上海这个老旧小区，71栋楼批量推进加装电梯，怎么做到的？
位于普陀区长风新村街道的风荷苑小区，80个楼栋有71个同意加装电梯。这两天，施工队已入场搭起脚手架，小区里到处是铲挖痕迹。
为何这个老旧小区能在短短半年时间里，成为全市签约加梯最多的小区？业主、居委会、街道分别扮演了怎样的角色？能为其他小区加梯提供借鉴吗？
推倒加梯的多米诺骨牌
去年7月，在上海市住建部门牵头的首届旧住房改造设计方案征集评选，风荷苑小区的设计方案，拿了金奖。方案把每个楼栋怎样加梯一并考虑进房屋综合修缮里，这使很多业主第一次看到，自己的房子原来也有加梯的可能性。
风荷苑是20世纪80年代市中心动迁后集中建设的第一批小区，60岁以上老年人口比例占到40%以上。高龄老人“下楼难”问题十分普遍。
方案获奖的消息在小区不胫而走。去年秋天，小区所在居委会主任成君每每走在路上，总会有居民向他打听：听说我们要装电梯啦？
怎么装？找谁装？问的人多了，居委会干脆在社区里组织了一场加梯动员大会。“那次大会，能容纳100多人的会议室被围得水泄不通，临时又加了两个分会场。好多居民当场就要掏出钱来加梯。”成君说。
加梯是居民自治行为。按照上海2019年底发布的《关于进一步做好加装电梯工作若干意见》，一栋楼里的业主需要自主走完意愿征询、资金筹措、协议签订、项目申报等环节，才能到施工这一步。
上海如今有不少老旧小区楼栋正卡在其中的某个环节，步履维艰。就拿资金筹措来说，除了政府补贴的28万元/部电梯，其余的费用都要楼里居民协商分摊，是加梯过程中最大的一道坎。
幸运的是，风荷苑今年正好被纳入全市的旧住房修缮范畴，如果把加梯的一部分施工工程(如基坑开挖、管线移动等)和修缮结合在一起完成，居民需要分摊的成本就可以减少15%。
规模效应下，业主还可以再享受一重优惠：街道出面为小区遴选了国企西部集团旗下的加梯公司作为加梯代理人，可以为每一栋楼减免一笔上万元的代理费用。
在去年一次面向2000户居民开展的加梯意见征询调研中，街道还发现，业主的诉求和疑虑其实存在共性：27%的居民担心在加梯过程中上当受骗；15%的居民认为电梯加装征询难；8%的居民认为加梯可能会影响房价、楼内采光，并产生噪音……明确了问题的症结，街道在小区设立指挥部，请专业人士24小时解答居民有关加梯的问题。同时还请市场多家中介公司对加梯后的房屋成交价给出评估。很快，“加梯后房子涨价”的趋势预判成为小区绝大多数居民的共识。
去年12月的短短10天里，43个楼栋就率先达成共识，完成加梯合同签署。“有些居民原本对加梯还持观望态度，但因小区里加梯的氛围太有感染力了，特别是优惠的政策一传十十传百，大家普遍觉得过了这村没这店。”成君说。风荷苑的加梯，就像推倒了多米诺骨牌，此后，另28个楼栋也陆续签约。
业主主导，政府怎样在背后扶一把？
加梯签约中，业主始终是主体。如遇邻里意见不统一，也往往靠业主之间的相互协调。
比如风荷苑的105号，起初大家的加梯意愿并不强烈。老党员巢新民凭着和楼里老邻居们的交情，一家家劝说；有几户搬离的，他也辗转要到了房东电话，一一打过去沟通方案。最后105号成功签约，巢新民功不可没。
但有了热心的居民就一定能加梯能成功吗？记者发现，业主主导下的加装电梯，实际上仍需要居委会，乃至街道各个部门在背后扶上一把。
譬如“意愿表决”环节。根据《中华人民共和国民法典》，不光加梯的楼栋内要表决，如果加梯占用了小区业主的共有部分，还要在小区范围内进行表决。“此时如果居委会不出面，业主自己是很难组织动员的。”西部集团房屋维修公司党支部书记、经理吴子杏告诉记者。
在风荷苑小区，几轮加梯动员和意见征询都是在居委会的组织下完成的。尽管居委干部不直接干预业主的决策，但前前后后也给各个楼栋搭建了多次协商机会，出了不少主意。
