由中国房地产业协会作为指导单位的优采平台，在各方的大力支持下已经走过了10年的发展历程。2月26日，优采10周年供应链创新发展大会精彩呈现，优采平台特邀10年来一同携手走过的伙伴们一同以“新格局、新起点、新征程”三大主题共谋房地产行业的下个周期。大会现场，北京天同(上海)律师事务所合伙人曹文衔分享了从业主视角看工程索赔的争点及应对。

以下为演讲实录：

曹文衔：今天研究从业主角度看总包索赔有什么技巧，有技巧就有对策，今天重点讲应对。我们有法律法规环境、有司法解释因素、裁判因素，有一些纠纷主要是从法律条件来说，还涉及经常用的市场文本的元素。    

　　第一个，我们在打诉讼、打官司过程当中经常会发现跟承包人签的合同无效。无效对业主来说有哪两个问题呢？第一，法律规定某一些工程要强制招标。两年前有所放开，原来对于住宅有强制招标，现在放开了符合住宅项目，主要不是来自于国有资金或者是政府财政的福利，基本上还是招标，还有一些大的基建项目涉及公共利于的也需要招标。

　　还有示范文本因素，实际干活是实际使用的，如果没有付工程款可以和签合同的人索要，要不到可以和开发商索要，这是对我们非常不益的法律因素。

　　裁判因素，如工程质量中间过程有问题，或者隐秘工程，地下做完覆盖了上面继续干，隐蔽完了以后假定后面发现有问题了，会出现推诿的现象。 

　　现实中，还存在大量解决纠纷，可以看到不仅仅是代理开发商的关系，还有很多重要的纠纷裁员。所以第一开发商一定不要偏爱一边的霸王条款，其实商业交易从来不是一方完胜一方完败。还有订约环节的风险防控，签订合同的时候风险有一些是隐藏风险。合同双方有时候往往是自己部门做还有一些是第三方公司做，还有一些律师水平比较高，暗藏了合同条款你可能看不出来，真看出来的时候可能上了法庭，我们不知道，这方面是防范风险防控。      

　　从发包人履约条件来看，履约基于对合同习惯性的，机械或者片面的理解，总觉得以写上去的为基准，但是真正有纠纷的时候要注意，不是写在合同里的都是可以可以兑现的。法律也不支持合同每个文字都兑现，因为这里面如果有一个条款无效，是没有进入法律规定程序里面的，可能会被认为不适用。   

　　前面是合同文本签订，现在是合同签类似挺好，履行过程中出问题或者程序没有管控好也会出问题，最终情况是什么？发包人，管项目的人变动较为频繁，履约过程留痕工作薄弱，人员道德风险较高，还有证据意识和取证能力不足。

　　通常发包人败诉的原因，我作为代表人或者产业办或者裁决者收集的案例，通常输的多的原因都在这几方面：第一，合同约定无限风险。合同价格是固定价格，除了双方签了其他人工费什么再涨也不调，你以为没事锁住风险，如果出现所谓的无限风险一旦不调价，但只要承包人出具合理的理由法院都是支持调价。所以你以为无限风险可以锁住所有风险其实锁不住。第二，合同未约定价格有效期。因发包人原因导致工期延误一般都支持调价，如果价格没有有效期，不会超过我们的商业决策，这个就比较麻烦。如果合同约定需要调价，需要项目所在地定格或者信息价，信息价价格拿出来也可以调价。从调价索赔方面来说合同约定进价方式不明确或者有出路，一般不知道用什么也支持调价。

　　关于对策。第一，约定有限风险，提高不调价的价差服务。约定市场价格和合同约定的单价，补充条款中增加承包人对市场建材、人工等价格幅度的预期明确的条款；如果设立调价申请的，合同里面要明确约定调价申请严格的后果，不可随意调价，调价申请需要设置严格的程序条款，以及明确不遵守程序的后果。

　　工程变更是常态。承包人通过变更向我们额外的索赔也成为了常态，这时候发包人提供基础资料如果出现了错误，基本上是基础资料错误造成的损失，这是我们发包人经常败诉的原因。第二，发包人虽然未遵守变更的程序但是已经遵守了变更，这个要注意合同里面清楚标好变更的时间。第三，发包人对于承包人要求确认过程文件的程序没有严格遵守，这也是有问题的。第四，发包人给承包变更申请多次变更处理也是需要谨慎的。    

　　工期延误导致索赔，开发商败诉原因主要有五种。开工准备工作延迟或者施工准许证；对于工期约定比较紧的项目涉及变更；还有甲供材料不及时，基本上都是因为担心工厂质量还有成本考量但是没有按照合同来；需要发包人审核的内容太多不及时。    

　　最后，我们在过程当中总结出来的教训，反过来对我们开发商也有一些帮助，这是我今天要跟大家汇报的主要的内容。谢谢大家。