2020年上半年，中国房地产市场受疫情影响在经历了一季度的剧烈下降后，在购房政策、信贷政策等扶持下，房地产产业链前端的地产销售逐步走出疫情阴霾呈现稳步回升态势，三季度土地市场交易量和房企融资不断创出新高，楼市回暖成为大概率事件。房地产建筑供应链市场与房地产行业密切相关，万亿市场下唇齿相依。受益于新房精装修及存量翻新市场的增量存量双重发展空间，房地产集采供应链高增长赛道势能不减迎来投资利好，备受资本市场青睐。

　　9月22日下午，国泰君安证券研究所与中国房地产采购平台(简称中房优采)强强联手，于2020年国泰君安秋季周期策略会举办期间，在深圳东海朗廷酒店共同举办2020年秋季地产产业链高端论坛，会上优采、保利资本、科顺股份、国泰君安等重磅嘉宾，分别就地产供应链集采、精装修、建筑修缮等产业大势方向探寻高增长投资赛道，同时，优采、国泰君安、保利资本、CRIC(微博)证券四方联手，在会上联合发起《中国房地产建筑供应链投资赛道分析》研究工作，共同探寻产业链投资机会。

2020年秋季地产产业链高端论坛现场

精装修+存量翻新市场迎投资利好

　　近几年建筑建材的蓬勃发展很大程度上得益于房地产行业的快速增长，2019年全国房地产销售面积达17亿平方米，今年1到7月份房地产企业仍然是稳步增长。在当前“房住不炒”的背景下，房地产消费已逐步回归理性，居住需求正逐渐从满足基本生活到对品质、精神、生态等全面需求转变。房企的竞争也从拼规模进入拼产品阶段。中房优采执行总经理唐茜在演讲中指出，高品质的“产品力”正成为房企新的立足点。随着房地产精装修市场规模的不断扩大，百强房企对优质供应链的整合，都为供应链配套企业尤其是精装修生态链带来新的增长点。

中房优采执行总经理唐茜

　　根据优采云平台监测的数据显示，2019年全国重点70城新开盘建筑面积151339.50万㎡，全装修建筑面积56028.95万㎡，同比增加33.23%；全装修建筑户数342.67万套，同比增加10.18%；全装修建面比例为37.02%，较上年提升5.27个百分点。全装修建筑面积和户数的规模增速相当可观。

　　“围绕产品力的房地产集采向着规模化、精装化、细分化的不断发展，地产和相关的供应链已经形成了完整的生态。”唐茜表示，当前房企集中采购类型已经扩大到60多个大品类，200多个小品类。“过去集采关注的是一些大宗的、影响成本的品类，现在逐步向影响品质的细节品类在不断扩张，大到电梯、空调，小到五金、隔热胶条都进入了集采细分名录。同时地产设计和研发部门积极提升产品质量，积极与提高运营效率，提高运营成本的创新材料和技术合作。”房地产集采的新变化为优质供应链尤其是精装修头部配套企业引来资本市场的青睐。

　　除了新建市场，城镇老旧小区综合改造提速，也有望成为下一阶段发力点。科顺股份1056建筑修缮公司总经理刘国华在演讲中表示看好老旧小区翻新改造的市场潜力。根据住建部初步统计，全国共有老旧小区近16万个，涉及居民超4200万户，建筑面积约40亿平米。从改造需求来看，老旧小区改造的套数总量可观， 2020年的“两会”明确今年新开工改造的老旧小区3.9万个，700多万户居民住宅需修缮。维修所需求的建材产品覆盖面非常广，改造的核心内容主要包括水、电、气、路、屋顶、外墙、电梯等。预计最高可以带动投资6700亿元。存量市场以20年来计算，每年有大概30亿平米的房屋需要翻新改造。巨大的市场潜力让改造核心赛道的龙头企业及布局修缮市场的新兴企业也备受关注。

科顺股份1056建筑修缮公司总经理刘国华

资本投资赛道抢占优质潜力企业

　　“资本是逐利的，跟地产产业链深度结合的产品和企业，是投资表现最好的项目。”保利资本副总经理李文轩在演讲中分享地产产业链投资赛道的投资经验。自2018年开始关注地产产业链的投资机会以来，保利资本布局以保利发展为中心的生态链产业圈，行业内聚集产业链合作伙伴，通过投资及业务赋能帮助被投企业快速增长，获得更多市场份额，同时让这个行业有长足的马太效应。“我们在行业洗牌阶段寻得双赢解决方案。不断通过投资，让具备投资潜力的供应链企业提高产品力、渠道能力和拥抱新场景的能力。除了拥抱地产开发B端集采，也能触达物业管理C端增值服务的丰富场景。”目前，保利资本已经在智能家居、门类、新风等多个供应链品类上布局优质企业。

　　如何选择具有投资潜力的供应链企业，保利资本以地产产业链为核心，以优质上游地产供方为主要投资方向。依靠地产集团为核心的业务支持，强势赋能，助力被投资公司高速成长；专业的投资团队优中选优，以财务数据、收入利润水平、业务赋能潜力、企业资本运作成熟度为四大横纵筛选标准。

保利资本副总经理李文轩

　　国泰君安建材首席分析师鲍雁辛的选择标准也非常明确，“我们重点关注集采的高增长赛道，及议价能力提升的公司。”鲍雁辛在演讲中对具有投资潜力的企业进行了精准的画像，“在精装修及存量翻新市场的细分赛道中，占据行业龙头地位，拥有强大‘工程基因’，且利用B端渠道与品牌积累打破行业天花板拓展新品类的企业。“

　　鲍雁辛指出，工程基因是制胜关键，资本市场已经看到近两年以地产精装修带来的B端重要机遇，而集采业务是更确定的高增长赛道。属于“必须消费”品类的功能性建材，质量提升对精装房品质边际影响最大，以涂料、防水与管材为代表的功能性建材龙头有望议价能力边际大幅提升，营收质量提升。B端对于建材企业的要求是整体的能力，因此，在集采赛道，全国生产仓储物流布局，完整的产品线与丰富的工程服务经验等“工程基因”是企业竞争力的关键。

国泰君安建材首席分析师鲍雁辛

四强联手“供应链投资赛道分析”计划启动

　　为了筛选出真正具有发展潜力的投资赛道以及建筑供应链优质企业。会上，国泰君安、中房优采、保利资本连同CRIC证券正式确立四方合作，共同启动建筑供应链投资赛道分析项目。

　　作为国内券商第一梯队企业，国泰君安有长期跟进研究建筑供应链领域的专业团队，对泛地产产业链的研究受到业内广泛认可；中房优采作为服务于房地产产业链上下游供应商及服务商与开发企业之间的数据及产业研究服务平台，沉淀了丰富的资源；保利资本是保利发展旗下专业私募股权投资平台，深耕地产产业链生态企业，具备前瞻的行业趋势判断、专业的投资研判能力以及多元化产业生态布局；CRIC证券基于领先的CRIC大数据，致力于房地产行业各领域全面研究及企业专项课题的深入探索，反映企业真实价值。此次四方合作将结合自身优势，发挥在房地产建筑供应链领域的影响力，凭借各自多年积累的行业经验，筛选具有发展潜力的建筑供应链优质企业进行研究分析。通过六个月详实的行业调研、客观的数据梳理、专业的投资分析，于2021年发布《中国房地产建筑供应链投资赛道分析》报告，为广大关注房地产建筑供应链赛道的投资人、机构提供决策参考。

《中国房地产建筑供应链投资赛道分析》报告启动

圆桌论坛共探产业链投资新赛道