房企融资成本回升 专家建议关注绿色债券
（来源：中国证券报）临近年末，房企融资利率出现攀升迹象。针对房企融资成本居高不下的问题，业内人士指出，我国绿色建筑用资比例远低于全球水平，而且绿色债券的利率不足房企普通融资利率的50%。2020年最新修订的《绿色债券支持项目目录(2020年版)》(征求意见稿)对绿色建筑标准认定有所放宽，在利好政策推动下，以绿色建筑项目发行绿色债券的数量将会有所提升，建议房企对绿色债券予以重视。
融资利率攀升
贝壳研究院数据显示，11月房企境内债券融资平均票面利率为4.89%，较上月增加0.13个百分点。境内融资成本自8月以来一直保持上升趋势。境外债券融资平均票面利率为8.04%，较10月大增，重回“8%”的水平。
从发布融资计划的融资主体看，近期国企融资占比整体较高，且融资利率具有绝对优势。相比之下，民营房企近期融资规模较小，且融资利率居高不下。
12月11日上交所消息，中国铁建股份有限公司2020年面向合格投资者公开发行可续期公司债券(第二期)，首个周期的票面利率为4.37%。本期发行规模为不超过30亿元(含)，募集资金扣除发行费用后，拟用于补充公司流动资金。
从融资规模看，近期房企融资总金额和融资笔数均出现明显下滑。贝壳找房数据显示，按照发行日期，上周(12月7日至12月13日)房企境内外债券共发行17笔，较前一周减少1笔，融资(含计划)金额约156.6亿元，环比减少15.3%。
从融资结构看，境外融资规模增幅较大。上周房企境内债券融资金额合计107.5亿元，环比下降29.4%。境外发债规模合计约49.1亿元，环比增长50.2%；上周境外融资在融资结构中占比约31%，较前一周上升13个百分点。临近岁末，房企整体发债规模有所收缩。
绿色债券发展空间大
针对房企融资成本居高不下的问题，全联房地产商会创会会长聂梅生在全联房地产商会四届五次理事会暨2020年会上指出，建议房企对REITs和绿债进行深入研究。这两类融资，分别代表了房企降利率的两种途径。一种是股权类，一种是债权类。虽然目前国内出台的REITs相关政策中还没有把房地产纳入其中，但从国外经验看，房地产利用REITs产品进行融资是一种趋势。而绿色债券作为房地产企业可以利用的低利率债券融资品种，未来也有较大的提升空间。
聂梅生介绍，现在绿色建筑用资比例远低于全球水平。2019年，全球绿色债券总额是2500亿美元，投向绿色建筑的占比为30%；2019年，国内绿色债券的总额为3862亿元，投向绿色建筑的占比为6%。从利率看，绿色债券的利率不足房企普通融资利率的50%。
“以往，国内绿色建筑项目发行绿色债券少的原因在于：在房地产宏观调控的大背景下，监管机构担心资金通过绿色债券直接流向普通房地产开发；此外，以往《绿色债券支持目录》(2015年版)中要求绿色建筑需达到二星级及以上标准。而2020年最新修订的《绿色债券支持项目目录(2020年版)》(征求意见稿)对绿色建筑不再有星级要求，只需满足相关技术标准，且获得绿色建筑评价标识即可，不再要求达到二星及以上。可以预见，在利好政策推动下，以绿色建筑项目发行绿色债券的数量将会有所提升。”多位市场观察人士对中国证券报记者表示。
针对绿色债券发行的流程，鹏元资信指出，以绿色建筑发行绿色债券，通常需要取得绿色建筑标识。实际上，标识申请中的项目也可以申报绿色债券。绿色建筑标识的出具机构可以是住建部门，也可以是专业的第三方机构，国外权威绿色建筑评价体系同样可以适用。绿色建筑标准对项目要求高，竣工后需要进行绿色建筑运行标识评价及正式评价，发行人应完善项目质控；债券可以设计投资者保护条款，约定如果因此被撤销绿色债券标识，投资者可以回售。以绿色建筑标准建设的居住建筑和公共建筑均可发行绿色债券，优质的绿色建筑项目还可以去境外发行绿色债券。
鹏元资信还称，以绿色债券为绿色建筑项目融资前景广阔。建筑能耗是意想不到的能耗大户，其与工业、交通并列为“三大能源消耗大户”。从中国建筑节能协会最新公布的《中国建筑能耗研究报告(2019)》可知，2017年，中国建筑能源消耗总量为9.47亿吨标准煤，占全国能源消费比重21.11%，比2016年增加0.51个百分点；建筑碳排放总量为20.44亿吨二氧化碳，占全国能源碳排放的19.5%，比2016年增加0.1个百分点。近年来，中央政府及省市地方政府陆续出台了关于绿色建筑的发展政策，促进建筑行业的绿色发展。
从机构梳理的绿色债券明细看，已经发行的绿色债募投项目中，绿色建筑类型有保障房、安置房、商场、公寓、办公楼、机场，涉及居住建筑和公共建筑。从债券类型看，绿色建筑发行的绿色债券中各类型债券均有涉及，主要包括企业债、公募公司债、私募债、中期票据等。发行人主要包括房地产企业及城投企业。
依靠回款缓解压力
除了关注绿色债等新型融资途径外，房企销售回款作为内生性改善现金流、降低外部负债的有效途径，也是未来关注的重点。
贝壳研究院高级分析师潘浩对中国证券报记者表示，从房企到位资金来看，1-11月房企到位资金累计同比增长6.6%，房企资金状况持续改善；但从长期来看，房企到位资金增速自2009年起呈波动式下行走势，且2017年以来受融资政策收紧影响，到位资金增速大幅下滑，逐渐接近零值。
分项来看，自2006年以来，国内贷款占比呈下行走势。与2006年相比，当前国内贷款占比下降5个百分点，而定金及预收款及个人按揭贷款的比例提高了10个百分点，房企依靠销售回款缓解资金压力的趋势明显。预计明年房地产融资相关政策将持续趋紧，房企将继续通过加速去化的方式缓解资金压力，个人按揭贷款、定金及预收款的占比或将持续走高。
易居(博客)研究院智库中心研究总监严跃进也指出，评估房企融资压力应重点关注有息负债与销售回款这两部分。“三道红线”监管的重点在于控制有息负债增速；销售回款占据房企资金来源一半左右。在严控有息负债增速的背景下，销售回款的增速就显得尤为重要。
