单月销量超2万套！武汉市场高流量回归背后的隐忧
11月20日，武汉市住房保障和房屋管理局官微发布10月房地产市场数据，1-10月，武汉市新建商品住房销售128930套，销售面积1462.69万平方米(其中，预签约4721套，预签约面积48.92万平方米)，而武汉市10月的新建商品住房成交量为27103套，创下了单月销量新高。
“这个月度成交量是武汉地产市场有史以来的第三高，也是2016年至今年的4年多来的最高纪录。” 相关研究机构市场研究中心主任向中国房地产报记者表示。
经过半年的调整与修复，高流量的武汉地产市场又回来了。然而，市场高成交量的回归，却也伴随着大量库存的居高不下，今年以来，武汉住房库存始终维持在2000万平方米左右居高不下，如此高的库存量犹如“堰塞湖”盘踞着武汉市场，让企业难以喘息。
逐月走低的去化率
11月18日，武汉的深秋晴朗而温暖，为市民看房买房提供了便利，位于武汉市汉阳区的“融创武汉1890”营销大厅内，聚集了一些前来看房的人。楼盘的营销人员不断的为客户讲解着：有学校、单价低、位置好，精装交房带中央空调、全屋地暖。而记者却发现了挂着链家工作牌的销售员江先生，他也带来了几个自己的客户前来看房。面对记者疑惑的目光，江先生解释说：“融创与链家是有合作的，“融创武汉1890”是个超百万平方米的大盘，如果不发动分销渠道，在武汉目前竞争非常激烈的市场中，很难达到销售预期。今年受疫情影响，销售难度很大。”
严峻的现实是，即使发动各种渠道的力量，在开盘前期的蓄客中，武汉的不少楼盘仍难达到销售预期，为此，有些楼盘推出不少优惠吸引客户，甚至有打折或采取真实的降价。
江先生告诉记者，在“十一”期间，“融创?武汉1890”迫于压力，为了加快销售，在原前期备案价23500元/平方米基础上，下调3500元至20000元/平方米(带精装)，相当于毛坯16500元/平方米。这个价格在武汉二环内，吸引并争夺了不少客户。但却遭到了前期业主的投诉，而融创给出的解释与托词是，降价销售的几栋楼距离铁道比较近。
中国房地产报记者了解到，为保障市场供应，武汉市住房保障和房屋管理局加强了对全市商品房项目清理，在四季度，武汉将有180个项目、839.45万平方米商品房可达销售条件。如此大的市场供应量，叠加“三道红线”政策及市场环境的各种压力，房企在权衡着利润追求与去化速度，开始了与市场的博弈。
“不少公司采取了“以价换量”的策略，而融创便是率先行动者。”江先生私下告诉记者说：“不只是融创?武汉1890，融创在武汉的不少项目在销售定价上，都作出了让步，即使是位于武汉江汉区核心位置的高端盘“融创玖玺台”原计划是卖3万多元的，开盘售价也仅是3万元/平方米。”
李国政说： “目前，各大房企在武汉开启全面的冲刺阶段，但市场整体去化率表现却并不理想 ！”
相关研究机构10月监测了武汉开盘的64个项目，累计推出13120套，去化率仅为52%，较上月下降约3个百分点，而这已是连续3个月下降，去化压力持续扩大。今年1-10月武汉开盘平均去化率仅为57%，远低于去年同期80%的水平。
而率先“以价换量”的企业则抢到了市场，在克而瑞发布的“武汉市1-10月房企商品住宅销售金额流量榜”中，融创中国以116亿元位居首位，拔得头铸。而以各种促销活动，小步快跑的旭辉武汉，以白沙洲的刚需楼盘吸纳了很多客户，也取得了良好的业绩，以58.8亿元的销售额，跃升至第六位。
“快跑多次开盘刺激成交，也成为不少楼盘的主要策略。”李国政表示。
然而，就融创、保利、万科等房企在武汉重仓布局的货值而言，百亿元的销售额也仅能暂时缓解资金之渴。融创武汉某位营销负责人告诉记者，融创2015年进入武汉深耕布局，5年来已获35个盘，目前可售货值已超千亿元，营销任务与压力巨大。
纾困政策的双面性
