广州第二次集中供地来了 限房价、限地价、限销售对象
“相比第一次集中供地，第二次的条件对开发商友好了一些，但我们还是不打算参与。”8月27日，某民营上市房企的高管张恒(化名)表示对广州的第二次集中供地将采取观望态度。
前一天，广州集中挂牌了48宗涉宅土地，总建筑面积达878.73万平方米，起拍总价累计达1124亿元，比第一批集中供地906亿元的总成交金额还高出218亿元。这一次，广州采取了限地价、限房价、限溢价、限销售对象、禁马甲等措施，土地的溢价率控制在15%以内。
克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓认为，本次供地的起拍价和最高溢价都要低于此前，摇号和一次性书面报价等规则设定均为房企留下了适当的盈利空间。
近期，不少房企都在业绩会上反映第一批集中供地溢价率太高、利润微薄，希望第二批的规则能够有所调整。对此，张恒表示，限地价、限房价确实对开发商和政府都有利，该公司此前也因为摇号规则获得了热门城市的土地，就广州此次的出让条件来看，正常环境下是有利可图的。但问题在于，当前房企的生存环境已经比第一次集中供地时明显恶化，“广州深圳的新房市场不断下行，大房企被曝出的资金问题也影响了房企的融资，大家对以后的市场走势心里没有底。”因此，他认为，除了央企、国企外，其他同行应该也会采取保守态度，“第二次供地可能会遇冷”。
规则大变的二次供地
广州的首次集中供地是在4月底，当时共推出了48宗住宅用地，总供应建筑面积达928.5万平方米，起拍总价超901亿元，最终成交了42宗地块，总成交金额906亿元，6宗流拍。
据中指研究院统计，成交的42宗土地中，有22宗是溢价成交的，其中溢价率超40%的地块有9宗，溢价率在10%-40%的也有9宗，整体而言，相比广州2020年全年10.47%的溢价率有所提升。
第二次集中供地的土地供应数量也是48宗，集中在9月26日、27日拍卖出让。相较第一次而言，此次的土地出让规则有了较大调整，最高溢价率被控制在9%-15%。
拍卖方式分为三种，“限地价+竞自持+摇号”、“限房价+限地价+竞自持+摇号”和“限地价+竞自持+一次性书面报价”。此前，广州的土地拍卖主要采取的是“限地价+竞配建+摇号”方式，此次将“竞配建”改为“竞自持”，在一定程度上避免了地价的变相推高。
而南沙区和黄埔区的部分地块出让，则在限地价的基础上明确了最高房屋销售价格，以及销售对象要求。如，黄埔区HBPQ-LD-5地块，该地块的计容建筑面积为107732平方米，挂牌起始总价23.6784亿元，折合楼面地价约21979元/平方米，最高限制地价为26.4443亿元，以此计算，该地块溢价率最高为11.68%。
出让公告显示，该地块范围内所建成的房屋销售价格不得高于46795.85元/平方米，地块完成开发对外销售时，首套住房购房家庭(或个人)购房总套数占新建商品住房规划总套数的比例不低于50%。南沙区的地块，最高房屋销售价格被限制在24254元/平方米—37896元/平方米。
海珠区的两宗宅地则需要按照“限地价+竞自持+一次性书面报价”的方式出让。
广州的第二次集中供地，还要求同一名申请人只能进行一次交易申请(含联名申请)，杜绝了第一次集中供地时几百个马甲围猎一宗土地的现象发生。
肖文晓表示，从广州第二次土拍的规则设定可以看到，“稳地价”已经成为二次供地地方政府必须达成的重中之重。针对此前市场对调控限房价而不限地价的诟病，本次供地的起拍价和最高溢价都要低于此前，相比首次供地部分城市房企反映算不过账的现象，“有利可图”的二次供地对房企的吸引力是提高了的。
市场下行 房企态度谨慎
截至6月末，22城已全部结束首批供地的集中成交，总成交金额超万亿元。据中银证券统计，首批集中供地中，近七成城市地价上涨，其中，重庆和厦门地价涨幅超80%、溢价率超30%。
而不少房企也在近期的业绩会上表达了参与首批集中供地的感想。中海地产董事局主席颜建国透露，在上半年的集中供地中，该公司颇为勤奋，参加了400多次竞投，最后从结果来看，竞争比较激烈，回报也比较低。
正荣地产董事会主席黄仙枝表示，从第一批供地来讲，热点城市的价格还是在往上走。第二批集中供地有些新的政策出来，公司是乐于见到的，如果真正能把土地价格降下来，这对利润空间、品质提升都有好处。时代中国董事会主席岑钊雄也认为，之前政策的限制主要体现在房价，地价基本上没有限制，就算有，也是将成本转移到代建和其他方面，其实在地价层面没有做约束。“这次最重要的还是希望在地价方面有所约束，除了房价稳定，也希望地价稳定。”
从广州第二次供地的竞拍规则来看，地方政府在一定程度上回应了开发商稳地价的诉求。“如果还是几个月前的市场环境，这批地还是有吸引力的。”张恒所在的房企于广州的第一次集中供地中有所斩获，只是，考虑到当下行业的严峻形势，“我们会对第二批地块做研究、了解市场动向，但不会出手”。他表示，目前无论是销售端还是融资端的情况都不容乐观，“我们倾向于多拿点现金在手里，土地总会有的，无非是早拿晚拿的问题”。
据肖文晓介绍，截至7月份，在密集的政策调控下，广州的一手房成交量已经连续4个月呈现下降的趋势，近两个月的成交套数都只有7000多套，对比之前超过1万套的成交水平已经下降了三成左右，二手房成交量也从之前市场活跃期的1万多套下降到6月、7月的8000多套。“截至22日，8月份广州的一手房成交量才4000多套”。
此前，因为政府限价的影响，黄埔区、南沙区的在售项目价格已有所下调，而第二次集中供地对地块所建房屋销售价格的限制，又进一步压制了房价的上涨预期。“土地出让约定的房屋售价，比现在在售项目的价格，要打个9折或者8折。”某代理行负责人表示，因为价格的落差，地块周边的在售项目如今也有销售压力。
据了解，黄埔区HBPQ-LD-5地块附近的一个在售项目，在广州限价政策落地前是卖5.6万元/平方米，限价后的标准是4.8万元/平方米，而黄埔区HBPQ-LD-5地块未来的产品最高售价是4.68万元/平方米。
