综述：

　　1.住宅样板间发展趋势2个方向

　　1)从原来“找国外设计师设计洋风格”，到现在“找国际设计师设计中式风格”，国内住宅审美上偏向东方，住宅样板间风格呈现出文化自信和文化回归，设计中融入东方情怀和东方人文。

　　2)未来住宅更多考虑住宅空间的完善性，是一个系统工程，不止设计，不止建筑，而是承载用户生活的空间产品。强调发挥功能的好用性和耐用性，轻装修重装饰，用可生长的物理空间，来承载不同的生活方式、生活阅历和生活历程。

　　2.住宅样板间发展历程3个阶段

　　1)受国外影响——“看”。在十几年前，受改革开放影响，国人开始出国旅行，相继模仿学习欧美发饰、繁复奢华，极大影响了中国先富裕起来的一批人，二十年间欧式、美式的样板间大行其道，并没有切实感受到国外的实际生活。

　　2)受国外“酒店”影响。随着经济发展到一定阶段，旅行住郊区到住酒店，且持续至今住全世界好的酒店，全世界酒店对理想住宅的期待、喜好，使样板间转向“酒店风格”。后一个时期出现的轻奢风格、港式风格，都是“类酒店风格”，直至现在仍然受很深影响。

　　3)受酒店业变化影响。中国成为奢华酒店最多最好的国家，国内酒店水平赶超全世界，住宅品质不断提升，豪宅的舒适度超越酒店。从“给你一个五星级的家”，到现在“打造一个像家一样温馨的酒店”的观念转变，住宅样板间回归理性：酒店是一项轻居住产品，临时居住空间；住宅是重居住产品，承担一家人吃喝拉撒，学习生活社交。

样板间示例参考图

　　样板间是开发商向购房者展示楼盘的户型结构、楼盘定位以及未来生活方式的规划工具。作为楼盘销售过程中的一个重要因素，样板间越来越受到购房客户的关注和房地产开发商的重视。

　　如果给楼盘的样板房简单分类，按位置，可以分成“设置在可售房源内”的实景样板房，以及“异地就近设置”的非实景样板房；按标准，可以分为交付标准的样板房，和只是用以展示效果的非交付标准样板房。

　　全装修住宅项目交付标准样板房，开发商可以设置在可售房源内，也可以异地就近设置，不管样板房设在哪里，都应严格按照与各种套型的房源相对应的装修具体方案建造，并在预售前完成。

　　一、国内样板间发展历程

　　样板间是根据人群、家庭结构等来规划居住空间，本质和生活需求密切相关，有竞争才开始注重品质。样板间发展过程中经历了三个维度的变化：从“虚”到“实”，从“毛坯”到“精装”，从注重“金融产品属性”到注重“住宅产品属性”。

　　整体历程大致从追求漂亮奢华的初始阶段，到优化展示阶段——通过样板间设计，放大室内空间，存在于买毛坯房阶段，样板间纯粹作为销售道具来存在； 再到现阶段，应住宅产业化和国家要求，精装占比不断提高，样板间逐渐回归理性，越来越注重使用者的体验和感受。

　　现阶段样板间更趋理性，样板间开始成为产品的一个环节，成为产品的一个过程——研发一个产品，样板间去设计、去验证和修改，最终做成带给客户体验和享受，满足客户使用功能，解决好用性和耐用性问题，最终呈现出一个可复制的、成熟的住宅产品。

　　二、全装修市场发展情况

　　随着国家和各省市相继出台住宅“全装修”政策，以及购房者对建筑质量追求的不断提升，越来越多的房地产开发企业正加强全装修项目的建设。具体到城市方面，一线城市全装修比例远超全国平均水平，二线城市稳步上升，三四线城市增长较快。

　　根据优采大数据云平台的监测数据，2020年全国重点70城新开盘建筑面积107061.76万㎡，全装修建筑面积34672.78万㎡，同比下降16.31%；全装修建筑户数230.19万套，同比下降16.29%；全装修建面比例为32.4%，同比减少3.5个百分点。全装修建筑面积和户数的规模相当可观。

　　1.百强房企集中度

　　2020年重点70城百强房企全装修项目建面为22712.19万㎡，占整体规模65.5%；全装修户数为145.62万套，占整体规模63.3%；全装修建面比例为42.7%，较整体水平高10.3个百分点。其中，TOP1-30梯队房企全装修建面为17030.52万㎡，占百强房企全装修建面75%；全装修户数为105万套，占百强房企全装修户数72%。这意味着，超7成的全装修规模集中在TOP1-30梯队房企，说明推动全装修项目发展的主力军仍是百强头部房企。

　　2.重点70城分布

　　从全装修建面在各分级城市的分布来看，二线城市全装修建面为26842.08万㎡，以77.4%占比居首位；一线城市全装修建面为7316.91 万㎡，占比为21.1%次之；三线城市全装修建面513.79 万㎡，占比仅为1.5%最少。说明全装修项目的市场份额目前高度集中在重点二线城市。

