楼市销量创新高的2020年：TOP50上市房企几乎都上了这份“黑名单”
商品房销售额突破17万亿元大关，这是2020年房地产市场创下的“盛世”成绩。但这份光鲜成绩之下，上市房企毛利润和净利率却在大面积群体性下滑。
龙头房企的财报是了解整个行业发展趋势的重要窗口。中国房地产报记者通过统计TOP50上市房企2020年财报数据发现，50强上市房企中有48家毛利率同比下滑，37家净利率同比下滑；归母净利润同比下滑的有18家；营收和净利润双降的有6家；仅2家房企毛利率保持上涨，它们是金辉控股和中南建设。
在以“房住不炒”为主基调的楼市调控持续发力之下，一方面新房价格严格受限，另一方面核心城市住房供不应求背景下地价持续上涨，融资端资金收紧、融资成本水涨船高、毛利率下滑显然成为行业陷入内卷化的重要特征。
TOP50上市房企中哪些房企营收增长最快？哪些最赚钱？哪些又遭遇盈利大考，利润被吞噬殆尽？答案都在这份榜单里。
营收比拼：
恒 大跨入5000亿元禹洲集团遭“腰斩”
对于房企而言销售规模固然非常重要，但营业收入更能反映企业综合创造财富的能力。在2020年楼市热销之下，头部房企营收表现依然很强势。
据中国房地产报记者统计，50强上市房企2020年营收总额达5.7万亿元，营收在2000亿元以上的有7家，4000亿元以上的有5家。其中，中国恒 大夺得营收总额榜首，营业收入共计5072.48亿元，是唯一跨入5000亿元时代的房企。
碧桂园、绿地控股分别以4628.6亿元、4561亿元营收额位居第二名、第三名，大有追赶之势。万科排在第五名，营收也在4000亿元以上。
与此同时，房企之间差距愈发拉大。排在第6名的保利发展营业收入为2432亿元，第7名融创中国，营收为2305.87亿元，均不足3000亿元；第8名的中海地产营收则位于2000亿元以下。TOP10房企创造的营收总和为3.3万亿元，是其余40家上市房企营收总和的1.4倍。
这份上市房企50强榜单中，位居第一的中国恒 大与排名第50位的禹洲集团营收相差近50倍。
不过，房企营收也出现增速乏力情况，尤其是规模越大的房企增速放缓的趋势越明显。TOP10房企中，除融创中国营收增速达36.19%，万科、中国恒 大、保利发展营收增幅仅分别为13.92%、6.22%、3%，碧桂园则同比下滑了4.7%。
2020年营业收入同比下滑的房企还有华夏幸福、富力地产、融信中国、首开股份、时代中国、禹洲集团。尤其是禹洲集团，2020年营收下滑幅度高达55%，几乎被腰斩；其归母净利润亦大幅下滑96.76%；毛利率更是降至只有个位数的4.6%。
禹洲集团在业绩会上表示，公司报告期内收入减少主要是由于受疫情影响，上海的若干物业项目开发进度以及武汉、唐山物业交付有所延期，导致收入递延确认。
禹洲集团2020年实现合同销售约1049.7亿元，同比上升39.7%，首次跨过千亿门槛。
50强房企中，新城控股营业收入同比增幅最大，为69.46%。
谁最赚钱？谁的利润被腰斩？
相比于营收数据，房企净利润则在2019年基础上出现明显下滑。
50强上市房企中，2020年归母净利润超过100亿元的头部房企有14家，200亿元以上的有7家，400亿元以上的仅2家。
第一阵营：401亿元-500亿元的企业有两家，是中海地产、万科。
其中，最赚钱的中海地产2020年实现归母净利润439.04亿元，同比增长5.49%；第二名万科，实现归母净利润415.2亿元，同比增长6.82%。
第二阵营：200亿元-400亿元有5家，分别是融创中国、碧桂园、华润置地、保利发展、龙湖集团。
第三阵营：100亿元-200亿元有7家，分别是新城控股、绿地控股、龙光集团、华侨城、世茂集团、招商蛇口、金地集团。
TOP10房企中，有7家净利润维持增长，但分化差异亦很明显。融创以395.49亿元归母净利润、同比增长51.95%傲视群雄，领先身后一众房企。同样是头部房企的中国恒 大、招商蛇口、碧桂园，净利润则同比下滑了53.26%、23.58%、11.45%。
TOP50上市房企中，2020年归母净利润同比下滑的有18家。其中，净利润遭遇腰斩，即降幅达50%以上房企共有5家，除中国恒 大外，还有首创置业、华夏幸福、禹洲集团、大悦城。
尤其是大悦城，2020年归母净利润为亏损3.9亿元，同比下滑118.88%，在榜单中垫底。
净利润增速最快的是中南建设，实现归母净利润70.78亿元，同比大增70.02%。其次是绿城中国，归母净利润37.96亿元，同比大增53.1%。
48家都上了这份“黑名单”
自2019年房地产行业利润增长拐点得到确认，叠加疫情对房企施工及竣工交付节奏的影响，营业成本进一步被推高，行业整体利润空间受到挤压，2020年行业整体利润率进一步下降。
据中国房地产报记者统计，TOP50上市房企中2020年净利润同比下滑的有37家，毛利率同比下滑的则多达48家，这其中涵盖了万科、碧桂园、恒 大、绿地、龙湖、华润置地等头部房企。
华润置地首席财务官郭世清在业绩会上回应称，2020年华润进行了计提减值准备，拉低项目结算的毛利率。毛利率下行是行业趋势，高价拿地后遇到限价政策限制了利润空间。
中达证券研究报告称，2020年上市房企平均毛利率同比下滑4.1个百分点至25.2%，平均归母净利率下降2.6个百分点至10.4%。主要由于低毛利项目集中进入结算期。同时，房企在2016年下半年至2017年获取的项目地价较高、后续限价趋严，导致对应项目利润空间相对较窄。
但仍有部分房企保持了较高利润率水平。其中，中海得益于多年来“重利润”发展模式，虽然2020年毛利率和归母净利率分别同比降低3.6个和1个百分点至30%和25.68%，但仍均保持在行业较高水平。
中海地产行政总裁张智超表示，当前政策对于中国海外这样财务稳健、经营稳健、资金充裕、注重精细化管理的企业而言是有利的。特别是“两集中”供地新规对聚焦一二线城市的企业更为关键。中海地产有资金优势，面临更多机会。
