四川达州再推“购房补贴”背后：土地频流拍房价已连跌两年
“3号楼8折开盘，送13.9万元置业大礼包，包括全屋基装瓷砖地板、厨房卫浴、装修设计等。另享真金白银双补贴，政府补贴100元/平方米，开发商补贴100元/平方米。”这是达州某一楼盘目前推出的一个购房活动。
在各地对楼市加码调控时，四川达州楼市刮起了一场政府“购房补贴”打折风,各大开发商也推出了不同力度的购房优惠。
在易居(博客)研究院智库中心研究总监严跃进看来，四川市场除了成都等个别城市楼市表现强劲外，其他城市普遍偏弱。
“类似购房补贴或其他内容主要是房企遇到了压力和阻力，所以即便不是‘救市’，也说明政府在此类领域给予了较大支持。”严跃进说。
政府出台购房补贴的背后是2020年达州土地市场遇冷、开发商拿地不积极、流拍现象屡见，以及“以价换量”市场格局在一定程度上打击了品牌房企信心，有些品牌房企已退出达州楼市。
在研究达州楼市两年的研究员李虎看来，政府延长“购房补贴”更多的是为了给开发商信心，让开发商看到政府还是关注和支持房地产发展的。
根据安居客发布的数据显示，2021年，达州新房均价呈下降趋势。1月达州新房均价为6741元/平方米，4月新房均价6639元/平方米。
“以价换量” 品牌房企承压
为进一步落实中央“三稳”工作要求，以及方便市民“一站式”挑房买房，满足不同消费层次、不同居住区域购房需求，四川达州于4月10日到4月18日举行了2021年春季房产展示交易会，共有20多家达州本土和外地知名房地产企业参加，包括碧桂园、金科集团、绿地控股等。
会上有开发商推出“可领10000元购房券，一次性享98折、按揭享99折，活动期间认购并按时签约再享99折！除政府补贴100元/平方米外，开发商额外现金补贴100元/平方米”活动，还有开发商推出准现房特价房源，以及购房即送车位优惠券等活动来吸引市民购房。
截至4月18日19时，本届房交会累计成交商品房638套，销售面积58219平方米，成交金额4.25亿元。
面对这一成绩及其他开发商降价促销行为，达州某品牌房企项目销售主管李征坦言，“销售压力很大。”
原因是其所管项目售价比区域其他楼盘高，项目去化率成了李征目前最担忧的问题，“价格没有办法降，导致去化率慢，公司资金压力较大。”
李征表示，目前降价促销的开发商大部分都是达州本土房企，本土房企为了自保不得不降价，“以价换量”。
价格是达州人买房最看重的因素之一。
根据达房网发布的《2020年达州房地产成交统计简报》显示，2020年达州主城区商品住宅成交均价为7070.16元/平方米，比去年同期下浮5.1%。截至2020年12月底，达州主城新房在售均价为6759.51元/平方米；这已是达州主城区新房均价连续2年下浮，同比2018年下浮14%。
达房网在上述简报中表示，2020年达州主城新房交易量虽不及2018年，但同比2019年却上浮了8.8%，“以价换量”在2020年达州楼市起到了关键性作用。
在李征看来，导致上述情况发生的原因有三点，一是客户对于区域敏感度比较大，大盘位置相对来说比较偏远；二是小楼盘销售政策比较多，可以随着市场行情快速调整；三是达州客群对于房企品牌意识比较薄弱。
他表示，即使在同样地段，人们还是会选择价格比较低的小开发商，“对于买房客来说，他投入的越少，风险就越低。”
根据亿翰智库西南院发布的《2020年1—12月达州市典型房企销售业绩TOP5(全口径)》榜单显示，入驻达州的全国性品牌房企只有一家上榜，蓝润地产以21.29亿元销售金额居于榜首，其次是邦泰集团、碧桂园四川、远达集团和宏义集团。
“上述销售业绩好的开发商除了宏义集团销售价格高之外，其他几个开发商价格都很低。”李虎表示。
供需关系转变 有人“退场”
回看达州楼市近几年发展，2018年是达州楼市“最火爆”一年。
亿翰智库西南院在2020年7月7日发布的川渝城市研究报告中表示，2017年2月到2018年9月是达州楼市爆发期。在这期间，在土地市场成交溢价大幅上涨的背景下，达州楼市正式开启爆发之路。
