盘点|第二批集中供地计划亮点分析
第二批集中供地进行时，尽管是在“计划”之中，但也出现些“意料之外”。
进入8、9月份，本应该是第二轮集中供地密集公告或出让时间，不过，截止目前，22城中仅有3城完成了第二批集中供地出让，多城第二批集中供地挂牌被临时叫停、调整后又陆续重启，还有部分城市挂牌公告仍在延期中。
总体来说，“集中供地”制度作为房地产调控长效机制的重要组成部分，正在各城不断的调整与完善中，更加符合“稳地价、稳房价、稳预期”的初衷。
第二批集中供地清单陆续出炉
目前来看，22城第二批集中供地“节奏”开始分化，整体呈现出三种进度。
厦门、长春、无锡3城土拍已完成；北京、深圳、杭州、青岛、南京、武汉等11城已陆续挂牌土地出让公告，其中，深圳、杭州、青岛、南京、合肥等部分城市此前暂停或延期了土地出让，修改土拍规则后，陆续“返场”；而郑州、福州、沈阳、长沙、天津、上海、苏州、济南等8城暂时还在等待中。
从已完成第二批集中供地的城市来看，厦门、长春、无锡共计成交75宗地块，土地成交面积约601万平方米，成交金额为857.3亿元。其中，厦门率先开启第二批集中供地出让，土地市场依然火热，成交地块平均溢价率为25.4%；而长春第二次集中土拍再度遇冷，平淡的表现与首次集中供地如出一辙。
从陆续公布第二批供地计划的城市来看，北京、广州、深圳、杭州、青岛、南京等11城挂牌地块数量为525宗，土地出让面积约为2795万平方米，与首批集中供地挂牌情况相比，地块数量增加了19%，土地出让面积增加了11%。值得注意的是，相较于首批集中供地，北京、深圳、成都、青岛、宁波5城此次的土地数量和面积有了较大幅度的增加，尤其是深圳，第二批地块数量多了近3倍，总土地面积翻了一倍有余。
多城紧急更改第二批集中供地规则
在第二批集中供地过程中，不少城市突然按下“暂停键”。如8月17-19日，济南、杭州和沈阳三城先后宣布第二批集中供地出让中止或延期，而此前，宣布第二批集中供地中止或延期的城市已达10余个。
目前，从重启第二批集中供地的城市以及天津、福州等部分城市在中止或延期公告中的内容可以看出，多城第二批集中供地的竞买规则有了重大调整。
从调整后的竞买规则看，主要落脚于调整竞买人资质条件和准入要求、降低地块溢价率、强化房地价联动以及严格购地资金审查等内容。
如在地块溢价率方面，多地对住宅类用地设定出让最高价，严格控制住宅用地溢价率不突破15%的上限。其中，深圳公告中提到，地块溢价率上限统一由45%调整为15%；北京规定整体溢价率控制在10%以内，单宗溢价率不高于15%；广州、杭州、青岛、南京等城也同样规定土拍溢价率控制在15%以内。
在房地联动方面，深圳提出，本批次用地普通商品住房销售限价在原限价基础上下调3%-9.2%不等，安居型商品房销售限价在原限价基础上下调2.8%-9.1%不等。广州则在热点片区明确规定宗地范围内未来建成的房屋售价最高限价，如黄埔限价在2.85万-4.6万/平，南沙限价在2.4-3.78万/平。与此同时，武汉、南京等地也同样开展房地联动机制。
在竞买人资金审核方面，青岛、杭州等地均规定，参与竞买的企业股东不得违规对其提供借款、转贷、担保和其他相关融资便利等，购地资金不得直接或间接使用金融机构各类融资资金，购地资金不得使用房地产产业链上下游关联企业借贷或预付款等。成都还明确了惩罚机制，对于违规房企，不予退还竞地保证金，并增加一年内不得参加土地招拍挂限制等。
此外，多个城市还针对第一批次集中供地中出现的“马甲”拿地情况提出禁令。北京、广州、南京、合肥等城规定，同一申请人不得与其所属集团参加同一宗住宅地块的竞买，也不得与申请人或其所属集团的控股企业参加同一宗住宅地块的竞买。在此基础上，杭州规定，除竞品质地块外，同一集团成员企业最多只能参与5宗地块竞买；深圳则规定，同一企业最多参与3宗地块竞买。
值得注意的是，北京还首次提出，拿地企业开发建设过程中若有违法违规行为或企业原因出现群诉群访和负面舆情的将取消其竞买资格。
土地市场发展更加平稳健康
业内人士表示，此次的集中供地严格坚持了“房住不炒”的定位要求，紧紧围绕“稳地价、稳房价、稳预期”目标，有利于房地产市场平稳健康发展。
在广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，土拍规则调整并不会使行业趋势短期内有变化。但微观层面，通过降低地价来控制房价，保证开发商利润和房屋品质，这样的共识基本已形成。
三盛控股董事会主席林荣滨认为，集中供地目的是为了把地价限下来，但是从第一次供地的情况来看效果不太好，所以第二次集中供地才按下了暂停键；现在第二批供地发生了非常多政策的变化，更倾向于有品质和各方面给房地产留下一定的空间，这个对房地产行业整体是一件好事。
相关研究机构则指出，建立有效的购地审查有利于维护房企拿地的公平性，尤其是地方国企或者具备大股东背景的中小房企，资金来源或将受到限制，同样规模的民营房企的拿地机会将增加，资源不平衡的局面或许会有改善。随着第二批集中供地土拍规则迎来优化调整，一些中小房企或将迎来发展机会。
