房地产调控收紧已成必然，重点是房企融资
（来源：21世纪经济报道）房地产市场与居民生活息息相关，是日常生活中大家讨论的重要话题。与此同时，房地产业与经济增长非常紧密，是宏观调控的重点领域。
当前，人们的普遍主观感受是房地产市场比较低迷，原因主要在于两方面：一是房价不再大幅上涨，像过去那样房价大幅上升带来的财富效应已经不复存在；二是政策调控预期增强，在“房住不炒”的楼市调控总基调下，房地产政策不会大幅松动，特别是对房企融资的政策可能会进一步收紧。
不过，从我们监测到的宏观指标来看，房地产行业在经济“疫后”恢复过程中扮演了非常重要的角色，当前房地产市场形势应该是不错的。
年初疫情蔓延的时候，经济出现大幅下滑压力，市场就开始出现放松楼市调控的呼声，寄希望于通过房地产带动上下游各个行业回暖。无论是建筑投资还是居家类消费，都与房地产市场息息相关。二季度我国经济增长逐渐恢复，全国固定资产投资状况持续改善，房地产投资成为重要动力来源。即便楼市调控政策没有放松，在市场预期向好的推动下，房地产市场已经出现升温苗头。
二季度以来，拉动投资增长回升的主要动力正是来自于房地产。1-7月全国固定资产投资同比-1.6%，降幅比1-6月收窄1.5个百分点，二季度以来呈逐渐回升势头。在投资的三大类别中，房地产开发投资增长最快。1-7月份房地产开发投资增长了3.4%，累计增速已经在6月份回正；7月份单月的房地产开发投资增速达到11.7%，增速持续加快。除了房地产投资以外，其他主要投资都是负增长。即便“新基建”增长势头不错，但对基建投资和整体投资的拉动作用不如房地产，1-7月基建投资增长-1%，增速仍然是负值。制造业投资的压力相对较大，1-7月增速为-10.2%。因此，在经济复苏的需求端，房地产是率先复苏的领域，部分地方再次出现投资过热的情况。
在这样的形势下，调控政策收紧已成为必然，重点在于房企融资收紧。
与房地产投资回暖相伴的是，部分地区出现房价再次上涨和房企抬价抢地苗头。7月70大中城市中有59城新建商品住宅价格环比上涨，有的城市出现房地产市场过热的局面。近期北上广等一线城市以及部分二线城市土地市场活跃，高价地块接连出现。在当前状况下，房地产政策收紧已成为必然。一方面，近期房地产市场出现升温苗头可能偏离“房住不炒”的总基调，需要调控政策降降温。另一方面，我国经济回暖势头已经明确，预计三、四季度经济增速逐渐加快，不应该也不需要继续依靠房地产去对冲经济下行风险。
7月末，中央政治局会议强调，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展。银保监会召开的年中会议要求，坚决防止影子银行死灰复燃、房地产贷款乱象。近期我国多次召开房地产工作座谈会，反复强调不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，因城施策、一城一策。
房地产调控政策收紧的预期正在增强，重点将是进一步收紧房地产企业的融资要求。从金融政策的角度来看，收紧房企融资限制的目的是严防流动性拐弯抹角进入楼市，重在落实精准滴灌，确保资金直达实体经济。
最近市场传出房企融资的三道红线：一是剔除预收款后的资产负债率大于70%；二是净负债率大于100%；三是现金短债比小于1.0倍。按照这一标准，大部分房企都将踩红线。以2019年财务数据计算，在全国200多家上市房企中，超过50家三道红线全踩，踩了一到二道红线的企业超过100家。只有60多家房企没有踩线，占比只有近30%。因此，大部分房企都将受到融资新规的影响，这将导致继续依靠高溢价拿地做大规模、高负债经营追求暴利的经营模式将愈发困难。
并不是踩了融资新规红线就完全断绝房企融资渠道，否则影响的面太广，整个房地产市场将难以承受。合理的做法是根据触及红线的不同情况采取不同程度的融资限定，不搞一刀切，调控政策更加灵活精准。无论如何，房地产融资渠道收紧成为必然，可能会对房地产市场带来影响和变化。
一是房地产企业融资成本和渠道来源均呈现收紧趋势，销售回款能力较强的房企将有更好的发展前景。房地产开发的资金来源中，银行贷款、发行债券和举借外债的比重可能将降低，更多地需要房企自持资金。这就需要房地产企业精细化经营越来越高，销售回款能力的提升将成为房企持续经营的保障。
二是房地产行业马太效应可能进一步显现。营运效率高的企业将获得更多的优质资源，行业集中度也将进一步提升，可能会导致强者恒强局面。
