在“房住不炒”总基调下，我国住房保障体系不断完善。2021年7月国务院印发了《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，第一次明确了国家层面住房保障体系的顶层设计，即以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体。

　　保障性租赁住房作为我国住房保障体系的重要一环，也是住房供给侧改革的一大抓手，今年中央、地方政策利好持续释放。在政策和市场需求支撑下，保障性租赁住房在房地产市场将占据越来越重要的地位，这也为房企业务发展带来新机遇。

　　1 11月以来地方政策密集发布

　　保障性租赁住房步入“增量提速”阶段

　　自2021年7月《关于加快发展保障性租赁住房的意见》出台，为保障性租赁住房中长期发展奠定基调，各省市积极跟进，加快制定、落实地方政策与计划。11月以来，浙江、广东、山东、海南等省份，以及青岛、西安、金华、上海等城市相继发布了相关实施意见或征求意见稿，政策发布进入密集期。可以预期，2022年保障性租赁住房将加速落地，成为房地产市场的重头。

　　此外，根据住建部数据披露，2021年全国40个城市计划新筹集保障性租赁住房达到93.6万套。结合各省市“十四五”建设目标，保障性租赁住房市场增长空间不容小觑。以上海为例，“十四五”期间计划新增建设筹措保障性租赁住房47万套(间)以上，2021-2022年两年计划建设筹措保障性租赁住房24万套(间)，完成“十四五”目标总量的一半以上。12月15日，新一批保障性租赁住房也已经集中开工，共15个项目约115万平方米、1.85万套，“增量提速”势头强劲。

　　保障性租赁住房的加速发展，为市场带来新的机遇，房企作为房地产市场主体，借助自身优势参与其中，或将为业务发展打开新的局面。

　　2 房企切入保障性租赁住房领域的两大路径

　　一是，通过“改租”、“纳管”形式将存量项目与保障性租赁住房对接。与根据国务院《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，我国保障性租赁住房供应主要路径包括非居住存量土地和房屋建设保障性租赁住房、市场中现存的各类集中式、分散式租赁公寓纳入保障性租赁住房系统。

　　目前对于房企来说，非住宅存量市场、长租公寓均处于探索期，整体运营和盈利都面临了困境，同时这些项目也圈定了企业部分资金，影响资金效率。通过“改租”、“纳管”方式与保障性租赁住房对接，改造部分低效率项目，有利于盘活存量资产。同时也能够增加保障性租赁住房的供应，协助地方政府完成目标任务，作为参与主体分享税收、补贴、融资等政策红利。

　　二是，与地方平台公司对接，输出轻资产服务。保障性租赁住房的建设运营方一般为地方政府平台公司，如城投公司、租赁国企。目前进入“增量提速”阶段，后期运营管理效率尤为重要。地方政府平台市场化运作水平整体相对偏低，可能会影响到项目进程，这也为引入房企合作提供了契机。房企与这些公司进行业务对接，在项目运营管理上进行合作，对于房企来说也打通了轻资产服务输出的一条通道。

　　3 长租公寓或成有力抓手

　　运营优势国企将受益更大

　　对于房企来说，是否选择切入保障性租赁住房领域仍取决于效益，但是在保障性租赁住房政策的指引下，无疑强化了市场“租赁”端，为租赁业务发展创造了更大的空间。我们认为，长租公寓将成为房企在“租赁”端的有力抓手，长租公寓运营优势房企也将受益更大，尤其具备国企背景的企业更有利于承接政府保障性租赁住房项目的建设与委托管理。今年首部《长租公寓综合性能评价标准》发布，并于11月25日完成首批长租公寓综合性能评价工作，评价体系的规范也将加速长租公寓品牌的分化，市场将更加关注长租公寓优势品牌。

　　但同时，保障性租赁住房与长租公寓在相当程度是“竞品”关系，保障性租赁住房的大力发展无疑会对长租公寓市场产生冲击，为房企布局带来难点。未来房企可从两大方向突破，谋求二者共生发展，一方面是主动与保障性租赁住房对接，借助政策红利实现降本增量，积极拓展细分领域的市场空间，提供差异化的产品与服务，掌握市场主动权；另一方面则是要创新业务模式，挖掘保障性租赁住房之外的租赁需求，为业务增长创造更多的增长空间。

　　相较前两年以“剥离”、“暂缓”为主调的局面，今年以来长租公寓预期回升，品牌、融资、合作等方面动作加速跟进，也有一些新进国企品牌，如珠江实业，5月宣布正式进军长租公寓市场，推出“珠实新寓”首个产品。尽管风向向好，但是长租公寓的探索仍需较长时间的沉淀，短期内或难有成效，房企在布局中仍需重点考虑资金投入、回报周期、盈利等要素影响，避免激进。

　　总结：保障性租赁住房政策加速落地，进一步强化了房地产市场的“租赁”端，也为房企业务发展指引方向。我们认为，长租公寓将成为房企在“租赁”端的有力抓手，长租公寓运营优势房企也将受益更大。但同时短期内，长租公寓的发展仍面临投资回报周期长、效益低等问题，不确定性较大，未来与保障性租赁住房对接或是一大突破口。