尤其在公共利益分割方面，如果居委不发挥协调职能，政府各部门不给予相应的技术指导，就很难确保业主利益最大化。
在风荷苑出口处，有3个楼栋虽已积极完成签约，但因加梯后刚好占用了小区车道，迟迟不能施工。“我们研究发现，如果可以把小区门左移至现有电瓶车棚位置，再将电瓶车棚改造成半开放式，就能在保证车棚功能前提下，给加梯让出空间。”长风新村街道社区自治办公室主任王雅萍说。目前，3个楼栋的加梯改造已提上日程。
而针对一些上了年纪、腿脚不便或者不实际居住此地的业主，街道通过一个“掌上加梯小程序”，让近60户业主，哪怕身在国外，也可以远程完成意愿表决和网上签约。不少楼组因此才走完加梯流程的最后1%。
针对家庭困难的业主，街道方面还对接了泰隆商业银行，制定了“风荷苑加梯金融分期方案”，居民加梯金额可分3年按月支付：如6楼加梯出资32400元，3年总共利息总额为5832元，每月还款1062元。
“其实很多楼栋单靠自己的力量发起加梯，最后很可能因为与公共利益冲突不了了之。但风荷苑因一次性加梯量大，涉及居民多，更加容易整合小区内外部的人力、物力资源，从而达到各方利益的平衡。”吴子杏说。而这也正是老旧小区整建制推进加梯的最大优势所在。
最先吃螃蟹，老房加梯遭遇新问题
近日，风荷苑迎来两桩喜事。一是第72个楼栋即将走到签约一步；二是最先动工的两部电梯已经完成地基建设，最快到6月底，首批居民可以过上电梯生活。
然而成君却仍旧忧心忡忡。电梯能不能顺利安装，还存在诸多变数。“小区内有6个靠近河床的楼栋，居民加梯的钱都凑齐了，可我却不敢收。”成君说，按照电梯公司既往的经验，在靠近河床位置加梯，对电梯的抗风、地面的承重都有更高要求，而且造价可能会增加。目前上海并无先例，能否成功地、安全地加梯，还要做进一步的技术论证。
此外，上海在2019年底取消了加梯“一票否决”条款，意味着极个别反对者并不会影响加梯申报。但在实际操作过程中，不少加梯公司却反映：只要楼里有一户反对者态度坚决，甚至采取一些激进的阻拦手段，加梯施工很有可能会耽搁下来。届时，这些矛盾还需要业主和居委会跨前一步设法解决。
而随着一部部电梯完成建设，风荷苑还将成为上海首个需要探索新增电梯批量管理规范的小区。
根据《关于进一步做好加装电梯工作若干意见》，小区物业服务企业应当接受业主委托，对电梯交付后的日常运维签订协议。然而对于物业公司来说，电梯是居民自行安装的，品质、品牌都不可把控，托管的费用也难以测算。在上海，小区新增电梯有人建没人管的现象仍存在。“如果加梯的小区不把后续电梯管理纳入考虑范围，未来5-10年，随着电梯逐渐老化，电梯‘吃人’等隐患将会暴露出来。”吴子杏说。
此次西部集团作为风荷苑的加梯方，同时也是物业方，将与小区居委会共同探索电梯打包维保方案。成君介绍，电梯竣工后，居委会将和西部集团签订长期的维保合同，由加梯公司的专业技术人员负责电梯的维修和救援。同时，因电梯加装量大，电梯品牌方也将按照每30台/人的比例配置常驻维修人员，保证电梯运行安全。“至于电梯维保所产生的费用，我们也将引导居民进一步征询意见，测算筹集比例和分摊方式。”
除了电梯管理问题外，风荷苑还首次面临着变电机扩容问题。街道发现，同一小区加装电梯数量一旦超过20台，就需要增加变电机组。此次风荷苑增加两组变电机，预计费用将高达500万元左右。“这样一笔巨款，要一个小区依靠居民自治，是很难筹措到的。”王雅萍说。
此外，记者采访的不少加梯公司和街道相关工作人员也纷纷建议，市级部门有必要关注并研究小区批量加梯后产生的电力扩容问题，不要让百姓的加梯愿景卡在用电上。
