州地区六大国有银行主流房贷利率已经变成首套房利率从此前的LPR(贷款市场报价利率)+100BP(5.6%)下调至LPR+80BP(5.4%)，二套房利率从此前的LPR+120BP(5.8%)下调至LPR+100BP(5.6%)。
杭州目前部分银行进一步下调了房贷利率。其中，首套房利率从5.65%降至5.6%，二套房利率从5.85%降至5.7%。福州首套房贷利率从5.75%降至目前最低5.05%；二套房贷利率从最高5.75%降至5.25%。而且多个城市的房贷额度普遍较为充足，放贷速度也较快，最快一周就可以放款，部分银行甚至提速至3天。
贝壳研究院2月份监测的103个重点城市显示，主流首套房贷平均利率为5.47%，二套房贷款平均利率为5.75%，均较上月回落9个基点。在103个重点城市中，有87个城市的房贷主流利率环比下调，较上月增加28个，没有利率提高的城市。
有利银行信贷需求和估值修复
房地产政策边际宽松对银行业务有什么利好呢？一位股份行零售信贷业务人士对经济观察报表示，房地产及其上下游钢铁装潢家电等行业的信贷业务一直以来都占银行业务一定比例，如果地产宽信用实施不了，房地产没有平稳运行，银行信贷会有一定影响。“按揭业务对于银行来讲是优质资产。我国的按揭首付比例较高，这部分资产的安全垫相对其它资产较高一点，所以降低首付和利率吸引大家来买房对银行来说是好消息。”上述人士表示。“房贷利率往下走，有人觉得对银行的业绩可能是负面的影响。”招商证券银行业首席分析师廖志明认为，房地产政策适度的放松，可能会促使未来房地产销售的好转，带动信贷需求。“去年下半年以来，房地产销售下滑明显，影响到了按揭贷款的发放，其实如果银行的贷款放不出去，即便价格很高，对银行的收入也是有影响的。所以总体来看，后续房地产行业的企稳，对房地产信贷的企稳有很大促进作用。”廖志明告诉经济观察报记者。
周茂华进一步表示，房地产平稳有助于盘活整个经济微观主体的活跃度，从而有助于稳定经济预期。整个经济大盘如果更加活跃，对银行等周期性的行业来说肯定是利好。
3月2日，在国务院新闻办公室举行的新闻发布会上，银保监会主席郭树清针对房地产市场的情况表示，去年房价下降，房地产的泡沫化、货币化的问题发生了根本性的扭转，楼市不像以前那么活跃了，但是住房还是需要的，特别是租赁住房，装修也还是需要的，做这方面的金融服务很有意义。现在房地产的价格做一些调整，需求方面结构产生一些变化，对金融业来说是一个好事，但是我们不希望调整得太剧烈，对经济影响得太大，还是要平稳的转换。
民生证券研报指出，房地产宽信用预期不断升温，有利于银行估值修复行情的持续。当前银行板块主线是宽信用推动稳增长，经济预期改善，而房地产并购加速落地，销售端宽松政策再加码，能从量和质两方面利好银行资产端，利好银行股估值。
2021年12月，央行、银保监会发布《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，要求银行业金融机构稳妥有序开展房地产并购贷款业务。在通知指引下，今年多家银行相继开展房地产并购主题债券发行工作。“不可否认目前银行的估值是已经是处于极低了，如果房地产稳下来，经济稳步扩张，有利于金融体系的盈利前景跟资产质量的改善，这种情况下利好银行板块的估值，而且银行股中的高股息率对稳健型、长期价值投资者而言具有吸引力。从这几点来看，我们对银行股中长期的配置和估值修复还是整体偏乐观。”周茂华称。
廖志明表示，去年上半年特别一季度的时候，银行股表现非常好，后来银行股在去年下半年跌回去很多，其实非常重要的一个原因，就是一些房企爆雷引发了资本市场对银行资产的担忧。随着整个房地产政策的放松和行业的企稳，有利于银行股估值得到修复。
