政治局会议首提“良性循环”，房地产行业政策面迎来转折点
12月6日，行业迎来两大重磅消息。
中共中央政治局召开会议，分析研究2022年经济工作，会议强调，明年经济工作要稳字当头、稳中求进。宏观政策要稳健有效，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。
房地产方面，明确要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。
此次针对房地产行业“良性循环”的表述是近年来首次提及，释放出很强的信号意义，过去几年，房地产政策面始终围绕“平稳健康发展”的目标实行，此次在健康发展的基础上提出“良性循环”，对重建行业信心，解决当前行业遇到的一些问题，都有至关重要的作用。
与此同时，央行决定于12月15日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点(不含已执行5%存款准备金率的金融机构)，下调后，金融机构加权平均存款准备金率为8.4%。此次降准共计释放期资金约1.2万亿元。
结合当前经济形势，预计未来央行货币政策或将稳中偏松，不排除继续降准、降息的可能性，更好地助力中国经济高质量发展。
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房地产方面首次提及“良性循环”
12月6日召开的中央政治局会议释放了明确信号。
具体来看，明年经济工作要稳字当头、稳中求进。宏观政策要稳健有效，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。
短短两句话、四十余个字中“稳”字依然是下一阶段重要关键词。
聚焦房地产层面，会议强调，要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。
细数近几年来中共中央政治局会议中有关房地产方面的表述，“良性循环”一词首度出现在中共中央政治局会议当中。
实际上，从2019年以来，“房住不炒”一直是房地产政策层面的主基调，促进房地产市场平稳健康发展。2021年以来，中央政治局会议中对房地产方面的表述日渐丰富具体。
从这一角度来看，房地产行业发展走向和脉络也逐渐清晰，在当前行业流动性紧张的情况下，对于树立行业信心，解决行业遇到的一些问题，都有着至关重要的作用，后续的推进仍需要一定的时间。
整体来看，今年以来，房地产市场面临下行压力，结合近期中央层面的相关表述来看，政策面迎来一个非常重要的转折点。
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政策面迎来转折点，市场底仍需检验
与此同时，此次政治局会议提出“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”，具有明确的方向性指导。
联系到12月3日，银保监会曾表示，要根据各地不同情况，重点满足首套房、改善性住房按揭需求，促进房地产行业和市场平稳健康发展。这意味着居民自住及改善性购房需求将得到支持，对房地产市场来说将是一大利好。
实际上，9月末自央行提出“两个维护”以来，个人按揭贷款确实有边际改善的趋势，上海、成都、南京等多城放贷周期大幅缩短，广州、深圳、苏州等多城下调房贷利率。
结合此次中央政治局会议及银保监会定调，未来居民按揭贷款有望继续松绑，主要体现于提高个人按揭贷款额度、缩短放贷周期、下调房贷利率等，尤其要提高首套及改善性住房按揭贷款的授信额度，进而支持居民自住以及改善性购房消费，保证正常房地产交易平稳运行，促进房地产行业良性循环。
从市场层面来看，政策基本面改善将带动年底房地产市场转暖，成交有望企稳回升，但市场较难出现反转行情。
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降准释放长期资金1.2万亿，房企整体融资环境有望改善
中共中央政治局会议强调，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。积极的财政政策要提升效能，更加注重精准、可持续。稳健的货币政策要灵活适度，保持流动性合理充裕。
其中，货币政策近期动作频繁。12月3日，国务院总理李克强在视频会见国际货币基金组织(IMF)总裁格奥尔基耶娃时指出，将围绕市场主体需求制定政策，运用多种货币工具，适时降准。
重磅信号释放仅3天，12月6日，为支持实体经济发展，促进综合融资成本稳中有降，中国人民银行决定于2021年12月15日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点(不含已执行5%存款准备金率的金融机构)。一次性释放资金约1.2万亿元。
从央行有关负责人表态来看，首先需要明确的是，稳健货币政策取向没有改变。此次降准是货币政策常规操作。央行坚持正常货币政策，保持政策的连续性、稳定性、可持续性，不搞大水漫灌，为高质量发展和供给侧结构性改革营造适宜的货币金融环境。
此次降准实际上是基于三方面因素考量：首先，保持流动性合理充裕，减缓经济下行压力；其二，引导金融机构支持实体经济，尤其要缓解中小微企业经营困境，缓解大宗商品价格上涨向下游中小微企业传导的压力；其三，通过降低金融机构资金成本的方式，达成降低社会综合融资成本的目标。
基于促进房地产业良性循环的考量，接下来涉房融资或将解冻，房企整体融资环境有望明显改善。一方面，支持房地产企业合理正常融资，有序引导企业销售、购地、融资等经营行为逐步回归常态。当然，基于银行业金融机构基于放贷的风险偏好考量，信贷政策松绑更利好国企、央企及优质民企。另一方面，那些“问题”房企仍需去杠杆，并将杠杆率、负债率降到相对安全的水平，预计融资环境较难实质性改善，资金周转压力或将不断加剧。
总体来看，此次政治局会议对房地产方面新的表述，给出了非常重要的信号，对于树立行业信心，解决当前行业面临的问题，都有至关重要的作用。后续政策实施和推进需要一步一步解决。今年以来，行业经历了市场下行压力之后，终于在政策面迎来非常重要的转折点，对后续行业发展注入“强心剂”。
此番降准并非等同于房地产行业“救市”，对于企业而言，去杠杆仍是行业主旋律，强化风控、稳健经营才是企业的根本出路。
