8月16日，国家统计局发布了2021年7月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，数据显示，7月，70个大中城市商品住宅销售价格环比、同比涨幅总体回落。

　　这其中，特别是二手房，价格上涨明显放缓，价格上涨城市数量“4连降”，进入明显降温通道。在受访专家看来，这意味着近两年一系列房地产调控见到了初步效果。

　　中原地产研究中心统计数据显示，1-7月，全国房地产市场调控次数累计高达352次，平均每月超过50次房地产调控。8月上半月，各类房地产调控政策继续密集出现，累计已经超过30次。

　　从政策层面来看，监管层调控态度坚决，调控手段全方位多层次，涉及银行贷款集中度、企业三道红线、购房按揭等各个方面，房企各类融资和投资均进一步受到限制。

　　市场层面，在密集调控之下，近期无论是房企还是地方，都出现了不同程度的“反应”，比如恒 大等房企正在探讨出售部分资产化解债务危机，房企整体拿地的意愿下降，8月京深穗渝津等多个城市推迟了第二轮集中供地。

　　纷繁复杂的变化下，市场也有声音认为，房企资金承压，地方暗流涌动，下半年房地产可能会酝酿新变化，甚至有人期望，企业和市场层面的调整能“倒逼”调控转向。

　　一位接近监管层的人士告诉记者，通盘来看，下半年，中央调控决心依旧坚决，市场调控力度仍然从紧，并且会更加高频、精准，市场降温仍是主流，一些企业和地方不要有侥幸心理，地方要坚决贯彻中央部署，企业当前要务则还是做好现金流管理，主动跟紧行业的转型升级。

　房价涨幅总体回落，销售放缓

　　国家统计局的数据显示，2021年7月份，70个大中城市商品住宅销售价格环比、同比涨幅总体回落。7月，新房价格环比上涨城市的数量为51个，环比下降的城市数量达16个。

　　这其中，二手房房价环比上涨的城市数量由6月的48个减至41个，为年内最少，已连续4个月出现下降。同时，二手房房价环比下降的城市达26个，占比37.1%，创今年以来新高。

　　业内专家表示，从整体的房价数据看，2021年来一系列房地产调控初步见效，特别是二手房价格的上涨明显放缓，调控有效抑制了房价上涨。

　　中原地产首席分析师张大伟在接受媒体采访时说，近几个月来，全国超过20个城市发布了针对二手房中介行为规范、二手房业主限价的政策和通知。其中，西安、杭州、东莞，深圳等城市发布了二手房限价政策，另外，无锡、成都、广州、合肥、北京、上海等城市也在最近针对二手房违规报价、哄抬房价等发布了不同通知与政策，价格管控的确有利于市场的稳定。

　　在销售成交方面，国家统计局数据显示，今年1至7月份，商品房销售面积101648万平方米，同比增长21.5%，商品房销售额106430亿元，增长30.7%。

　　不过从单月数据来看，7月份商品房销售额为1.34万亿元，低于2020年同期。

　　“未来的风向是很明确的，一手房会巩固现有的政策，基本上从稳定的方向去演进。二手房市场虽然现在有所降温，但后续还是要进一步管控。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为。

　　在他看来，下半年房地产调控将呈现三个特点：

　　一是地方政府调控主动性增强，近期各地政府都在及时发现问题、解决问题，力促市场健康发展；

　　二是调控的“颗粒度”明显变细，即不断针对各类钻政策空子的行为，全方位进行“打补丁”；

　　三是有针对性地对人才购房环节、意向登记环节、本地户籍购房环节等刚刚升温的炒房行为进行重点打击。

多地中止土拍，开发商拿地显著降温

　　楼市放缓数据，鲜明地反映在了地方和企业的消息面上。

　　8月6日晚间，深圳交易集团发布公告，中止出让原定于8月9日挂牌的22宗土地。本次原计划供地达83.38公顷，总起拍价为422亿元人民币，约是首轮集中供地的四倍。

　　作为全国地产市场的风向标，深圳此番举动引发热议。有深圳地方媒体表示，中止原因是深圳第二轮土拍意外遇冷，参与报名的房企数量过少，并且几乎没有民企，像龙光集团这种“忠实粉”都没有出现，导致政府不得不临时叫停了出让。

　　一位深圳本地开发商表示，长年以来，在拍地这件事上，地方政府和企业之间，有着某种默契，现在这种默契或者说双赢的局面被调控打破了。

　　在他看来，企业现在两头承压，真实地价降不下来，房价也涨不上去，这中间已经很难有利润，接下来就看政府怎么办。

　　深圳公告之后，天津、青岛、惠州等地也陆续宣布中止第二轮土拍，这一系列“中止”拉紧了参与者的神经。就在7月底，土拍又新增两个“补丁”政策，分别是企业拿地销售比不得超过40%(包括公开市场和收并购拿地)，以及近三年的经营现金流要连续为正。

　　平安证券的报告测算显示，这意味着“今年下半年土拍市场有600亿至900亿的缩量”，而最近甚至连“包邮区”的浙江省金华、丽水、温州等城市，都出现了土地流拍的现象，一些龙头房企已经明确表示：“接下来不拿地了，安心卖房。”

　　实际上，中央出台的土地出让“两集中”制度，本意在于通过集中性“竞地”，来控制土地溢价水平，但各地首轮执行政策效果有限，多个热点城市的溢价不跌反升。有开发商做了北京首轮供地的复盘，结论是“几乎所有地块的利润率都是负的”，成都、杭州、宁波等地，也不例外。

　　即便是深耕杭州多年的滨江集团，董事长戚金兴也坦言，“努力做到1%-2%的净利润。”一些中小房企头脑发热拍下地块，冷静之后发现根本算不过账来，也就只能放弃拿地。

出让政策“打补丁”，

　　封住地方“小动作”

