正荣地产2020年降杠杆成效显著 两条红线已至“绿档”
“今年是正荣地产高质量发展的收官之年，对当下的正荣地产来说，财务安全性、盈利性和规模这三个指标，每一个都至关重要。”在3月29日举行的正荣地产2020年业绩会上，执行董事、董事会主席兼行政总裁黄仙枝表示：“管理层对这三个指标的要求不仅是要做到精好，还要做到精优，这样才有可持续的竞争力。”
2019年，正荣地产提出“新三年战略”，目标是在2019年至2021年实现规模、利润和财务结构三个维度的高质量发展。
经过2019年开局之年和2020年攻坚之年的发展，正荣“新三年战略”迎来收官之年。高质量发展的目标未变，但在表述上，可以明显看出，财务安全和利润已经被放在规模之前。
根据业绩报告显示，2020年，正荣地产持续优化资本结构。截至2020年底，正荣地产净负债率下降至64.7%，现金短债比提升至2.2倍，“三道红线”中已有两项指标达到政策标准。
正荣地产表示，公司财务结构优化效果明显，主要有两方面因素：其一是运营效率提升，使得公司的去化率维持高位，加快回款速度以改善现金流；其二是多元化融资渠道的畅通为资本结构的调整改善提供了操作空间。
例如，在经营提效方面，正荣地产开展涵盖设计端、工程成本端、运营端和客户管理端的全方位经营提效策略。通过设计前置，加快方案批复率及提高项目复制率。在工程成本端，通过战略合作，有效降低采购平均成本。在运营端，建立三级贯通经营体检体系，完成经营分析平台及测算模型，实现供销回动态铺排上线。
这一系列措施持续改善正荣地产的销售及现金状况。2020年正荣地产项目平均首次开售周期和平均首次开售去化率维持在7个月和70%的水平。较高的销售效率使得销售达标，有效保证了现金流充裕。截至报告期末，正荣地产的银行结余及现金达到429.73亿元，同比增长21.7%。
净负债率指标的改善离不开公司进行的一系列降杠杆操作，例如通过优先票据、点心债、银团、公司债、ABS等多元化融资渠道优化债务结构，从而使成本较高的非银借款占比从2019年底的20%持续下降至6%，成本较低的传统银行贷款占比由2019年的42%提升至56%。
目前，在“三道红线”指标方面，仅有剔除预收款后的资产负债率暂未达标，业绩会上，管理层也表示，预计2022年公司将实现“三道红线”数据全面降至绿档。
在盈利能力表现上，正荣地产2020年实现营业收入361亿元人民币，同比增长11%；净利润35.6亿元，同比增长15%。利润率方面，毛利率19.1%，与去年持平，净利润率提升至9.9%。
?执行董事、副总裁兼财务总监陈伟健表示，正荣2020年利润的提升主要得益于在费用和成本控制方面取得良好成果。其中，营销和行政费用占收益的比例逐步减少。2020年正荣的营销和行政费用为23亿元，占全年的收益约6.4%。另外，过去一年公司融资成本大幅下降，综合融资成本从2019年的7.5%大幅下降至6.5%。
与财务安全和盈利性相比，正荣管理层在业绩会上也多次提到不再对规模制定目标。2020年正荣地产实现合约销售人民币1419亿元，虽然同比增速不足10%，但顺利完成年初制定的1400亿元销售目标。
2021年，黄仙枝表示，正荣的销售不会低于1500亿元，管理层对完成目标有信心。
这种信心源于充足的货值储备。据执行董事兼常务副总裁李洋介绍，2021年正荣可售货值在2500亿-2700亿元，预计去化率可以达到60%左右。在供货方面，也会陆续有新货推出，预计二季度会有一波销售高峰，团队正在争取将上下半年整体销售比重做到50%对50%。
