李宇嘉：全国房价进入“万元时代”，透露出什么信号？
（来源：中新经纬）根据国家统计局数据显示，1-9月，全国商品住房销售面积10.36亿平方米，销售金额10.35万亿元。以此计算，2020年前三季度，全国商品住房均价达到9988元/平方米，离“万元大关”只有一步之遥。
其实，从单月统计来看，从今年6月份开始，全国新房价格已经“破万”了。
6-9月份，全国新房均价分别为每平米10113元、10263元、10539、10191元。统计显示，全国新房均价从每平米2500元涨到5000元，用了7年时间(2005年到2011年)，从5000元涨到10000元用了9年时间。
从全国来看，过去20年，房价整体上“单边上涨”的趋势还未打破。
房价走势的关键节点
可能有人说，全国的住房均价反映不了什么问题。毕竟，全国各个城市之间的发展不平衡。这项统计价格也不包含二手住房，而成交金额大的热点城市，基本已经进入二手房时代。同时，均价也没有考虑装修、楼龄等差异化问题。
但如果我们拉长数据趋势，就能看到，这个价格有很大的代表意义。仔细观察这个简单均价的序列，揭示了过去房价走势的几个关键节点：
一是2008年房价下跌。根据简单均价计算，2008年全国房价下跌1.91%，也是过去20年中国房价唯一一次下跌。可见，尽管各地差异很大，但均价还是能说明规律的。
二是2014年楼市低迷。不考虑2008年的下跌，其他年份全国房价都在上涨。不过，要说哪一年涨幅最小，就是2014年。那年，全国楼市饱受“高库存”之困，房价只上涨了1.43%。
2008-2010年，M2年均长21%，楼市开发投资年均增长24%，2010年楼市开发投资增长首次超过30%，2012年又有一波“降准降息”。这一期间，各大房企开始进入三四线城市。但是，随着2011年货币收紧，楼市终于演化为2014年的“高库存”。
三是揭示了上涨快的几个年份。
(1)2004-2005年：年均上涨15%。2003年的“国18号文”首次指出，房地产业已经成为国民经济的支柱产业。业内认为楼市的春天来了，房价也迎来第一波大涨。炒房团开始进入上海，上海在内的华东地区房价上涨很快。但是，其他地方房价很稳定，深圳房价还停留在5000元/平方米水平。全国房价基数低的情况下，那两年房价年度涨幅仅为15%，并不算大。
(2)2007年：涨幅为17%。这是一波最健康的上涨，推动房价上涨的因素，基本上来自实体经济。首先，2001年中国加入WTO，带来了制造业和出口繁荣，推动了中国城镇化第一波高潮，居民收入明显增长。其次，资本市场股权分置改革，取消限售股，实现全流通。股市火热，给楼市带来了资金血液。最后，前期货币高发，加上制造业繁荣，实体经济领域价格都在上涨。
这一时期，房价上涨主要集中在三大都市圈，深圳、广州等珠三角城市的楼市开始与环上海的华东地区，以及北京、天津等城市，一起上涨。这一波楼市上涨，显示了实体经济的推动作用。不过，投资炒作也已经开始泛起。
(3)2009年：涨幅为24.7%。2008年，城镇居民家庭人均可支配收入刚过1.5万元。金融危机时期，内需孱弱，消化不了制造业产能，被迫靠楼市和基建来带动上下游。所以，楼市迎来贷款7折利率的措施，以及大规模降准降息。这是中国第一次靠房地产来稳定经济，也是最大的一次，房价第一次出现了超过20%的涨幅。
(4)2015-2018年：年均涨幅10%。去库存、棚改、降准降息，多重利好下，第一次出现了覆盖全国一二三四线城市的大范围上涨，内地县城的房价也翻倍上涨。在高基数基础上，年均上涨幅度达10%。从全国趋势来看，也是最后一波大涨。
全国房价“破万”，揭示了几个规律性的现象
一是房价上涨趋势很明显。2000年以来的20年，全国房价年均增长8.5%。仔细推理，这20年房价上涨的逻辑是很强的，比如城镇化、居民收入增长、土地价格上涨、货币发行、地方依赖等。
二是房价上涨与货币发行密切相关。2000年以来，M2的规模从13.3万亿增长到216.4万亿，上涨了15倍，远比房价上涨幅度大得多。而且，从M2涨幅与房价涨幅走势来看，二者非常一致，基本上同涨同落。比如2009年房价上涨高达24.7%，是涨幅最大的一年，而这一年M2同比上涨幅度，同样也是历史最大的(26.5%)。
三是重点城市成交放大，拉升了房价。四个一线城市，成都、南京、杭州、厦门、武汉、西安、合肥等重点二线城市，三大都市圈里面的三四线城市(比如东莞、宁波、珠海、惠州、佛山、南通、无锡、常州、廊坊等)，这几年对人口、资源净虹吸，房地产成交面积占比上升，成交金额上升更大，从而拉升了全国房价水平，这是导致房价“破万”的主要原因。
四是内地三四线楼市趋势性滑坡。我们看到很多内地三四线城市房价横盘或下跌，比如东北的鹤岗、伊春、甘肃的玉门、内蒙古的乌兰察布等地。
未来，随着人口向都市圈和大城市迁徙，这个下跌的过程才刚刚开始。全国房价上涨与内地部分三四线城市房价下跌，是不矛盾的。
对未来房价走势的判断
一是房价告别大涨，但仍将在高位徘徊。从M2、人口(适龄购房人群)、住房供求规模来看，房价都告别了大涨。特别是今年疫情对经济的冲击很大，但中国依旧坚持“不刺激”“不大水漫灌”，今年M2同比增幅最高的月份也只有11.1%，远没有过去几轮房价上涨周期那么大。
不过，也不能认为房价会下跌。首先，“稳房价”是长效机制目标，也是各地楼市调控的头等大事。当下，各地财政收支缺口大，对楼市的依赖很大，各地托底楼市的决心也很大。在经济转型完成之前，楼市高位平衡将是大概率事件。
其次，地价还在高位。据统计，百城楼面地价在2008年时只有814元/平方米，2009-2014年一直在1100-1500元/平方米徘徊，2015年开始明显上涨，2016-2018年上涨到2500元/平方米，2019年首次突破3000元/平方米，4年时间基本翻了一倍。当然，后期主要是由热点城市带动的。从2020年重点城市供地情况来看，很多城市取消了限地价政策，地价又开始上升了。
二是重点城市房价将继续上涨。什么是重点城市？就是人口净流入，产业结构适应未来转型方向，与周边实现互联互通的城市。人口净流入，意味着增量人口大，而流入的增量人口基本是年轻人口，买房动力大，负债承担能力强，对美好生活有强烈预期。产业结构适应未来转型方向，就是指现代服务业、高端制造业，这些产业附加值大，就业人口收入增长效应明显。比如，深圳南山房价高，是因为科技园区就业人口推动的，腾讯、中兴、大疆等都在科技园区。与周围实现互联互通，意味着对外部资源的虹吸效应明显。
三是买房要关注成本了。过去，房价大幅上涨，掩盖了房子的持有成本。大家不怎么关注物业、维修、折旧、租金能否冲抵月供、再交易成本等等。未来，房价不再明显上涨了，但成本越来越高，比如月供、物业费、折旧。如果房价涨幅抵不过成本，持有房子就是负担，这类房子再出售时，不仅耗时较长，也卖不上价。