根据安居客数据显示，2017年8月至2018年10月间，除2018年2月至3月新房均价有小幅下跌外，其他月份均呈上涨趋势，新房均价也从2017年8月的5436元/平方米涨到7501元/平方米。
彼时，恒 大、碧桂园、中梁地产、绿地控股和蓝光发展进入达州布局市场。
亿翰智库西南院在上述报告中表示，“一房难求”是该阶段达州楼市的一大特征，积压多年的改善需求基本也在这个阶段释放完毕。该阶段后期，市场供需关系由供不应求逐渐转变成供大于求。
“达州购房者改善需求也在那个时间段全部释放完。”李虎表示，从2018年之后，达州楼市开发商项目销售情况分化特别严重，有些项目总价低销量特别好，有些项目可能一周只销售几套。
李征告诉记者，他原本想向公司建议推出项目打折活动，但因审批流程慢和项目开发成本问题，他所负责的楼盘无法像其他楼盘一样推出优惠活动，只能提高项目品质来吸引客户。
但他同时表示，相比品质低价格对于达州客户更有吸引力。
亿翰智库西南院报告中表示， 2018年10月至2020年7月，受供需关系转变、需求(刚需)与产品(改善)错配影响，前期达州市场开始出现降温，价格也出现波动剧烈。2019年受供地减少影响，供需关系再次转变；同时市场产品结构逐渐由改善向刚需转变。
“目前达州市场都是一些刚需客户，对价格比较敏感，这就导致有些销售价格高的项目销售情况不理想。”李虎表示。
根据亿翰智库西南院发布的报告显示，目前全国性品牌房企入驻达州市场的有碧桂园、绿地控股、蓝光发展、金科集团、中铁建和领地集团，四川品牌房企有邦泰集团和阳光大地。
值得注意的是，在2017年“入场”的恒 大和中梁地产现已退出达州市场。蓝光发展、金科集团和中铁建在2020年无新增项目。
流拍现象频发 政府出台政策提振市场信心
李虎认为，销量不理想和售价问题是导致2020年达州楼市土地流拍现象严重的原因之一。
“去年有一个很奇怪的现象，就是特别核心区域土地很多开发商都不敢参与，他怕拿了后卖不掉。”李虎表示。
2020年上半年，达州土地拍卖市场呈“冷清”状态，多宗地块流拍。如2020年1月20日，达州出让4宗地块全部流拍；其中，2宗地块因无人报名流拍，2宗地块因未达到政府底价流拍。4月16日，高新区一宗地块因无人报名流拍。6月12日，达州出让2宗地块，1宗地块因未达底价流拍，另外1宗地块因竞买人现场未通过资格审查而取消拍卖。
据亿翰智库西南院不完全统计，2020年达州土地拍卖市场一共有21宗地块流拍，涉及商住、住宅、综合用地等。
李虎表示，为了提振市场，2020年达州出让的土地有一部分是由政府平台竞得。
在楼市交易方面状况也不理想。2021年1月，达州主城区新建商品住宅共成交986套、成交金额6.15亿元、成交面积8.99万平方米，成交均价6755.41元/平方米；相较2020年12月量价齐跌。
但2月降价后，销售明显上涨。2月，达州市主城区新建商品住宅共成交1227套、成交金额7.77亿元、成交面积12万平方米，成交均价6518.56元/平方米，“以价换量”效果明显。
3月主城区的总新房成交量相较2月上涨了2612套，环比上涨了约212.88%。成交均价相比上个月有所上涨，3月达州市主城区新建商品住宅成交均价6748.96元/平方米。
为了促进达州市房地产市场平稳持续发展，达州市政府于4月初发布了延长购房补贴政策。
记者注意到，这并不是达州市政府第一次出台“购房补贴”政策。早在2015年，达州市住建局和达州市财政局就联合推出了“每套住房受益财政给予购房业主80元/平方米的补助”的购房政策；在2020年年初，达州市人民政府也发布了关于“购房补贴”的政策。
在李虎看来，此次政府延长购房补贴政策一是为了提振市场信心，原因是目前达州楼市仍处于下滑周期中；二是保持政策延续性，维持市场整体稳定，达州楼市整体库存仍较高，特别是最近有不少新项目入市后，存量会有所回升，延续该政策说明政府也是考虑到现实的“去库存”压力；三是给开发商信心。
“实际上这个政策执行一年多了，政策影响早就过了，受这个政策影响的居民该买房的也买过了，因此这个政策更多是在给开发商信心，让开发商看到政府还是关注和支持房地产行业发展的。”李虎表示。
