金茂集团张璋：地产也是科学
11月5日，由中国房地产业协会指导，新浪地产(微博)设计、优设创研院承办的2020中国住博会房地产产品力高峰论坛在北京国际会展中心E2馆召开。本次峰会旨在向全社会推出房地产企业、设计单位及配套供应服务商在智慧化、健康化、装配化发展的创新设计、创新技术应用及综合服务解决方案，展示全国优秀项目和案例。
本次大会上，中国金茂控股集团有限公司产品管理中心副总经理 国家一级注册建筑师 张璋，做了《地产也是科学》的精彩分享，以下是会议实录：
大家好，我今天带来的题目是《地产也是科学》，我们的董事长提出了科学至上，将集团公司全面转型为科技和技术来赋能的创新平台企业。中国金茂作为中化集团的下属地产开发业务板块，我们也将创新提升到了公司的企业战略层面，我们提倡人人创新、日日创新和时时创新。
第一个，金茂现在做室内环境的五恒健康住宅，第二未来家居环境中的人工智能和机器人的智能服务。第三空间可变化，最后是环境节约型的友好低碳住宅。
今天想跟大家分享一下中国金茂是如何在绿色科技和智慧健康产品道路上耕耘的，这是我们的坚持。我们先看一下外部环境，刚才主持人包括嘉宾都讲到了，现在政策在变，从2016年持续政策调控导致了市场容量的增长放缓，各个房企利润持续下滑，包括刚才嘉宾讲到“三道红线”，四道管理，实际上使得我们用融资的钱快速增长的可能性也不再存在了。市场这一块也是跟政策有关系，现在房地产它的消费是趋于理性，金融属性越来越少，我们的客户越来越理性地选择住宅。经过很长时间的爆发式增长，市场容量基本见底，需求又是回落的，现在市场处于红海竞争的局面。我们的客户经过市场的教育变得越来越理性，越来越知道自己想要什么样的住宅，想住什么样的房子，也就是说我们的客户变得越来越聪明。技术在变，历史上每一次工业革命都会带来社会产业的变革，现在我们身处在信息化革命的时代，对于人工智能、大数据、物联网在深刻影响着我们的社会结构和产业结构。所有外在因素都在变，那么我们怎么去变才能够迎合这个时代？因为我们已经远离躺赢的时代太远了，房地产再不是粗放式发展的行业。
我们认为在信息化的社会，如果我们不能占有更多的客户和数据，我们就无法争抢到产业链的顶部。如果我们无法争抢到顶部的位置，我们有可能会沦为这些头部科技企业的工程大总包，这个真不是危言耸听。在巨大的压力之下就激发了房企不断地思考，用创新变革技术。今天是科技创新的论坛，我花一些时间谈一下双轮两翼，我们一直做开发和持有的主营业务，两翼刚刚更新为科技和创新，我们希望通过两翼能够给传统业务赋能，同时两翼之下可以孵化出更多的科技企业参与到业务链条当中来。
大家都比较了解金茂的两条住宅产品线是金茂府和金茂悦，我们今天聚焦到金茂府跟大家分享。我们在09年做北京的第一个金茂府，奠定了我们三大技术带领的科技住宅的内涵。三大龙头技术就是空调系统、地热系统和通风系统。我们针对华东地区的气候特点，在调湿、空气、减振降噪方面进行了科技点的迭代研发。到了2016年的北京金茂府是对市场震撼比较大的项目，16年奠定了金茂府1.0时代的12大系统，北京的金茂府比之前的进步在于智慧社区、智能家居、智慧物业方面的尝试。同时也为我们升级为金茂府2.0奠定了良好的基础。
在2018年，我们向全国社会发布了金茂府2.0产品全景，从09年第一个金茂府到2018年，中间十年时间里面，我们对单点技术进行不断迭代和研发，研发的原点来自于客户的痛点，金茂很早就搭建了客户的后反馈机制，也就是说入住的客户不断地将他的居住痛点和需求反馈给前端的技术，领域我们也成立了金茂绿建科技公司，它会寻找到更先进的技术解决方案，针对客户的痛点去一个个解决，积累出金茂府2.0的产品体系。