4月8日，武汉重启，楼市陆续恢复，从5月开始，住房成交量连续爬升，特别是7月、10月均突破2万套大关。 其中，10月新房销售22372套，加上预签约4721套，累计27093套，成为武汉历史第三高，这也是自2016至今4年多来的最高纪录。
“武汉楼市终于突破。从疫情中走了出来。”中国地质大学教授、武汉地产研究院院长殷跃建颇为感慨的说：“当初担心的疫后不振，或报复性消费后再下滑，都没有出现，这极大的提振了市场信心。”
然而，武汉市场却也正在面临着疫情后时代的隐忧。
中国房地产报记者梳理数据，截至2020年10月末，武汉市已批准预售尚未网签的商品住房167871套，面积达1980.54万平方米，这个库存量基本与9月末与8月末的1977.34万平方米、1986.21万平方米持平。今年以来，武汉住房库存始终维持在2000万平方米左右居高不下。
一个奇特的现象是，在武汉有些房企拿地3个月就蓄客认筹、5个月就开盘的项目开始涌现，这些新盘神速的投入市场，与去年拿地开发的楼盘展开竞争。这让市场整体供应量与去年比放大了很多，在武汉有一种房子越卖越多的感觉。
年初，为对冲疫情的负面影响，武汉出台了《关于支持房地产开发企业复工复产确保我市房地产市场平稳健康发展的六条措施》(以下简称“六条措施”)，六条措施的执行还将延续至明年3月31日。武汉这个特别的六条房企纾困政策，放松了预售标准，提高房企预售监管资金使用效率，房地产项目高层施工到1/4、多层施工至正负零,即可销售，缓解了企业开工销售的时间压力，却也为房企加快周转速度提供了条件。
“任何政策都具有双面性！”李国政说：“六条房企纾困政策有利于促进投资、拉动消费。但是，全面放松预售条件，新地块新项目入市步伐加快，老楼盘还在分期销售，多重因素造成市场高库存，使得市场竞争更加激烈。叠加国家对房企融资的“三道红线”要求，让品牌房企开始加快推盘入市、回笼资金。”
殷跃建同样认为：“项目销售入市的门槛低，诱发了企业的急功近利，这样给房企提供了加杠杆、高周转腾挪的空间与条件。也无形之中增加了市场供应。而很多房企下半年对武汉的销售目标与预期也有提高。”
从9月、10月的数据来看，武汉市场成交量的恢复，是巨大的市场供应量推动的结果，今年市场供应的基数要高于去年很多，实际上，大多项目投入市场开盘的去化率不及预计，不少项目开盘去化率低于50%，然后进入艰难的平销期。
而在竞争激列的市场中，也有明星楼盘的涌现，开盘就售罄，中建星光城以10.7亿元的销售额成为武汉10月的销冠。而中建三局地产某位负责人忧虑的说：“尽管个别楼盘卖得好，但全市各区域以及武汉三镇各楼盘板块区域内竞争非常激烈，而且从销售数据来看，市场分化越演越烈，也为从业人员带来了巨大挑战与压力。”
目前武汉市场主要的特征是，供应量井喷，而市场需求却仍有缺口，让市场供需难以平衡。
相关数据显示，从需求分类来看，刚需与改善性需求仍是武汉市场的最大支撑，1-10月，武汉2万-2.8万元/平方米档楼盘去化率达到62%，位居第一；1万-2万元/平方米档楼盘以 59%去化率，排第二。而价格超3万元/平方米的高端项目，销售难度大，境遇艰难。
让殷跃建忧虑的问题是，武汉的人口如何才能全面的恢复起来？疫情后，目前武汉的400万流动人口的规模仍未回归，那么怎样才能回归？从全国各大城市的人才政策来看，武汉的人才政策与落户政策太单一、也狭窄，因此，武汉人才政策应该更为宽广、落户门槛应该更包容。而从武汉今明年及中长期的发展来看，曾创下的年度销售接近30万套的辉煌成交规模不会再现，因为从大学生留汉、城市更新与旧改等各类需求看，武汉每年的住房需求可能只会维持在16万套至18万套。
目前，僧多粥少，百强房企在年底的最后两个月在武汉摆了擂台，一场营销大战已经上演。
“融创、万科、保利等头部企业全都有多个项目同时在售，以价换量的促销项目不断增多，不少项目实际成交价格低于批准的预售价格，武汉很多区域已经转为买方市场。”李国政说。