　　市场情绪暗流涌动时，高层表态一锤定音。

　　中共中央政治局常委、国务院副总理韩正近期在相关工作会议上发表讲话强调，要加快完善“稳地价”工作机制，优化土地竞拍规则，建立有效的企业购地资金审查制度。

　　“从中央要求来看，各地首轮集中土拍的政策效果不达预期。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对《财经国家周刊》记者说：“深圳等城市或已制定第二轮的土拍规则，但部分条款与最新要求冲突，所以撤回重新调整。”

　　当天，住建部房地产市场监管司司长张其光表示，将着力建立房地联动机制，推广北京市的做法，“限房价、控地价、提品质”，建立购地企业资格审查制度，建立购地资金审查和清退机制。

　　8月10日，据媒体报道，自然资源部曾召开闭门会议商讨第二轮土地出让的政策调整，出台了包括限定土地溢价上限15%，不得通过调高底价、竞配建等方式抬升实际房价，以及到达上限后通过摇号、一次性报价、竞高标方案决定土地归属等多项细则。

　　业内普遍认为，“810政策”科学务实、对症下药、直击痛点、影响重大，可以堵住地方政府的不少“小动作”。

　　比如，政策提及的“参加商品住宅用地竞买企业应当具有房地产开发资质”内容，等于在住宅用地出让上，落实了“限购”的原则，非开发类房企都不具备拿地资格，即使是组成联合竞拍体，开发类房企所占股权也要大于50%。

　　再比如，政策提及的“单宗住宅用地溢价率不得超15%”，并且绝不允许通过“提高起拍价的方式调整溢价水平，否则将公开严肃处理”。此前，部分地方政府通过提高起拍价，来变相控制溢价率，但在行业人士看来，大多是应付上级的表面文章，也因此，目前这些地方都已宣布中止第二轮的土地出让，预计正在调整中。

　　此外，“810政策”还明确，在达到地价或溢价率上限时，地方政府不得以竞配建等方式增加房企压力，将很多本应属于政府的工作和责任转移给企业和市场，提高房企的实际成本等等。

　　“从各地中止或延期供地的情况来看，更大程度上或是对土拍政策进行调整和完善。”58安居客房产研究院分院院长张波表示，目的是要给房企留出合理的利润空间，要保障项目的品质。

　　某地方自然资源局相关人士也告诉《财经国家周刊》记者，土拍中止不是终止，而是在目标统一以后，再次挂牌。

调控不会掉头，

　　高杠杆游戏结束了

　　“一些地方并没有深刻理解和贯彻中央层面的调控目标，这也是第一轮土地集中出让不达预期的主要原因。”严跃进表示，目前中央关注的重点仍在于地价过热，而不是过冷。

　　与此同时，在土地市场管控和房企资金不断收紧的情况下，土地市场会出现一些项目降价促销的情况，部分开发商的财务已经亮起红灯，去化成为缓解资金压力的一项重要手段。

　　也因此，近日登上热搜的岳阳“限跌令”就不那么难以理解。按照岳阳文件要求，中心城区新房销售的实际成交价不得高于备案价格，也不得低于备案价格85%，即降价幅度不得超15%。

　　事实上，在岳阳之前，2020年3月的东莞以及2019年3月的马鞍山都曾要求降价不准超过备案价的“10%”，更典型的是2014年，全国楼市大横盘长达四年，多地出台“限跌令”，甚至有地方一度要求：如果商品房成交价低于备案价超过15%，那么将采取技术手段“限制网签”。

　　“2020年出台的三线四档政策，其影响是明显而且深远的，它改变了房地产行业发展的底层逻辑。”某500强房地产公司副总裁对《财经国家周刊》记者表示，过去二十年那种摊大饼式的高杠杆、低质量的粗放发展不会再有，“(杠杆)游戏结束了。”

　　所谓“三线四档”，指的是剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍三条红线，而根据不同的“踩线”情况，企业的负债增速将受到严格限制，即便零踩线也不得超过15%。

　　贝壳研究院统计显示，按照该规则，仅TOP100中的60家上市房企，2021年就将减少增长近万亿的有息负债，这将给许多房企带来融资压力，而三条红线是否“变绿”、何时“变绿”，已经成为房企业绩汇报的主旋律，“零踩线”也成为“市场地位的象征”。

　　相关数据显示，2020年，在TOP100房企中，已有40家房企成功实现了降档，其中有10家下降了2档，1家下降3档，“零踩线”的房企数量，从2019年17家跃升至2020年的29家。

　　一方面，房企正在加速分拆旗下物业等资产上市以“增肌”，另一方面，部分企业密集出售旗下高负债板块以“瘦身”。2020年内，新增的房企分拆物业上市公司达16家，截至2021年7月，年内又有11家物企成功上市，另外还有23家在排队。

　　在多位受访行业专家看来，回顾这一年，三线四档的房地产金融调控效果显著，未来调控的力度也不会放松。而作为调控对象，房企之间存在较大的差异，对于过往依赖高融资、高负债、高周转的“三高型”房企，调控犹如乌云罩顶。是生死存亡考验，而对于资金充裕、财务稳健的房企，则可以说是水波不兴，甚至还是一个做大份额的机会。

　　一位行业专家告诉记者，进入2021年以来，房地产调控政策更加精准、高频，政策之间相互补充、形成合力，短期内房企在适应规则中的压力倍增，而从长期来看，则会加快行业的转型升级。

　　在他看来，未来，结合“十四五”规划的战略方向，房企可在租赁市场、物管服务、社区养老、城市更新、数字经济等更细分的领域中寻求更大发展机遇，布局新的增长曲线。