2.0产品当时发布的口号是“让我们的房子从会呼吸升级为会思考”，顾名思义一个是绿色健康，一个是智慧科技。绿色健康，我们希望在原有的基础上通过技术的迭代让房子更健康更舒适，智慧科技。我们规划了一盘大棋，希望做到金茂生态链的AI赋能和互联互通，这两大升级方向是围绕九个客户需求，分解成24个技术组合点，我们希望在三到五年间逐个进行突破，最终能够达到金茂府2.0技术的落地。
从2018年发布了金茂府2.0的产品到现在已经有两年多时间了，我们和职能部门一起进行不同的围绕客户痛点的科技研发。我讲两个案例，一个对于温度调节的升级，一个对于室内空气洁净度的升级。在金茂府前期是恒温控制，一个楼一个温度计，由于大家的体感温度不一样，尤其是家里也有老人和孩子对温度的需求是不一样的，我们尝试了很多技术措施，在最终落成的金茂府我们用了分户的温度控制。另外是置换式新风，我们利用了离子库的技术，使得室外的空气经过离子库会有一个纳米的升级。另外在一代的金茂府和厨房是不参与置换式通风的，我们1.0到2.0升级过程中把回风放到了卫生间和厨房，就可以室内24小时不断置换。这些技术在西安、上海、南京很多新项目都有落地，尤其在厨卫排风的过程中，金茂和金茂绿建和南京工业大学组成了产学研团队做了非常严谨的工作，包括实验室数据，最终保证了技术的平稳应用。
另外刚才说到智慧科技，这几年我们也做了大胆尝试。我个人分成智能社区和智慧家居，智慧家居这块我们有一些府系项目尝试做交付，也交付了语音控制和智能家居，在北京的悦系项目当中尝试了分户用AI控制它的空调、热水、地暖，进行行为节能，一家一个习惯，根据你的使用它会自学习，反向控制，实现行为节能，这些都是室内智能家居解决方案在做的大胆尝试。
今天拿这个例子跟大家说其实是想表达我个人的观点，我觉得智慧一定是一个默默无闻地为您服务的状态，不应该让你觉得智慧存在，而且智慧的存在不应该让你为此付出更多更复杂的操控。我们在最近非常热销的颐和金茂府，我们做了智慧通行，我们用了人脸识别的摄像头，把单元门做成了自动开启的，解决了防火的问题，真正实现无感通行。尤其是疫情之后，这套系统在武汉项目中也有应用，业主从小区到自己入户门到家门口真的解放双手，完全不会触碰到任何公共的部位，而且不会把头伸到刷卡机刷卡，而是人脸捕捉，没有感受的过程就到家门口了，很方便。访客可以用提前预约的二维码进行刷卡，最后也能到达门口无感通行。快递小哥的权限是通过人证识别定位到公共区域，由人脸摄像头有行动轨迹的追踪，最后到达单元门给业主，业主授权，他就可以完成送货。一套系统解决了多种方案，完成解决了在小区内的安全和便捷。
现在很多互联网科技企业技术还是比较成熟的，它们都希望找到地产的落地场景，但是我们不应该为了智慧而智慧，为了感觉很高级，反而让人的操作变得复杂，这是不对的。今天举的例子，在一种默默无闻状态下的智慧功能。
另外，金茂在做一盘大棋，刚才提到的金茂府2.0是万物互联，我们提出了要做人工智能的物联网，那就是智联网AIoT，我们和阿里云合作做一个大的生态圈。未来我的业主买了金茂府的房子，我可以积分住金茂的酒店，或者我在酒店有消费，在金茂的商场里面有消费可以抵冲房屋的打折。我们肯定是从标配的升级到社区服务全方位的互联互通，最终能够实现全域的控制，我们希望将建筑变成以人为中心的数字空间，在有限的物理空间实现无限的体验和服务。
中国金茂和海尔的海创汇成立了创新赋能，我们会有资金的支持和产业的导入，我们希望孵化更多独角兽企业，欢迎大家加入中国金茂科技地产的大家庭，谢谢。