　　三、TOP30房企样板间概况

　　根据刚需和改善产品的不同定位，从面积大小、价格承载能力、家庭结构和风格认知等方面，普通住宅样板间的风格设计和户型选择会有明显差异；而作为比较特殊的住宅产品，公寓和别墅项目又具有不同的特点。

　　1.样板间风格设计

　　1)普通住宅项目

　　刚需群体，面积需求偏小，价格承载能力有限，追求“性价比”，满足基本的生活需求；改善群体，面积需求较大，追求升级功能，需要有一定的仪式感。

　　2)公寓项目 

　　公寓是一个复杂的业态，兼具“写字楼属性”和“住宅样子”。酒店式公寓介于住宅和酒店之间，公寓属轻居住产品，兼具居住属性和酒店配套属性，拥有餐厅、大堂、卫生间、餐厅、健身房、洗衣房等。公寓无层高限制，可做4米多层高，住宅有层高限制；住宅做小窗户，公寓可以做玻璃幕墙，采光面大，具备做顶级豪宅的条件。

　　3)别墅项目 

　　别墅作为“最好的居住产品”，是一种稀缺产品，与住宅的大平层和大公寓有质的区别：平层和大公寓只有“室内生活”，别墅拥有“室内外生活”，生活形态不一样，更接地、更加贴近自然的生活状态，更加个性化。

　　在设计方面，别墅注重室内外关系，采光面比普通住宅高很多，要将阳光、空气、水结合的更好；拥有更好的生活状态，进屋分流，人流密集度等优势很突出；个性需求强，风格更加多样性，面积大，空间超越刚需和基本需求。

　　2.样板间户型选择

　　3.应用材料及品牌

　　标杆房企产品线清晰，有成熟的精装体系与标准，注重样板间的概念包装并不断进行精装升级。比如恒大、万科、中海等房企，产品有经济型和品质型两类，经济型主要为刚需/刚改项目，品质型主要为改善/豪宅项目，样板间不同区域的功能系统应用的材料和品牌各有不同。

　　1)普通住宅项目

　　住宅样板间关注度较高的功能区域包括卫浴系统和厨房系统，以恒大、万科、融创为例，不论是品质型项目样板间还是经济型项目样板间的卫浴配置产品，主要选用的是国内“箭牌卫浴”品牌，以及国外的一些卫浴品牌，以智能化、创新型、技术含量高的中高端产品为主，打造不同档次的卫浴系统。

　　2)公寓项目

　　四、住宅样板间发展趋势

　　样板间风格设计将在感官上呈现出偏于自然的感觉，在视觉效果上不会给房屋居住者们带来厚重的压迫感，空间构造上也显得更为开敞和明朗。设计与构造越来越趋于简约化的样板房风格设计，将为居住者们提供更加宜居的健康家居环境，同时也将为样板房市场提供鲜明且正面的设计案例。

　　1.注重营造家庭情感交流空间。促进家庭成员间的情感交流，如学习、看书、吃饭、烘焙、聚会等，如沙发电视墙有无必要和意义。

　　2.重视空间细节功能的设计。玄关系统考虑到用户从一进门挂钥匙、放挎包、换拖鞋等一系列动作；厨房区从用户作业过程思考物品摆放，着力体现人性化；卫生间干湿分区，有限空间中尽可能多的收纳空间，跟多小细节人性化设置。

　　3.更精准、更细化人群。例如注重孩子教育的“学区房”，注重年轻人的成本低、服务配套全的公寓房，共享房子“鼓励人出来，面对面交流”而设计的洽谈空间和休闲空间。

　　4.技术因素会越来越多。例如科技下的“智能家居”，人的需求越来越多元化，未来功能性越来越细化，万物智能、万物智联，技术营造氛围和场景切换，让生活更加便利。

　　未来，住宅样板间更加重视实用性和耐用性，追求产品本身的适配性。“房住不炒”政策推行，房子投资价值下降之后，产品本身价值会大幅度提升，房企做集采设计、规划时更多考虑匹配度，适合受众使用，更加稳定，能提供一个很好的生活方式。

　　统计数据说明：

　　1.时间：2020年1月1日-2020年12月31日

　　2.样本：2020年中国房地产开发企业TOP100

　　3.全装修项目：已有公开销售项目，包括普通住宅、公寓、别墅。

　　4.区域：全国重点70城

　　① 一线城市：北京、上海、广州、深圳(4 个)

　　② 二线城市：常州、成都、大连、东莞、佛山、福州、贵阳、海口、杭州、合肥、惠州、济南、嘉兴、金华、昆明、兰州、南昌、南京、南宁、南通、宁波、青岛、厦门、沈阳、石家庄、苏州、太原、天津、温州、无锡、武汉、西安、徐州、烟台、长春、长沙、郑州、中山、重庆、珠海(40个)

　　③ 三四线城市：保定、沧州、常德、常熟、衡阳、呼和浩特、湖州、昆山、廊坊、连云港、洛阳、秦皇岛、清远、汕头、上饶、台州、太仓、泰州、唐山、芜湖、扬州、岳阳、漳州、肇庆、镇江、株洲(26个)