LPR改革一周年：房贷利率3次下调，一城一策把控导向
最近，刘科收到一条来自房贷银行的短信，彻底结束了他最近一段时间的纠结。短信显示，银行将于2020年8月25日至8月31日期间将尚未办理定价基准转换的商业性个人住房贷款统一进行批量转换。去年，中国人民银行发布公告称，将存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR(贷款市场报价利率)。刘科一直犹豫是否进行转换：“网上分析，说什么的都有，我也拿不定主意，这次收到短信，也就不纠结了。”
2019年8月，为深化利率市场化改革，提高利率传导效率，推动降低实体经济融资成本，中国人民银行决定改革完善LPR形成机制。当月20日，LPR改革后的首次报价出炉。当期报价为1年期LPR报4.25%、5年期以上LPR报4.85%。由于房贷利率是5年期以上LPR加点形成，所以LPR变动受到广大购房者以及房地产行业的关注。
LPR由各报价行按公开市场操作利率加点形成的方式报价，由全国银行间同业拆借中心计算得出，为银行贷款提供定价参考。目前，LPR包括1年期和5年期以上两个品种。LPR报价行目前包括18家银行，每月20日(遇节假日顺延)9时前，各报价行以0.05个百分点为步长，向全国银行间同业拆借中心提交报价，全国银行间同业拆借中心按去掉最高和最低报价后算术平均，并向0.05%的整数倍就近取整计算得出LPR，于当日9时30分公布，公众可在全国银行间同业拆借中心和中国人民银行网站查询。
2019年12月28日，中国人民银行宣布，从2020年3月1日起，推进存量浮动利率贷款定价基准转换为LPR，原则上应于2020年8月底完成。8月12日，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、邮储银行5家国有大行均发布公告称，8月25日起将存量房贷利率统一转为以LPR为定价基准。随着转换的逐步完成，LPR每月的变动成为人们关注的话题。
8月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%，均与上期持平。自2020年4月以来，LPR连续5个月维持在当前水平。
回顾这一年，5年期以上LPR共经历3次下调，共计下调20个基点，今年2月、4月2次累计下调15个基点后，5月至8月LPR连续4个月保持不变。对此贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，由于LPR是在MLF(中期借贷便利)利率上加点形成，8月17日，中国人民银行一年期MLF超额续作，利率持平，故8月LPR保持不变在预期之内。MLF利率已连续4个月保持不变，这反映了我国经济修复超预期，货币政策随之调整，保持适时适度原则。今年以来，5年期以上LPR已两次共下降15个基点，受此影响，贝壳研究院数据显示，2020年以来全国重点城市首套及二套主流房贷利率已经保持“八连降”，8月分别为5.21%及5.53%，分别较去年年底降了36和39个基点。这主要是由于房贷作为银行重要且优质的业务板块，在上半年流动性充足背景下，额度更倾向于房贷业务，近两月全国重点城市银行平均放款周期缩短至38天，是2019年以来最低值。
上海易居房地产研究院智库中心研究总监严跃进认为，当前5年期以上LPR属于历史较低水平，这和当前房地产市场的形势有关。今年受疫情的影响，房地产市场面临各类压力，房贷利率以低息为导向，其对于购房者购房成本的降低、激活合理住房消费需求等有积极的作用。从近期的市场情况看，个别城市也出现了贷款基点上调、贷款利率上升的情况。比如，8月成都和南京出现了上调15个基点的情况。这也说明部分房价过热的城市，正执行略收紧的房贷政策，这是相关购房者等需要关注的内容。
诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱认为，虽然多个月维持不变，而且预计短期内LPR仍保持当前水平，但是这并不代表货币环境即将收紧，在市场较好的恢复之下，当前的货币政策更加注重稳增长，根据下半年的经济形势变化灵活调整，精准灌输定向降低企业成本。
许小乐认为，从当前经济形势看，下半年国内流动性仍将保持合理充裕，故短期内LPR或仍有一定的下降空间，但中长期LPR走势难确定。因此，对于固定利率与浮动利率选择，建议有房贷的居民根据自己对于风险的偏好情况及当前自己的房贷情况进行选择。若剩余还款时间较短，或有提前还款的计划，建议选择以LPR定价的浮动利率，可享受短期利率下行月供减少的利好。若还款年限仍较长，选择LPR或可享受短期月供减少的利好，同时亦要承担长期利率上行的风险。对于住房贷款原利率本身较低的居民，比如在2016年以基准的9折获得贷款的居民，若不愿承受未来LPR上行、月供增加的风险，可选择固定利率。
